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Appartement à vendre

VilleClichy-sous-Bois (93)
Surface75.92m²
Coût Total196 327€
Loyer Annuel13 271€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-349€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 400 €
Surface : 75.92 m²
Prix au m² : 2 297,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Salon (total 20 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Digicode, Interphone, Pas de cave

Exclusivité! Clichy-Sous-Bois, à seulement 50 mètres de station mairie du Tramway T4. Proche des écoles et transports, nous vous proposons cet appartement de type F3. Il est composé d'une entrée, un double salon séjour, d'une cuisine indépendante avec accès sur une loggia, un vaste dégagement pouvant faire office de bureau, deux chambres, une salle de bains et WC. Une place de parking en souterrain. Vous apprécierez la proximité du futur métro ligne 16, une zone en plein développement et une résidence sécurisée. Appelez nous pour toutes questions Prix : 174400.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 127 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 3840.0 euros/an

Ville : Clichy-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93390
Coordonnées : 48.906730, 2.544377
Total : 196 327€
Prix d'acquisition : 174 400€
Travaux : 7 975€
Valeur du bien : 182 375€
Frais de notaire : 13 952€
Coût estimé : 13 952€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.92m²
Loyer prédit : 14.57€/m²/mois
Fourchette : 11.66€ - 18.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1106€/mois
Loyer annuel estimé : 13271€/an
Fourchette totale : 885€ - 1381€/mois
Fourchette annuelle : 10624€ - 16577€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 764,71 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 977 €
Prix d'achat :174 400 €
Décote à l'achat :+40 423€ (+30.2%)
Marge achat-revente :-62 350€ (-46.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 327€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :967,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :57,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 024,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 813,87€
Coût de l'assurance :17 178,61€
Taxe foncière : 1 327,09€/an
Soit par mois : 110,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 320,00€/mois
Soit par an : 3 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 105,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 454,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-349,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire ou douche, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée nécessitant un léger rafraîchissement
CouloirOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du couloir.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 975 €(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (peinture et robinetterie incluse, main d'œuvre comprise).
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (remplacement des éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre comprise).
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement chambres: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (peinture incluse, main d'œuvre comprise).
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (peinture incluse, main d'œuvre comprise).
  • Hall d'entrée:300€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 4 m² × 75€/m² = 300€ (peinture incluse, main d'œuvre comprise).
  • Couloir:375€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 75€/m² = 375€ (peinture incluse, main d'œuvre comprise).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué pour le coût des travaux). Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 271 €/an
Calcul : 1 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 493 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 327 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 327 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 840 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 975 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 322 €
Revenus locatifs : +13 271 €
Charges déductibles : -20 322 €
Résultat foncier Année 1 : -7 051 €(Déficit de 7 051 €)
Imputable sur revenu global : 7 051 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 347 €/an
Revenus locatifs : +13 271 €
Charges déductibles : -12 347 €
Résultat foncier Années 2+ : 924 €/an
Prix d'achat du bien : 174 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 360 €(65% de 174 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 122 €/an
Calcul : 113 360 € × 3,636% = 4 122 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 271 €20 328 €6 499 €-7 057 €7 057 €--
213 536 €12 180 €6 325 €1 357 €---
313 807 €12 000 €6 146 €1 807 €---
414 083 €11 814 €5 960 €2 269 €---
514 365 €11 622 €5 768 €2 743 €---
614 652 €11 423 €5 569 €3 229 €---
714 945 €11 218 €5 364 €3 727 €---
815 244 €11 006 €5 152 €4 238 €---
915 549 €10 786 €4 932 €4 763 €---
1015 860 €10 559 €4 705 €5 301 €---
1116 177 €10 324 €4 470 €5 853 €---
1216 501 €10 082 €4 227 €6 419 €---
1316 831 €9 831 €3 976 €7 000 €---
1417 167 €9 571 €3 717 €7 596 €---
1517 511 €9 303 €3 449 €8 208 €---
1617 861 €9 025 €3 171 €8 836 €---
1718 218 €8 738 €2 884 €9 480 €---
1818 582 €8 442 €2 587 €10 141 €---
1918 954 €8 135 €2 281 €10 819 €---
2019 333 €7 818 €1 963 €11 515 €---
2119 720 €7 490 €1 635 €12 230 €---
2220 114 €7 150 €1 296 €12 964 €---
2320 516 €6 800 €946 €13 717 €---
2420 927 €6 437 €583 €14 490 €---
2521 345 €6 062 €208 €15 283 €---
TOTAL425 069 €248 145 €93 814 €176 925 €7 057 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 117 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 925 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 787 €-2 117 €+4 904 €
2+2 787 €+407 €+2 380 €
3+2 787 €+542 €+2 245 €
4+2 787 €+681 €+2 106 €
5+2 787 €+823 €+1 964 €
6+2 787 €+969 €+1 818 €
7+2 787 €+1 118 €+1 669 €
8+2 787 €+1 271 €+1 516 €
9+2 787 €+1 429 €+1 358 €
10+2 787 €+1 590 €+1 197 €
11+2 787 €+1 756 €+1 031 €
12+2 787 €+1 926 €+861 €
13+2 787 €+2 100 €+687 €
14+2 787 €+2 279 €+508 €
15+2 787 €+2 462 €+325 €
16+2 787 €+2 651 €+136 €
17+2 787 €+2 844 €-57 €
18+2 787 €+3 042 €-255 €
19+2 787 €+3 246 €-459 €
20+2 787 €+3 455 €-668 €
21+2 787 €+3 669 €-882 €
22+2 787 €+3 889 €-1 102 €
23+2 787 €+4 115 €-1 328 €
24+2 787 €+4 347 €-1 560 €
25+2 787 €+4 585 €-1 798 €
Total+69 675 €+53 077 €+16 598 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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