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Achat duplex

Bien expiré
VilleBarjols (83)
Surface50m²
Coût Total139 320€
Loyer Annuel6 937€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 380 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement duplex en dernier étage centre ville Barjols 29 Boulevard grisolle , double vitrage , isolation ok, pour tout renseignement merci de contacter Mme RAVILY :

Ville : Barjols
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83670
Coordonnées : 43.536690, 5.987000
Total : 139 320€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 64 800€
Valeur du bien : 133 800€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 11.56€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6937€/an
Fourchette totale : 465€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5578€ - 8628€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :4.00% - 6.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 719,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 579,55€
Coût de l'assurance :11 842,20€
Taxe foncière : 693,74€/an
Soit par mois : 57,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 578,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1940, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs non finis nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: salon (environ 38 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs dénudés nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 800 €(1 296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:19 000€
    Rénovation complète salon: 38 m² × 500€/m² = 19000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barjols (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 937 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 483 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 320 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 450 €
Revenus locatifs : +6 937 €
Charges déductibles : -70 450 €
Résultat foncier Année 1 : -63 513 €(Déficit de 63 513 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 113 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 650 €/an
Revenus locatifs : +6 937 €
Charges déductibles : -5 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 287 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42112.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 937 €70 455 €4 487 €-63 517 €21 400 €42 117 €42 117 €
27 076 €5 533 €4 366 €1 543 €--40 575 €
37 218 €5 408 €4 241 €1 810 €--38 765 €
47 362 €5 278 €4 111 €2 084 €--36 681 €
57 509 €5 145 €3 977 €2 365 €--34 316 €
67 659 €5 006 €3 839 €2 653 €--31 663 €
77 813 €4 863 €3 696 €2 949 €--28 714 €
87 969 €4 716 €3 548 €3 253 €--25 461 €
98 128 €4 563 €3 396 €3 565 €--21 896 €
108 291 €4 406 €3 238 €3 885 €--18 010 €
118 457 €4 243 €3 076 €4 214 €--13 797 €
128 626 €4 075 €2 908 €4 551 €---
138 798 €3 901 €2 734 €4 897 €---
148 974 €3 722 €2 554 €5 252 €---
159 154 €3 536 €2 369 €5 617 €---
169 337 €3 345 €2 178 €5 992 €---
179 524 €3 147 €1 980 €6 376 €---
189 714 €2 943 €1 775 €6 771 €---
199 908 €2 732 €1 564 €7 177 €---
2010 107 €2 513 €1 346 €7 593 €---
2110 309 €2 288 €1 121 €8 021 €---
2210 515 €2 055 €888 €8 460 €---
2310 725 €1 815 €647 €8 910 €---
2410 940 €1 566 €399 €9 373 €---
2511 158 €1 310 €142 €9 849 €---
TOTAL222 208 €158 565 €64 580 €63 643 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 457 €-6 420 €+7 877 €
2+1 457 €0 €+1 457 €
3+1 457 €0 €+1 457 €
4+1 457 €0 €+1 457 €
5+1 457 €0 €+1 457 €
6+1 457 €0 €+1 457 €
7+1 457 €0 €+1 457 €
8+1 457 €0 €+1 457 €
9+1 457 €0 €+1 457 €
10+1 457 €0 €+1 457 €
11+1 457 €0 €+1 457 €
12+1 457 €+1 365 €+92 €
13+1 457 €+1 469 €-12 €
14+1 457 €+1 576 €-119 €
15+1 457 €+1 685 €-228 €
16+1 457 €+1 798 €-341 €
17+1 457 €+1 913 €-456 €
18+1 457 €+2 031 €-574 €
19+1 457 €+2 153 €-696 €
20+1 457 €+2 278 €-821 €
21+1 457 €+2 406 €-949 €
22+1 457 €+2 538 €-1 081 €
23+1 457 €+2 673 €-1 216 €
24+1 457 €+2 812 €-1 355 €
25+1 457 €+2 955 €-1 498 €
Total+36 425 €+23 232 €+13 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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