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Maison à vendre

VilleMosnac (16)
Surface90m²
Coût Total125 336€
Loyer Annuel7 962€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 200 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 713,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

Au calme dans le bourg de Mosnac St Simeux, cette maison d'environ 90 m² offre un beau potentiel de rénovation pour les amateurs de projets ou les investisseurs. Entièrement à rénover, elle constitue une toile blanche permettant d'imaginer un aménagement sur mesure selon vos envies.La propriété dispose également d'un garage ainsi que d'un atelier, offrant des espaces pratiques pour le stationnement, le stockage ou les activités de bricolage. Dans un environnement paisible , cette maison est à saisir. Contactez l'agence PIERRES DE CHARENTES CHATEAUNEUF Vivre en province 

Ville : Mosnac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16120
Coordonnées : 45.626231, -0.015317
Total : 125 336€
Prix d'acquisition : 64 200€
Travaux : 56 000€
Valeur du bien : 120 200€
Frais de notaire : 5 136€
Coût estimé : 5 136€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7962€/an
Fourchette totale : 531€ - 829€/mois
Fourchette annuelle : 6376€ - 9943€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :90 000 €
Prix d'achat :64 200 €
Décote à l'achat :-25 800€ (-28.7%)
Marge achat-revente :-35 336€ (-39.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 336€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 891,92€
Coût de l'assurance :10 966,90€
Taxe foncière : 796,21€/an
Soit par mois : 66,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 663,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1850, généralement associée à une classe énergétique G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Chambre en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture murs, réfection électricité, revêtement sol
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2.7/5 - Salon avec murs abîmés
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 000 €(622 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Isolation:11 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 600€ = 6000€
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (pose comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:1 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant peinture, électricité, revêtement sol)
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant peinture et petits travaux cosmétiques)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mosnac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 962 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 336 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 442 €
Revenus locatifs : +7 962 €
Charges déductibles : -61 442 €
Résultat foncier Année 1 : -53 480 €(Déficit de 53 480 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 080 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 442 €/an
Revenus locatifs : +7 962 €
Charges déductibles : -5 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32080.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 730 €(65% de 64 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 517 €/an
Calcul : 41 730 € × 3,636% = 1 517 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 962 €61 446 €4 211 €-53 484 €21 400 €32 084 €32 084 €
28 121 €5 334 €4 099 €2 787 €--29 297 €
38 284 €5 219 €3 984 €3 065 €--26 232 €
48 449 €5 099 €3 864 €3 350 €--22 882 €
58 618 €4 975 €3 740 €3 643 €--19 238 €
68 791 €4 847 €3 612 €3 944 €--15 295 €
78 967 €4 715 €3 480 €4 252 €--11 043 €
89 146 €4 578 €3 343 €4 568 €--6 474 €
99 329 €4 436 €3 201 €4 893 €--1 581 €
109 515 €4 289 €3 054 €5 226 €---
119 706 €4 137 €2 902 €5 569 €---
129 900 €3 980 €2 745 €5 920 €---
1310 098 €3 818 €2 583 €6 280 €---
1410 300 €3 650 €2 415 €6 650 €---
1510 506 €3 476 €2 241 €7 030 €---
1610 716 €3 296 €2 061 €7 420 €---
1710 930 €3 110 €1 875 €7 820 €---
1811 149 €2 917 €1 682 €8 231 €---
1911 372 €2 718 €1 483 €8 654 €---
2011 599 €2 512 €1 277 €9 087 €---
2111 831 €2 299 €1 064 €9 532 €---
2212 068 €2 079 €844 €9 989 €---
2312 309 €1 850 €616 €10 459 €---
2412 555 €1 614 €380 €10 941 €---
2512 806 €1 370 €135 €11 436 €---
TOTAL255 027 €147 764 €60 892 €107 263 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 263 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 672 €-6 420 €+8 092 €
2+1 672 €0 €+1 672 €
3+1 672 €0 €+1 672 €
4+1 672 €0 €+1 672 €
5+1 672 €0 €+1 672 €
6+1 672 €0 €+1 672 €
7+1 672 €0 €+1 672 €
8+1 672 €0 €+1 672 €
9+1 672 €0 €+1 672 €
10+1 672 €+1 094 €+578 €
11+1 672 €+1 671 €+1 €
12+1 672 €+1 776 €-104 €
13+1 672 €+1 884 €-212 €
14+1 672 €+1 995 €-323 €
15+1 672 €+2 109 €-437 €
16+1 672 €+2 226 €-554 €
17+1 672 €+2 346 €-674 €
18+1 672 €+2 469 €-797 €
19+1 672 €+2 596 €-924 €
20+1 672 €+2 726 €-1 054 €
21+1 672 €+2 860 €-1 188 €
22+1 672 €+2 997 €-1 325 €
23+1 672 €+3 138 €-1 466 €
24+1 672 €+3 282 €-1 610 €
25+1 672 €+3 431 €-1 759 €
Total+41 800 €+32 179 €+9 621 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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