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Appartement 4 pièces 67 m²

VilleVoulte-sur-Rhône (07)
Surface67m²
Coût Total89 040€
Loyer Annuel6 868€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 164,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre La Voulte-sur-Rhône

Secteur La Voulte sur Rhône Idéal premier achat ou investissement Cet appartement F3 de plus de 67m² avec garage individuel/cave en premier étage d'une copropriété située à deux pas des commodités comprenant 2 chambres/séjour/cuisine indépendante aménagée L'appartement est en excellent état/habitable Charges de copro annuelles 840 euros Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : VA46839-GROUPEVALRIM26 Date de réalisation du diagnostic : 02/03/2026 Prix hors honoraires : 78 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 41

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 220 € et 1 690 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Voulte-sur-Rhône
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07800
Coordonnées : 44.801520, 4.783673
Total : 89 040€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 82 800€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.54€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 572€/mois
Loyer annuel estimé : 6868€/an
Fourchette totale : 447€ - 733€/mois
Fourchette annuelle : 5364€ - 8794€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 187,88 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 588 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-1 588€ (-2.0%)
Marge achat-revente :-9 452€ (-11.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 460,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 414,30€
Coût de l'assurance :7 791,00€
Taxe foncière : 686,80€/an
Soit par mois : 57,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 572,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement possible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 20€/m² = 200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture des murs et plafond: 20 m² × 20€/m² = 400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture des murs et plafond: 24 m² × 20€/m² = 480€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:0€
    Aucune action nécessaire car l'état est présumé moyen. Pas de frais.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Voulte-sur-Rhône. Les travaux de peinture sont estimés à 20€/m² pour les murs et plafonds, avec une main d'œuvre estimée à 60% du coût total. Les travaux de salle de bain n'ont pas été chiffrés car aucune action n'est nécessaire. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 868 €/an
Calcul : 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 687 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 512 €
Revenus locatifs : +6 868 €
Charges déductibles : -9 512 €
Résultat foncier Année 1 : -2 644 €(Déficit de 2 644 €)
Imputable sur revenu global : 2 644 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 712 €/an
Revenus locatifs : +6 868 €
Charges déductibles : -4 712 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 156 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 868 €9 515 €2 877 €-2 647 €2 647 €--
27 005 €4 637 €2 799 €2 368 €---
37 145 €4 557 €2 719 €2 588 €---
47 288 €4 474 €2 636 €2 814 €---
57 434 €4 388 €2 550 €3 046 €---
67 583 €4 300 €2 461 €3 283 €---
77 734 €4 208 €2 370 €3 526 €---
87 889 €4 114 €2 275 €3 775 €---
98 047 €4 016 €2 178 €4 031 €---
108 208 €3 915 €2 077 €4 293 €---
118 372 €3 811 €1 972 €4 561 €---
128 539 €3 703 €1 865 €4 836 €---
138 710 €3 592 €1 753 €5 118 €---
148 884 €3 477 €1 638 €5 408 €---
159 062 €3 358 €1 520 €5 704 €---
169 243 €3 235 €1 397 €6 008 €---
179 428 €3 108 €1 270 €6 320 €---
189 617 €2 977 €1 139 €6 640 €---
199 809 €2 842 €1 004 €6 967 €---
2010 005 €2 702 €864 €7 303 €---
2110 205 €2 557 €719 €7 648 €---
2210 410 €2 408 €570 €8 001 €---
2310 618 €2 254 €415 €8 364 €---
2410 830 €2 094 €256 €8 736 €---
2511 047 €1 930 €91 €9 117 €---
TOTAL219 984 €92 175 €41 414 €127 809 €2 647 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 794 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 442 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 442 €-794 €+2 236 €
2+1 442 €+710 €+732 €
3+1 442 €+777 €+665 €
4+1 442 €+844 €+598 €
5+1 442 €+914 €+528 €
6+1 442 €+985 €+457 €
7+1 442 €+1 058 €+384 €
8+1 442 €+1 133 €+309 €
9+1 442 €+1 209 €+233 €
10+1 442 €+1 288 €+154 €
11+1 442 €+1 368 €+74 €
12+1 442 €+1 451 €-9 €
13+1 442 €+1 536 €-94 €
14+1 442 €+1 622 €-180 €
15+1 442 €+1 711 €-269 €
16+1 442 €+1 802 €-360 €
17+1 442 €+1 896 €-454 €
18+1 442 €+1 992 €-550 €
19+1 442 €+2 090 €-648 €
20+1 442 €+2 191 €-749 €
21+1 442 €+2 294 €-852 €
22+1 442 €+2 400 €-958 €
23+1 442 €+2 509 €-1 067 €
24+1 442 €+2 621 €-1 179 €
25+1 442 €+2 735 €-1 293 €
Total+36 050 €+38 343 €+-2 293 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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