Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de campagne

Bien expiré
VilleBrassac (81)
Surface217
Coût Total200 870
Loyer Annuel16 605
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+194
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 129 000 €
Surface : 217 m²
Prix au m² : 594,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Tarn (81) à vendre deux maisons jumelées sur Fontrieu. Castres 25km / 30min, Toulouse 100km / 1h50, Béziers 100km / 1h50, Montpellier 150km / 2h30 Posé au sein d'un petit hameau entre Vabre et Brassac, cet ancien cocon familial comprend deux maisons communiquantes facilement séparables et très bien entretenues, saines, très propres et habitables en l'état. Maison 'neuve' : très grand salon cuisine salle à manger, chauffée avec insert et convecteurs électriques. Une chambre spacieuse à l'étage bénéficie de sa grande salle de bain et de grands placards. Maison 'ancienne' : celle qui a vu évoluer la famille est typique du coin composée d'un grand espace salon, salle à manger cuisine avec cheminée et de 5 à 6 pièces nuit à l'étage. Sur un terrain de 490 m² environ, les deux biens jumelés sont entourés de terrasses couvertes fermées et comprennent des sous sols composés de cave, garage et cuisine d'été. Destinés à des amoureux de la campagne, l'ensemble bien exposé est lumineux et profite du calme de cette magnifique contrée : chasse, pèche, ballades et champignons sont à quelques pas. Ref 54483 - Réseau Abessan - Michel Gourc - () - Votre agent commercial en immobilier (E. I.) Rsac N° 532 301 488 - Tous nos biens sont visibles sur L'immobilier vous intéresse, contactez-moi ! Honoraires Ttc charge vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisques. Selon l'article L. 561.5 du code monétaire et Financier, une pièce d'identité vous sera demandée pour l'organisation de la visite. Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Brassac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81260
Coordonnées : 43.658312, 2.521926
Total : 200 870
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 61 550
Valeur du bien : 190 550
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 217
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1384€/mois
Loyer annuel estimé : 16605€/an
Fourchette totale : 1053€ - 1819€/mois
Fourchette annuelle : 12632€ - 21828€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 870
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :992,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 051,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 946,44
Coût de l'assurance :17 576,13
Taxe foncière : 1 660,50€/an
Soit par mois : 138,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 383,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 189,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :194,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 217 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et l'insert
Quantité: 1 système pour 217 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, remplacement du mobilier ancien)
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible - Usure visible, nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon (peinture, réparation du carrelage fissuré)
Quantité: salon complet (45 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - Usure visible, peinture à rafraîchir
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 550(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 350
    Isolation combles: 217 m² × 50€/m² = 10850€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:16 200
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rénovation cuisine complète: 15 m² × 400€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:4 500
    Rénovation salon: 45 m² × 100€/m² = 4500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:1 500
    Rénovation chambre: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brassac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 384 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 605 €/an
Calcul : 1 384 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 870 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 616
Revenus locatifs : +16 605
Charges déductibles : -70 616
Résultat foncier Année 1 : -54 011(Déficit de 54 011 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 611
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 066 €/an
Revenus locatifs : +16 605
Charges déductibles : -9 066
Résultat foncier Années 2+ : 7 539 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32611.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 60570 6236 709-54 01821 400 €32 618 €32 618 €
216 9378 8946 5318 043--24 575 €
317 2768 7096 3468 566--16 008 €
417 6218 5186 1559 103--6 905 €
517 9748 3215 9579 653---
618 3338 1165 75310 217---
718 7007 9055 54110 795---
819 0747 6865 32311 388---
919 4557 4605 09611 996---
1019 8457 2264 86212 619---
1120 2416 9844 62013 258---
1220 6466 7334 37013 913---
1321 0596 4754 11114 585---
1421 4806 2073 84315 274---
1521 9105 9303 56615 980---
1622 3485 6433 28016 705---
1722 7955 3472 98317 448---
1823 2515 0402 67718 211---
1923 7164 7232 36018 993---
2024 1904 3952 03219 795---
2124 6744 0561 69320 618---
2225 1683 7051 34221 462---
2325 6713 34297922 329---
2426 1842 96760323 217---
2526 7082 57921524 129---
TOTAL531 864217 58596 946314 27921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 279
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 487-6 420+9 907
2+3 4870+3 487
3+3 4870+3 487
4+3 4870+3 487
5+3 487+824+2 663
6+3 487+3 065+422
7+3 487+3 239+248
8+3 487+3 416+71
9+3 487+3 599-112
10+3 487+3 786-299
11+3 487+3 977-490
12+3 487+4 174-687
13+3 487+4 375-888
14+3 487+4 582-1 095
15+3 487+4 794-1 307
16+3 487+5 011-1 524
17+3 487+5 234-1 747
18+3 487+5 463-1 976
19+3 487+5 698-2 211
20+3 487+5 939-2 452
21+3 487+6 185-2 698
22+3 487+6 439-2 952
23+3 487+6 699-3 212
24+3 487+6 965-3 478
25+3 487+7 239-3 752
Total+87 175+94 284+-7 109
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →