Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

MAISON JARDIN DEPENDANCES

VilleLezay (79)
Surface173
Coût Total183 664
Loyer Annuel13 626
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+73
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 800 €
Surface : 173 m²
Prix au m² : 738,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

LEZAY. PICTAVE immo, votre agence immobilière à LEZAY, vous propose EXCLUSIVITÉ cette belle maison en pierres, située dans un hameau à proximité immédiate du bourg. Au rez-de-chaussée, elle offre une entrée, une cuisine aménagée avec arrière-cuisine, ainsi qu'une vaste pièce de vie de 50 m2 comprenant un espace salle à manger et un salon agrémenté d'une cheminée avec foyer fermé. Une chambre, une salle de bains avec douche et un WC complètent ce niveau. À l'étage, un palier dessert deux belles chambres ainsi qu'une salle d'eau avec douche et WC. Un grenier aménageable vient parfaire l'ensemble. À l'extérieur, vous bénéficierez d'un jardin clos, joliment arboré avec un superbe tilleul et divers arbustes. En complément, la propriété dispose d'un préau à rénover et d'une grange d'environ 120 m2. Idéalement située, la maison se trouve à seulement 2 km du centre de LEZAY, où vous aurez accès à toutes les commodités : supermarché, pharmacie, presse, restaurants, fleuriste et établissements scolaires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://pictave-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=20

Ville : Lezay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79120
Coordonnées : 46.277647, 0.015679
Total : 183 664
Prix d'acquisition : 127 800
Travaux : 45 640
Valeur du bien : 173 440
Frais de notaire : 10 224
Coût estimé : 10 224
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 173
Loyer prédit : 6.56€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1135€/mois
Loyer annuel estimé : 13626€/an
Fourchette totale : 875€ - 1473€/mois
Fourchette annuelle : 10501€ - 17680€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :957,24 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :165 603
Prix d'achat :127 800
Décote à l'achat :-37 803 (-22.8%)
Marge achat-revente :-18 061€ (-10.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 664
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 949,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 425,83
Coût de l'assurance :15 611,44
Taxe foncière : 1 362,60€/an
Soit par mois : 113,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 135,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 173 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres à double vitrage performant
Quantité: environ 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 640(264 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 400
    Cuisine complète: 10 m² × 950€/m² = 9500€, Main d'œuvre: 1900€
  • Salle de bain:10 400
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1300€/m² = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lezay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 135 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 626 €/an
Calcul : 1 135 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 664 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 363 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 555
Revenus locatifs : +13 626
Charges déductibles : -53 555
Résultat foncier Année 1 : -39 929(Déficit de 39 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 529
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 915 €/an
Revenus locatifs : +13 626
Charges déductibles : -7 915
Résultat foncier Années 2+ : 5 711 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18529.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 070(65% de 127 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 021 €/an
Calcul : 83 070 € × 3,636% = 3 021
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 62653 5615 934-39 93521 400 €18 535 €18 535 €
213 8987 7615 7746 138--12 397 €
314 1767 5955 6086 582--5 816 €
414 4607 4245 4377 036---
514 7497 2475 2607 502---
615 0447 0645 0777 980---
715 3456 8764 8888 470---
815 6526 6814 6938 971---
915 9656 4794 4929 486---
1016 2846 2714 28410 013---
1116 6106 0564 06910 554---
1216 9425 8343 84611 109---
1317 2815 6043 61711 677---
1417 6275 3673 38012 260---
1517 9795 1223 13412 858---
1618 3394 8682 88113 470---
1718 7064 6072 62014 099---
1819 0804 3362 34914 743---
1919 4614 0572 07015 404---
2019 8503 7681 78116 082---
2120 2473 4701 48316 777---
2220 6523 1621 17517 490---
2321 0652 84485718 222---
2421 4872 51552818 972---
2521 9172 17518819 741---
TOTAL436 444180 74285 426255 70121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 701
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 861-6 420+9 281
2+2 8610+2 861
3+2 8610+2 861
4+2 861+366+2 495
5+2 861+2 251+610
6+2 861+2 394+467
7+2 861+2 541+320
8+2 861+2 691+170
9+2 861+2 846+15
10+2 861+3 004-143
11+2 861+3 166-305
12+2 861+3 333-472
13+2 861+3 503-642
14+2 861+3 678-817
15+2 861+3 857-996
16+2 861+4 041-1 180
17+2 861+4 230-1 369
18+2 861+4 423-1 562
19+2 861+4 621-1 760
20+2 861+4 825-1 964
21+2 861+5 033-2 172
22+2 861+5 247-2 386
23+2 861+5 466-2 605
24+2 861+5 692-2 831
25+2 861+5 922-3 061
Total+71 525+76 710+-5 185
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →