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MAISON JARDIN DEPENDANCES

Bien expiré
VilleLezay (79)
Surface173m²
Coût Total183 664€
Loyer Annuel13 626€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 800 €
Surface : 173 m²
Prix au m² : 738,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

LEZAY. PICTAVE immo, votre agence immobilière à LEZAY, vous propose EXCLUSIVITÉ cette belle maison en pierres, située dans un hameau à proximité immédiate du bourg. Au rez-de-chaussée, elle offre une entrée, une cuisine aménagée avec arrière-cuisine, ainsi qu'une vaste pièce de vie de 50 m2 comprenant un espace salle à manger et un salon agrémenté d'une cheminée avec foyer fermé. Une chambre, une salle de bains avec douche et un WC complètent ce niveau. À l'étage, un palier dessert deux belles chambres ainsi qu'une salle d'eau avec douche et WC. Un grenier aménageable vient parfaire l'ensemble. À l'extérieur, vous bénéficierez d'un jardin clos, joliment arboré avec un superbe tilleul et divers arbustes. En complément, la propriété dispose d'un préau à rénover et d'une grange d'environ 120 m2. Idéalement située, la maison se trouve à seulement 2 km du centre de LEZAY, où vous aurez accès à toutes les commodités : supermarché, pharmacie, presse, restaurants, fleuriste et établissements scolaires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://pictave-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=20

Ville : Lezay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79120
Coordonnées : 46.277647, 0.015679
Total : 183 664€
Prix d'acquisition : 127 800€
Travaux : 45 640€
Valeur du bien : 173 440€
Frais de notaire : 10 224€
Coût estimé : 10 224€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 173m²
Loyer prédit : 6.56€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1135€/mois
Loyer annuel estimé : 13626€/an
Fourchette totale : 875€ - 1473€/mois
Fourchette annuelle : 10501€ - 17680€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :957,24 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :165 603 €
Prix d'achat :127 800 €
Décote à l'achat :-37 803€ (-22.8%)
Marge achat-revente :-18 061€ (-10.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 664€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 949,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 425,83€
Coût de l'assurance :15 611,44€
Taxe foncière : 1 362,60€/an
Soit par mois : 113,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 135,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 173 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres à double vitrage performant
Quantité: environ 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 640 €(264 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 400€
    Cuisine complète: 10 m² × 950€/m² = 9500€, Main d'œuvre: 1900€
  • Salle de bain:10 400€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1300€/m² = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lezay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 135 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 626 €/an
Calcul : 1 135 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 664 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 363 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 555 €
Revenus locatifs : +13 626 €
Charges déductibles : -53 555 €
Résultat foncier Année 1 : -39 929 €(Déficit de 39 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 529 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 915 €/an
Revenus locatifs : +13 626 €
Charges déductibles : -7 915 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 711 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18529.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 070 €(65% de 127 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 021 €/an
Calcul : 83 070 € × 3,636% = 3 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 626 €53 561 €5 934 €-39 935 €21 400 €18 535 €18 535 €
213 898 €7 761 €5 774 €6 138 €--12 397 €
314 176 €7 595 €5 608 €6 582 €--5 816 €
414 460 €7 424 €5 437 €7 036 €---
514 749 €7 247 €5 260 €7 502 €---
615 044 €7 064 €5 077 €7 980 €---
715 345 €6 876 €4 888 €8 470 €---
815 652 €6 681 €4 693 €8 971 €---
915 965 €6 479 €4 492 €9 486 €---
1016 284 €6 271 €4 284 €10 013 €---
1116 610 €6 056 €4 069 €10 554 €---
1216 942 €5 834 €3 846 €11 109 €---
1317 281 €5 604 €3 617 €11 677 €---
1417 627 €5 367 €3 380 €12 260 €---
1517 979 €5 122 €3 134 €12 858 €---
1618 339 €4 868 €2 881 €13 470 €---
1718 706 €4 607 €2 620 €14 099 €---
1819 080 €4 336 €2 349 €14 743 €---
1919 461 €4 057 €2 070 €15 404 €---
2019 850 €3 768 €1 781 €16 082 €---
2120 247 €3 470 €1 483 €16 777 €---
2220 652 €3 162 €1 175 €17 490 €---
2321 065 €2 844 €857 €18 222 €---
2421 487 €2 515 €528 €18 972 €---
2521 917 €2 175 €188 €19 741 €---
TOTAL436 444 €180 742 €85 426 €255 701 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 861 €-6 420 €+9 281 €
2+2 861 €0 €+2 861 €
3+2 861 €0 €+2 861 €
4+2 861 €+366 €+2 495 €
5+2 861 €+2 251 €+610 €
6+2 861 €+2 394 €+467 €
7+2 861 €+2 541 €+320 €
8+2 861 €+2 691 €+170 €
9+2 861 €+2 846 €+15 €
10+2 861 €+3 004 €-143 €
11+2 861 €+3 166 €-305 €
12+2 861 €+3 333 €-472 €
13+2 861 €+3 503 €-642 €
14+2 861 €+3 678 €-817 €
15+2 861 €+3 857 €-996 €
16+2 861 €+4 041 €-1 180 €
17+2 861 €+4 230 €-1 369 €
18+2 861 €+4 423 €-1 562 €
19+2 861 €+4 621 €-1 760 €
20+2 861 €+4 825 €-1 964 €
21+2 861 €+5 033 €-2 172 €
22+2 861 €+5 247 €-2 386 €
23+2 861 €+5 466 €-2 605 €
24+2 861 €+5 692 €-2 831 €
25+2 861 €+5 922 €-3 061 €
Total+71 525 €+76 710 €+-5 185 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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