Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement t2 bis & dernier etage

VilleLélex (01)
Surface39
Coût Total140 580
Loyer Annuel7 091
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-196
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 2 205,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 14,86 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Exposition sud, Interphone

Appartement T2 bis au cœur du Domaine Skiable des Monts Jura :

Découvrez ce charmant appartement de type T2 bis vendu meublé et niché au troisième et dernier étage, offrant une vue imprenable et une luminosité exceptionnelle.

Un aménagement pensé pour le confort et la convivialité

Dès l'entrée, vous trouverez un espace pratique avec placards intégrés et un W.C. Indépendant. La pièce de vie, lumineuse, se compose d'un séjour-kitchenette donnant sur un balcon exposé plein sud, idéal pour profiter du soleil après une journée de ski.

L'appartement dispose d'une chambre séparée, d'un coin montagne et d'une chambre mansardée, parfaite pour les enfants. L'espace nuit est complété par une mezzanine accessible par un escalier. Deux W.C. Et une salle de bains complètent l'agencement de cet appartement.

Atouts et annexes

L'appartement est vendu avec des dépendances essentielles pour une résidence à la montagne : une cave pour le stockage et un local à ski pour ranger votre équipement en toute sécurité.

Idéal pour les amoureux de la montagne ou comme investissement locatif, cet appartement est un véritable cocon dans un cadre naturel exceptionnel.

Ville : Lélex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01410
Coordonnées : 46.304920, 5.943640
Total : 140 580
Prix d'acquisition : 86 000
Travaux : 47 700
Valeur du bien : 133 700
Frais de notaire : 6 880
Coût estimé : 6 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39
Loyer prédit : 15.15€/m²/mois
Fourchette : 11.57€ - 19.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 591€/mois
Loyer annuel estimé : 7091€/an
Fourchette totale : 451€ - 774€/mois
Fourchette annuelle : 5413€ - 9291€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :3.85% - 6.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 500
Prix d'achat :86 000
Décote à l'achat :-11 500 (-11.8%)
Marge achat-revente :-43 080€ (-44.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :686,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 727,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 386,59
Coût de l'assurance :12 300,75
Taxe foncière : 709,15€/an
Soit par mois : 59,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 590,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitent une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 38 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - tableau ancien à mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 700(1 223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:5 700
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation lourde:3 000
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1000€ = 2000€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: 360€
  • Second œuvre général - Électricité:1 500
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lélex (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 091 €/an
Calcul : 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 580 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 709 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 439
Revenus locatifs : +7 091
Charges déductibles : -53 439
Résultat foncier Année 1 : -46 347(Déficit de 46 347 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 947
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 739 €/an
Revenus locatifs : +7 091
Charges déductibles : -5 739
Résultat foncier Années 2+ : 1 353 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24947.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 09153 4434 542-46 35221 400 €24 952 €24 952 €
27 2335 6204 4191 613--23 339 €
37 3785 4944 2921 884--21 454 €
47 5265 3634 1612 163--19 291 €
57 6765 2274 0262 449--16 842 €
67 8305 0873 8862 742--14 100 €
77 9864 9433 7423 043--11 057 €
88 1464 7943 5923 352--7 705 €
98 3094 6393 4383 669--4 035 €
108 4754 4803 2793 995--41 €
118 6444 3153 1144 329---
128 8174 1452 9444 672---
138 9943 9702 7685 024---
149 1743 7882 5875 386---
159 3573 6002 3995 757---
169 5443 4072 2056 138---
179 7353 2062 0056 529---
189 9302 9991 7986 930---
1910 1282 7861 5847 343---
2010 3312 5651 3637 766---
2110 5382 3361 1358 201---
2210 7482 1018998 648---
2310 9631 8576569 106---
2411 1831 6054049 577---
2511 4061 34514410 061---
TOTAL227 142143 11665 38784 02621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 026
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 091 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 489 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 489-6 420+7 909
2+1 4890+1 489
3+1 4890+1 489
4+1 4890+1 489
5+1 4890+1 489
6+1 4890+1 489
7+1 4890+1 489
8+1 4890+1 489
9+1 4890+1 489
10+1 4890+1 489
11+1 489+1 287+202
12+1 489+1 402+87
13+1 489+1 507-18
14+1 489+1 616-127
15+1 489+1 727-238
16+1 489+1 841-352
17+1 489+1 959-470
18+1 489+2 079-590
19+1 489+2 203-714
20+1 489+2 330-841
21+1 489+2 460-971
22+1 489+2 594-1 105
23+1 489+2 732-1 243
24+1 489+2 873-1 384
25+1 489+3 018-1 529
Total+37 225+25 208+12 017
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →