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Propriété 12 pièces 332 m²

Bien expiré
VilleFlèche (72)
Surface332m²
Coût Total382 180€
Loyer Annuel33 045€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+477€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 332 m²
Prix au m² : 798,19 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 12 pièces 332 m² - Propriété Unique Idéal investisseurs ou projet personnel Très belle rentabilité

Découvrez cette propriété unique Hôtel pouvant devenir un projet personnel et une Habitation Unique Espace et confort garantis Située sur un Axe Touristique (arrivée sur LA FLECHE) Chacune des 10 chambres est équipée de salle d'eau privative Très grande pièce à vivre lumineuse Cuisine entièrement aménagée avec l'équipement restauration Ambiance chaleureuse Alliant charme et fonctionnalité avec des pièces lumineuse et spacieuses En annexe au Rez de chaussée un bureau où Studio que vous pourriez louer

Au 1er un T1 de 35 m2 environ aussi aménagé pour une location si vous le souhaitez

De nombreuses possibilités s'offrent à vous

J'attends Vos contacts O674536351 Isabelle Référence annonce : 00642846 Date de réalisation du diagnostic : 24/10/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 800 € et 2 500 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2020 (abonnements compris)

Ville : Flèche
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72200
Coordonnées : 47.729330, -0.058037
Total : 382 180€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 95 980€
Valeur du bien : 360 980€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 332m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2754€/mois
Loyer annuel estimé : 33045€/an
Fourchette totale : 2190€ - 3462€/mois
Fourchette annuelle : 26281€ - 41549€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :382 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 892,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :108,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 001,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 674,29€
Coût de l'assurance :32 485,30€
Taxe foncière : 3 304,48€/an
Soit par mois : 275,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 753,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 276,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :477,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 332 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 33 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 332 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 332 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires dans les 10 salles de bain privatives
Quantité: 10 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 980 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:45 900€
    Fenêtres double vitrage performant: 33 fenêtres × 1 300€ = 42 900€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:14 280€
    Isolation combles: 332 m² × 40€/m² = 13 280€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 salles de bain × 3 000€ = 30 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Cuisine:3 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6 000€ = 6 000€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:7 000€
    Parquet flottant: 100 m² × 60€/m² = 6 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Peinture:4 500€
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 40€/m² = 4 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:2 300€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2 000€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flèche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 77 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 045 €/an
Calcul : 2 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 382 180 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 299 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 413 €
Revenus locatifs : +33 045 €
Charges déductibles : -113 413 €
Résultat foncier Année 1 : -80 368 €(Déficit de 80 368 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 968 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 433 €/an
Revenus locatifs : +33 045 €
Charges déductibles : -17 433 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 612 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58968.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 045 €113 425 €12 841 €-80 380 €21 400 €58 980 €58 980 €
233 706 €17 104 €12 500 €16 602 €--42 379 €
334 380 €16 751 €12 148 €17 628 €--24 750 €
435 067 €16 386 €11 783 €18 681 €--6 070 €
535 769 €16 009 €11 405 €19 760 €---
636 484 €15 618 €11 015 €20 866 €---
737 214 €15 214 €10 610 €21 999 €---
837 958 €14 796 €10 192 €23 162 €---
938 717 €14 364 €9 760 €24 353 €---
1039 492 €13 917 €9 313 €25 575 €---
1140 281 €13 454 €8 850 €26 828 €---
1241 087 €12 975 €8 371 €28 112 €---
1341 909 €12 480 €7 876 €29 429 €---
1442 747 €11 967 €7 363 €30 780 €---
1543 602 €11 437 €6 833 €32 165 €---
1644 474 €10 889 €6 285 €33 585 €---
1745 363 €10 321 €5 717 €35 042 €---
1846 271 €9 734 €5 130 €36 536 €---
1947 196 €9 127 €4 523 €38 069 €---
2048 140 €8 499 €3 895 €39 641 €---
2149 103 €7 849 €3 245 €41 254 €---
2250 085 €7 176 €2 573 €42 908 €---
2351 087 €6 481 €1 877 €44 606 €---
2452 108 €5 761 €1 157 €46 347 €---
2553 150 €5 017 €413 €48 134 €---
TOTAL1 058 434 €396 752 €185 674 €661 682 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 661 682 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 939 €-6 420 €+13 359 €
2+6 939 €0 €+6 939 €
3+6 939 €0 €+6 939 €
4+6 939 €0 €+6 939 €
5+6 939 €+4 107 €+2 832 €
6+6 939 €+6 260 €+679 €
7+6 939 €+6 600 €+339 €
8+6 939 €+6 949 €-10 €
9+6 939 €+7 306 €-367 €
10+6 939 €+7 673 €-734 €
11+6 939 €+8 048 €-1 109 €
12+6 939 €+8 434 €-1 495 €
13+6 939 €+8 829 €-1 890 €
14+6 939 €+9 234 €-2 295 €
15+6 939 €+9 649 €-2 710 €
16+6 939 €+10 076 €-3 137 €
17+6 939 €+10 513 €-3 574 €
18+6 939 €+10 961 €-4 022 €
19+6 939 €+11 421 €-4 482 €
20+6 939 €+11 892 €-4 953 €
21+6 939 €+12 376 €-5 437 €
22+6 939 €+12 873 €-5 934 €
23+6 939 €+13 382 €-6 443 €
24+6 939 €+13 904 €-6 965 €
25+6 939 €+14 440 €-7 501 €
Total+173 475 €+198 505 €+-25 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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