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Valdoie - Appartement 4 pièces de 76m2

VilleValdoie (90)
Surface76.69
Coût Total105 120
Loyer Annuel8 625
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+90
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 76.69 m²
Prix au m² : 1 160,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Notre agence vous propose cet appartement de 4 pièces d'environ 76 m2, situé au 4e étage d'une belle résidence de Valdoie, à proximité immédiate des commerces, des écoles et des transports. Il bénéficie d'une vue dégagée et d'un environnement agréable. Il se compose d'une entrée avec rangements desservant un vaste séjour/salle à manger ouvrant sur un grand balcon, d'une cuisine indépendante et équipée avec cellier attenant, de trois chambres, dont deux avec accès au balcon, d'une salle d'eau ainsi que d'un WC indépendant. Les fenêtres et la cuisine ont été rénovées récemment. Une cave et un garage privatif viennent compléter ce bien. Plus d'informations sur demande. *Photos non contractuelles retouchées à l'aide de l'IA. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.allianceimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=3

Ville : Valdoie
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.664979, 6.844598
Total : 105 120
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 9 000
Valeur du bien : 98 000
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.69
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 11.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8625€/an
Fourchette totale : 575€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6898€ - 10785€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 158,68 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 859
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :+141 (+0.2%)
Marge achat-revente :-16 261€ (-18.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :31,54€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 556,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 418,59
Coût de l'assurance :9 460,80
Taxe foncière : 862,53€/an
Soit par mois : 71,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 718,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (inclut remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdoie. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 625 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 612 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 120 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 853
Revenus locatifs : +8 625
Charges déductibles : -13 853
Résultat foncier Année 1 : -5 228(Déficit de 5 228 €)
Imputable sur revenu global : 5 228
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 853 €/an
Revenus locatifs : +8 625
Charges déductibles : -4 853
Résultat foncier Années 2+ : 3 772 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 62513 8573 616-5 2315 231 €--
28 7984 7623 5214 036---
38 9744 6633 4224 310---
49 1534 5613 3204 592---
59 3364 4563 2154 880---
69 5234 3473 1065 176---
79 7134 2342 9935 480---
89 9084 1172 8765 791---
910 1063 9962 7556 110---
1010 3083 8702 6296 438---
1110 5143 7412 5006 774---
1210 7243 6062 3657 118---
1310 9393 4672 2267 472---
1411 1583 3232 0827 835---
1511 3813 1741 9338 207---
1611 6083 0191 7788 589---
1711 8412 8591 6188 982---
1812 0772 6931 4539 384---
1912 3192 5221 2819 797---
2012 5652 3451 10410 221---
2112 8172 16192010 656---
2213 0731 97072911 103---
2313 3341 77353211 561---
2413 6011 56932812 032---
2513 8731 35811712 515---
TOTAL276 27092 44352 419183 8275 231Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 569
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 827
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 811-1 569+3 380
2+1 811+1 211+600
3+1 811+1 293+518
4+1 811+1 378+433
5+1 811+1 464+347
6+1 811+1 553+258
7+1 811+1 644+167
8+1 811+1 737+74
9+1 811+1 833-22
10+1 811+1 931-120
11+1 811+2 032-221
12+1 811+2 136-325
13+1 811+2 242-431
14+1 811+2 350-539
15+1 811+2 462-651
16+1 811+2 577-766
17+1 811+2 694-883
18+1 811+2 815-1 004
19+1 811+2 939-1 128
20+1 811+3 066-1 255
21+1 811+3 197-1 386
22+1 811+3 331-1 520
23+1 811+3 468-1 657
24+1 811+3 610-1 799
25+1 811+3 755-1 944
Total+45 275+55 148+-9 873
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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