Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

T2 avec balcon, locataire en place

VilleToulon (83)
Surface52m²
Coût Total111 740€
Loyer Annuel10 044€
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois-418€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 88 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 692,31 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre, appartement T2 de 52 m2 situé au 1er étage sur 3 d'une résidence, dans le quartier du Champ de Mars à Toulon. Il se compose d'un salon de 21m2 donnant sur balocn de 6m2, une cuisine séparée avec loggi, une salle de bain, un water-closet ainsi qu'une chambre. Le bien est actuellement loué à un locataire sèrieux 580 charges inclus. En bon état général, il nécessite une légère remise au goût du jour. Une opportunité d'investissement proposée au prix de 88 000 EUR. situé proche de tout commerce, transport, écoles...  Pour toute demande d'information contacter Mr Couty Guillaume au 0645283681.

  • https://www.capimmo83.com/honoraires
Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.125731, 5.930492
Total : 111 740€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 16 700€
Valeur du bien : 104 700€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 16.10€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10044€/an
Fourchette totale : 652€ - 1075€/mois
Fourchette annuelle : 7824€ - 12895€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 11.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 515,21 €/m²
Basé sur :978 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 791 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-42 791€ (-32.7%)
Marge achat-revente :19 051€ (14.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :44,70€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 591,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 327,35€
Coût de l'assurance :13 408,80€
Taxe foncière : 1 004,42€/an
Soit par mois : 83,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 580,00€/mois
Soit par an : 6 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 837,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-418,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC, douche) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 700 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 1 × 8500€ = 8500€ (Rénovation complète incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 1 × 6000€ = 6000€ (Remplacement des éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des estimations de rénovations complètes. Les travaux de peinture sont basés sur des tarifs moyens pour des surfaces respectives. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 044 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 740 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 960 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 830 €
Revenus locatifs : +10 044 €
Charges déductibles : -28 830 €
Résultat foncier Année 1 : -18 785 €(Déficit de 18 785 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 085 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 130 €/an
Revenus locatifs : +10 044 €
Charges déductibles : -12 130 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 085 €/an(Déficit de 2 085 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8085.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 044 €28 833 €3 632 €-18 789 €10 700 €8 089 €8 089 €
210 245 €12 035 €3 534 €-1 790 €1 790 €-8 089 €
310 450 €11 934 €3 433 €-1 484 €1 484 €-8 089 €
410 659 €11 830 €3 329 €-1 171 €1 171 €-8 089 €
510 872 €11 722 €3 221 €-849 €849 €-8 089 €
611 090 €11 610 €3 109 €-520 €520 €-8 089 €
711 311 €11 495 €2 994 €-183 €183 €-8 089 €
811 538 €11 375 €2 875 €162 €--7 927 €
911 768 €11 252 €2 751 €516 €--7 410 €
1012 004 €11 125 €2 624 €879 €--6 531 €
1112 244 €10 993 €2 493 €1 251 €--5 281 €
1212 489 €10 857 €2 357 €1 631 €---
1312 739 €10 717 €2 216 €2 022 €---
1412 993 €10 572 €2 071 €2 422 €---
1513 253 €10 422 €1 921 €2 831 €---
1613 518 €10 267 €1 766 €3 252 €---
1713 789 €10 106 €1 606 €3 682 €---
1814 064 €9 941 €1 440 €4 123 €---
1914 346 €9 770 €1 269 €4 576 €---
2014 633 €9 593 €1 092 €5 040 €---
2114 925 €9 410 €909 €5 515 €---
2215 224 €9 221 €721 €6 002 €---
2315 528 €9 026 €525 €6 502 €---
2415 839 €8 825 €324 €7 014 €---
2516 156 €8 616 €115 €7 539 €---
TOTAL321 720 €281 547 €52 327 €40 173 €16 697 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 009 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 40 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 109 €-3 210 €+5 319 €
2+2 109 €-537 €+2 646 €
3+2 109 €-445 €+2 554 €
4+2 109 €-351 €+2 460 €
5+2 109 €-255 €+2 364 €
6+2 109 €-156 €+2 265 €
7+2 109 €-55 €+2 164 €
8+2 109 €0 €+2 109 €
9+2 109 €0 €+2 109 €
10+2 109 €0 €+2 109 €
11+2 109 €0 €+2 109 €
12+2 109 €+489 €+1 620 €
13+2 109 €+606 €+1 503 €
14+2 109 €+726 €+1 383 €
15+2 109 €+849 €+1 260 €
16+2 109 €+975 €+1 134 €
17+2 109 €+1 105 €+1 004 €
18+2 109 €+1 237 €+872 €
19+2 109 €+1 373 €+736 €
20+2 109 €+1 512 €+597 €
21+2 109 €+1 654 €+455 €
22+2 109 €+1 801 €+308 €
23+2 109 €+1 951 €+158 €
24+2 109 €+2 104 €+5 €
25+2 109 €+2 262 €-153 €
Total+52 725 €+13 636 €+39 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →