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Maison à vendre

VilleNiort (79)
Surface144.5m²
Coût Total208 360€
Loyer Annuel15 963€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 144.5 m²
Prix au m² : 899,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 chambres, Terrasse, calme

A 2 mn à pied des Halles, au calme Maison de ville en pierre, avec terrasse au premier étage, 145 M² habitables sur trois niveaux, à rénover entièrement. Très beau potentiel.

Ville : Niort
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79000
Coordonnées : 46.326176, -0.461435
Total : 208 360€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 67 960€
Valeur du bien : 197 960€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144.5m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1330€/mois
Loyer annuel estimé : 15963€/an
Fourchette totale : 1058€ - 1672€/mois
Fourchette annuelle : 12700€ - 20065€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :229 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :289 000 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-159 000€ (-55.0%)
Marge achat-revente :80 640€ (27.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 019,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :83,34€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 103,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 574,06€
Coût de l'assurance :25 003,20€
Taxe foncière : 1 596,33€/an
Soit par mois : 133,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 330,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 236,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 144.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en rénovation, murs dénudés, parquet abîmé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en rénovation, murs dénudés
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon avec moquette usée
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon avec papier peint daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 960 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 280€
    Isolation toiture: 144.5 m² × 40€/m² = 5780€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Revêtement de sol: 20 m² × 75€/m² = 1500€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs: 20 m² × 50€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Niort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 330 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 963 €/an
Calcul : 1 330 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 767 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 360 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 323 €
Revenus locatifs : +15 963 €
Charges déductibles : -77 323 €
Résultat foncier Année 1 : -61 360 €(Déficit de 61 360 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 960 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 363 €/an
Revenus locatifs : +15 963 €
Charges déductibles : -9 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39959.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 963 €77 330 €6 773 €-61 366 €21 400 €39 966 €39 966 €
216 283 €9 187 €6 591 €7 095 €--32 871 €
316 608 €8 998 €6 402 €7 610 €--25 261 €
416 940 €8 804 €6 207 €8 137 €--17 124 €
517 279 €8 602 €6 006 €8 677 €--8 447 €
617 625 €8 394 €5 798 €9 231 €---
717 977 €8 179 €5 582 €9 798 €---
818 337 €7 957 €5 360 €10 380 €---
918 704 €7 727 €5 130 €10 977 €---
1019 078 €7 490 €4 893 €11 588 €---
1119 459 €7 244 €4 648 €12 215 €---
1219 848 €6 991 €4 394 €12 858 €---
1320 245 €6 729 €4 132 €13 516 €---
1420 650 €6 458 €3 862 €14 192 €---
1521 063 €6 178 €3 582 €14 885 €---
1621 484 €5 889 €3 293 €15 595 €---
1721 914 €5 590 €2 994 €16 324 €---
1822 352 €5 282 €2 685 €17 071 €---
1922 799 €4 963 €2 366 €17 837 €---
2023 255 €4 633 €2 037 €18 622 €---
2123 721 €4 292 €1 696 €19 428 €---
2224 195 €3 940 €1 344 €20 255 €---
2324 679 €3 576 €980 €21 103 €---
2425 172 €3 200 €604 €21 972 €---
2525 676 €2 812 €215 €22 864 €---
TOTAL511 308 €230 445 €97 574 €280 863 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 352 €-6 420 €+9 772 €
2+3 352 €0 €+3 352 €
3+3 352 €0 €+3 352 €
4+3 352 €0 €+3 352 €
5+3 352 €0 €+3 352 €
6+3 352 €+235 €+3 117 €
7+3 352 €+2 939 €+413 €
8+3 352 €+3 114 €+238 €
9+3 352 €+3 293 €+59 €
10+3 352 €+3 476 €-124 €
11+3 352 €+3 664 €-312 €
12+3 352 €+3 857 €-505 €
13+3 352 €+4 055 €-703 €
14+3 352 €+4 258 €-906 €
15+3 352 €+4 465 €-1 113 €
16+3 352 €+4 679 €-1 327 €
17+3 352 €+4 897 €-1 545 €
18+3 352 €+5 121 €-1 769 €
19+3 352 €+5 351 €-1 999 €
20+3 352 €+5 587 €-2 235 €
21+3 352 €+5 828 €-2 476 €
22+3 352 €+6 076 €-2 724 €
23+3 352 €+6 331 €-2 979 €
24+3 352 €+6 592 €-3 240 €
25+3 352 €+6 859 €-3 507 €
Total+83 800 €+84 259 €+-459 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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