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Maison Vouziers

VilleVouziers (08)
Surface137
Coût Total179 920
Loyer Annuel11 886
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-52
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 729,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 137 m², 7 pièces, 1278 m² de terrain, Cave

L'agence Laforêt Immobilier de Vouziers vous propose ce bien situé à Vouziers. Cette maison familiale d'environ 137 m² à rénover offre de beaux volumes et un fort potentiel pour un projet d'aménagement. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une grande pièce de vie lumineuse, d'une cuisine indépendante ainsi que des toilettes. Au premier étage, vous trouverez deux chambres spacieuses ainsi qu'une salle d'eau. Au deuxième étage, deux chambres supplémentaires, dont une très grande, idéale pour créer une suite parentale, un bureau ou une salle de loisirs. La maison dispose également d'une cave totale et est édifiée sur un vaste terrain de 1 778 m², parfait pour créer un bel espace extérieur selon vos envies : jardin, terrasse... Des travaux de rénovation sont à prévoir, mais le bien offre un énorme potentiel pour devenir une belle résidence principale ou une maison secondaire pleine de charme. (0.50 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Freddy Landragin (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 908922347 - Châlons En Champagne.

Ville : Vouziers
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08400
Coordonnées : 49.397350, 4.701940
Total : 179 920
Prix d'acquisition : 100 000
Travaux : 71 920
Valeur du bien : 171 920
Frais de notaire : 8 000
Coût estimé : 8 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11886€/an
Fourchette totale : 802€ - 1224€/mois
Fourchette annuelle : 9621€ - 14684€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :809,52 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 904
Prix d'achat :100 000
Décote à l'achat :-10 904 (-9.8%)
Marge achat-revente :-69 016€ (-62.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :44,98€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 943,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 717,96
Coût de l'assurance :13 494,00
Taxe foncière : 1 188,58€/an
Soit par mois : 99,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 042,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (137 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 137 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et les équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris peinture, revêtement de sol et réparation des murs
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 920(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:8 220
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 60€/m² = 8220€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 200
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salon:8 000
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète 2 chambres: 2 chambres × 3000€ = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vouziers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 920✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 886 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 920 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 831
Revenus locatifs : +11 886
Charges déductibles : -79 831
Résultat foncier Année 1 : -67 945(Déficit de 67 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 545
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 911 €/an
Revenus locatifs : +11 886
Charges déductibles : -7 911
Résultat foncier Années 2+ : 3 975 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46545.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 88679 8376 188-67 95121 400 €46 551 €46 551 €
212 1237 7546 0264 369--42 182 €
312 3667 5865 8574 780--37 401 €
412 6137 4125 6835 202--32 200 €
512 8667 2315 5035 634--26 565 €
613 1237 0445 3166 078--20 487 €
713 3856 8515 1236 534--13 952 €
813 6536 6514 9227 002--6 950 €
913 9266 4434 7157 483---
1014 2056 2294 5007 976---
1114 4896 0064 2788 482---
1214 7785 7764 0489 002---
1315 0745 5383 8109 536---
1415 3765 2913 56310 084---
1515 6835 0363 30810 647---
1615 9974 7723 04311 225---
1716 3174 4982 77011 819---
1816 6434 2142 48612 428---
1916 9763 9212 19313 055---
2017 3153 6171 88913 698---
2117 6623 3031 57414 359---
2218 0152 9771 24815 038---
2318 3752 64091115 736---
2418 7432 29056216 452---
2519 1181 92920117 189---
TOTAL380 705204 84689 718175 85821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 858
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 496-6 420+8 916
2+2 4960+2 496
3+2 4960+2 496
4+2 4960+2 496
5+2 4960+2 496
6+2 4960+2 496
7+2 4960+2 496
8+2 4960+2 496
9+2 496+160+2 336
10+2 496+2 393+103
11+2 496+2 545-49
12+2 496+2 701-205
13+2 496+2 861-365
14+2 496+3 025-529
15+2 496+3 194-698
16+2 496+3 368-872
17+2 496+3 546-1 050
18+2 496+3 729-1 233
19+2 496+3 916-1 420
20+2 496+4 109-1 613
21+2 496+4 308-1 812
22+2 496+4 511-2 015
23+2 496+4 721-2 225
24+2 496+4 936-2 440
25+2 496+5 157-2 661
Total+62 400+52 757+9 643
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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