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Petite maison à deux pas des commodités

VilleSaint-Nicolas-du-Pélem (22)
Surface39m²
Coût Total77 180€
Loyer Annuel3 720€
Rentabilité4.82%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 36 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 923,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 39 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Orientation sud, 234 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

Dans un quatier calme de Saint-Nicolas-du-Pélem, cette petite maison en pierres sous ardoises, mitoyenne d'un coté, est idéale pour un pied à terre ou un investissement locatif. 

  • au rdc : pièce de vie avec coin cuisine, salle de bains, garage avec borne de recharge pour véhicule électrique
  • à l'étage : une grande chambre Le terrain est clos et la maison est raccordée au tout à l'égout.   Vente interactive : Le prix affiché correspond à un prix de première offre possible honoraires de négociation inclus. Toutes les offres seront transmises au vendeur, lequel restera libre dans la sélection de l'offre à laquelle il entend donner suite.   Réservez votre visite dès maintenant : Nicolas Noel représentant légal de l'agence Immobilier du Pélem Rcs 981 614 928 St-Brieuc - Cpi 000 001 délivrée par la Cci des Côtes d’Armor. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Reseau Expertimo
Ville : Saint-Nicolas-du-Pélem
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22480
Coordonnées : 48.314456, -3.157690
Total : 77 180€
Prix d'acquisition : 36 000€
Travaux : 38 300€
Valeur du bien : 74 300€
Frais de notaire : 2 880€
Coût estimé : 2 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 310€/mois
Loyer annuel estimé : 3720€/an
Fourchette totale : 242€ - 397€/mois
Fourchette annuelle : 2906€ - 4762€/an
Rentabilité brute :4.82%
Fourchette de rentabilité :3.77% - 6.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :995,92 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :38 841 €
Prix d'achat :36 000 €
Décote à l'achat :-2 841€ (-7.3%)
Marge achat-revente :-38 339€ (-98.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :385,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :19,29€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 404,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 486,17€
Coût de l'assurance :5 788,50€
Taxe foncière : 372,01€/an
Soit par mois : 31,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 310,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 435,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol et peinture des murs
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 300 €(982 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (inclut peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Nicolas-du-Pélem (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 310 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 720 €/an
Calcul : 310 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 180 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 232 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 372 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 556 €
Revenus locatifs : +3 720 €
Charges déductibles : -41 556 €
Résultat foncier Année 1 : -37 836 €(Déficit de 37 836 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 436 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 256 €/an
Revenus locatifs : +3 720 €
Charges déductibles : -3 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 464 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16435.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 36 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 400 €(65% de 36 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 851 €/an
Calcul : 23 400 € × 3,636% = 851 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 720 €41 558 €2 655 €-37 838 €21 400 €16 438 €16 438 €
23 795 €3 188 €2 585 €606 €--15 832 €
33 870 €3 116 €2 513 €754 €--15 078 €
43 948 €3 041 €2 438 €906 €--14 171 €
54 027 €2 964 €2 361 €1 063 €--13 109 €
64 107 €2 884 €2 280 €1 223 €--11 885 €
74 189 €2 801 €2 197 €1 388 €--10 497 €
84 273 €2 715 €2 112 €1 558 €--8 939 €
94 359 €2 626 €2 023 €1 733 €--7 206 €
104 446 €2 534 €1 931 €1 912 €--5 294 €
114 535 €2 439 €1 835 €2 096 €--3 198 €
124 626 €2 340 €1 736 €2 285 €---
134 718 €2 238 €1 634 €2 480 €---
144 812 €2 132 €1 528 €2 680 €---
154 909 €2 022 €1 419 €2 886 €---
165 007 €1 909 €1 305 €3 098 €---
175 107 €1 792 €1 188 €3 315 €---
185 209 €1 670 €1 066 €3 539 €---
195 313 €1 544 €941 €3 769 €---
205 420 €1 414 €810 €4 006 €---
215 528 €1 279 €675 €4 249 €---
225 638 €1 139 €536 €4 499 €---
235 751 €994 €391 €4 757 €---
245 866 €845 €241 €5 022 €---
255 984 €690 €86 €5 294 €---
TOTAL119 157 €91 875 €38 486 €27 282 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 282 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+781 €-6 420 €+7 201 €
2+781 €0 €+781 €
3+781 €0 €+781 €
4+781 €0 €+781 €
5+781 €0 €+781 €
6+781 €0 €+781 €
7+781 €0 €+781 €
8+781 €0 €+781 €
9+781 €0 €+781 €
10+781 €0 €+781 €
11+781 €0 €+781 €
12+781 €+686 €+95 €
13+781 €+744 €+37 €
14+781 €+804 €-23 €
15+781 €+866 €-85 €
16+781 €+929 €-148 €
17+781 €+995 €-214 €
18+781 €+1 062 €-281 €
19+781 €+1 131 €-350 €
20+781 €+1 202 €-421 €
21+781 €+1 275 €-494 €
22+781 €+1 350 €-569 €
23+781 €+1 427 €-646 €
24+781 €+1 506 €-725 €
25+781 €+1 588 €-807 €
Total+19 525 €+9 144 €+10 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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