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vente - appartement

Bien expiré
VilleRennes (35)
Surface73.48
Coût Total165 652
Loyer Annuel14 579
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+94
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 900 €
Surface : 73.48 m²
Prix au m² : 1 971,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Cave, Salle de bain, Petit prix

A VENDRE EN EXCLUSIVITE PAR BLOT IMMOBILIER - APPARTEMENT 73 m² - 2 CHAMBRES - CAVE Appartement situé Cours de Bilbao, au cur d'une rue piétonne et entièrement arborée. Situé au rez de chaussée sur élevé d'une petite résidence sans ascenseur, ce bien de 73.48 m² offre une pièce de vie de plus de 26 m² exposée Sud donnant sur la verdure avec balcon fermé, une cuisine séparée, deux chambres et une salle d'eau. En complément, une cave permet du stockage supplémentaire. Réf : 740MM CLASSE ENERGIE : C - CLASSE CLIMAT : C Nombre de lots de copropriété : 32 dont 16 lots d'habitation Charges annuelles : 1704 * Ce bien vous est présenté par l'agence BLOT IMMOBILIER ALMA - 83 rue de l'Alma 35000 RENNES - Tél : 02 99 22 14 14 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr * Au prix de 144 900 FAI dont 7.33 % d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Prix Net vendeur : 135 000 .

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35200
Coordonnées : 48.110000, -1.680000
Total : 165 652
Prix d'acquisition : 144 900
Travaux : 9 160
Valeur du bien : 154 060
Frais de notaire : 11 592
Coût estimé : 11 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.48
Loyer prédit : 16.53€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 20.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1215€/mois
Loyer annuel estimé : 14579€/an
Fourchette totale : 986€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 11833€ - 17963€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :7.14% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 652
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,70€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 857,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 785,32
Coût de l'assurance :14 908,68
Taxe foncière : 1 457,93€/an
Soit par mois : 121,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 142,00€/mois
Soit par an : 1 704,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 214,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergétique C

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de peinture sur les murs et plafonds des 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de la robinetterie
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 160(125 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1400€/m² = 7000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 120€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 215 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 579 €/an
Calcul : 1 215 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 652 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 458 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 704 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 248
Revenus locatifs : +14 579
Charges déductibles : -18 248
Résultat foncier Année 1 : -3 669(Déficit de 3 669 €)
Imputable sur revenu global : 3 669
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 088 €/an
Revenus locatifs : +14 579
Charges déductibles : -9 088
Résultat foncier Années 2+ : 5 491 €/an
Prix d'achat du bien : 144 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 185(65% de 144 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 425 €/an
Calcul : 94 185 € × 3,636% = 3 425
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 57918 2545 335-3 6743 674 €--
214 8718 9495 1915 921---
315 1688 8005 0426 368---
415 4728 6464 8886 825---
515 7818 4874 7297 294---
616 0978 3234 5647 774---
716 4198 1534 3948 266---
816 7477 9774 2198 770---
917 0827 7964 0389 286---
1017 4247 6093 8509 815---
1117 7727 4153 65710 357---
1218 1277 2153 45710 912---
1318 4907 0093 25111 481---
1418 8606 7953 03712 064---
1519 2376 5752 81712 662---
1619 6226 3472 58913 274---
1720 0146 1122 35413 902---
1820 4155 8692 11114 545---
1920 8235 6181 86015 205---
2021 2395 3591 60015 881---
2121 6645 0911 33316 573---
2222 0974 8141 05617 283---
2322 5394 52877018 011---
2422 9904 23347418 757---
2523 4503 92716919 522---
TOTAL466 979179 90276 785287 0763 674Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 102
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 076
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 579 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 062-1 102+4 164
2+3 062+1 776+1 286
3+3 062+1 910+1 152
4+3 062+2 048+1 014
5+3 062+2 188+874
6+3 062+2 332+730
7+3 062+2 480+582
8+3 062+2 631+431
9+3 062+2 786+276
10+3 062+2 944+118
11+3 062+3 107-45
12+3 062+3 274-212
13+3 062+3 444-382
14+3 062+3 619-557
15+3 062+3 799-737
16+3 062+3 982-920
17+3 062+4 171-1 109
18+3 062+4 364-1 302
19+3 062+4 561-1 499
20+3 062+4 764-1 702
21+3 062+4 972-1 910
22+3 062+5 185-2 123
23+3 062+5 403-2 341
24+3 062+5 627-2 565
25+3 062+5 857-2 795
Total+76 550+86 123+-9 573
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 149 jours
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