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Maison individuelle 90 m2

Bien expiré
VilleAgen (47)
Surface90m²
Coût Total180 500€
Loyer Annuel10 225€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 100 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vende maison située sur agen a rénover et grenier amenageable . Idéalement située Situation 1km des commerce et école 2km de commerce de santé Pas de DPE fait mais sera fait prochainement pour la vente.

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.197450, 0.639310
Total : 180 500€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 72 500€
Valeur du bien : 172 500€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 12.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 852€/mois
Loyer annuel estimé : 10225€/an
Fourchette totale : 670€ - 1084€/mois
Fourchette annuelle : 8038€ - 13007€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :891,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :54,15€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 945,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 826,97€
Coût de l'assurance :16 245,00€
Taxe foncière : 1 022,52€/an
Soit par mois : 85,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 852,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 500 €(806 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 500€
    Isolation des combles: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 3 chambres (30 m²) × 300€/m² = 9000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 225 €/an
Calcul : 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 005 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 500 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 177 €
Revenus locatifs : +10 225 €
Charges déductibles : -80 177 €
Résultat foncier Année 1 : -69 952 €(Déficit de 69 952 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 552 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 677 €/an
Revenus locatifs : +10 225 €
Charges déductibles : -7 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 548 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48552.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 225 €80 183 €6 011 €-69 958 €21 400 €48 558 €48 558 €
210 430 €7 523 €5 851 €2 907 €--45 651 €
310 638 €7 357 €5 685 €3 281 €--42 370 €
410 851 €7 186 €5 514 €3 665 €--38 705 €
511 068 €7 009 €5 336 €4 059 €--34 646 €
611 289 €6 825 €5 153 €4 464 €--30 182 €
711 515 €6 636 €4 963 €4 880 €--25 302 €
811 746 €6 440 €4 767 €5 306 €--19 996 €
911 980 €6 237 €4 564 €5 744 €--14 252 €
1012 220 €6 027 €4 355 €6 193 €--8 059 €
1112 464 €5 810 €4 138 €6 654 €--1 405 €
1212 714 €5 586 €3 913 €7 128 €---
1312 968 €5 354 €3 681 €7 614 €---
1413 227 €5 114 €3 441 €8 114 €---
1513 492 €4 866 €3 193 €8 626 €---
1613 762 €4 609 €2 937 €9 153 €---
1714 037 €4 343 €2 671 €9 694 €---
1814 318 €4 069 €2 396 €10 249 €---
1914 604 €3 785 €2 113 €10 819 €---
2014 896 €3 491 €1 819 €11 405 €---
2115 194 €3 187 €1 515 €12 007 €---
2215 498 €2 873 €1 201 €12 625 €---
2315 808 €2 548 €876 €13 260 €---
2416 124 €2 212 €540 €13 912 €---
2516 447 €1 865 €193 €14 582 €---
TOTAL327 517 €201 135 €86 827 €126 382 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 382 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 147 €-6 420 €+8 567 €
2+2 147 €0 €+2 147 €
3+2 147 €0 €+2 147 €
4+2 147 €0 €+2 147 €
5+2 147 €0 €+2 147 €
6+2 147 €0 €+2 147 €
7+2 147 €0 €+2 147 €
8+2 147 €0 €+2 147 €
9+2 147 €0 €+2 147 €
10+2 147 €0 €+2 147 €
11+2 147 €0 €+2 147 €
12+2 147 €+2 138 €+9 €
13+2 147 €+2 284 €-137 €
14+2 147 €+2 434 €-287 €
15+2 147 €+2 588 €-441 €
16+2 147 €+2 746 €-599 €
17+2 147 €+2 908 €-761 €
18+2 147 €+3 075 €-928 €
19+2 147 €+3 246 €-1 099 €
20+2 147 €+3 422 €-1 275 €
21+2 147 €+3 602 €-1 455 €
22+2 147 €+3 787 €-1 640 €
23+2 147 €+3 978 €-1 831 €
24+2 147 €+4 174 €-2 027 €
25+2 147 €+4 374 €-2 227 €
Total+53 675 €+38 336 €+15 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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