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Maison - 8 pièce(s) - 148 m²

VillePierrefeu-du-Var (83)
Surface148m²
Coût Total341 480€
Loyer Annuel21 933€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 256 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 1 729,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE

  • MAISON/IMMEUBLE EN MONOPROPRIÉTÉ
  • deux locaux professionnelle et deux remises Description : En plein coeur du village de Pierrefeu-du-Var, découvrez cette maison à usage mixte (habitation et professionnel), idéale pour un investisseur ou un projet de vie alliant travail et logement. Caractéristiques :
  • Structure : Immeuble en monopropriété, élevé sur 2 étages côté nord et 5 étages côté sud.
  • Rez-de-chaussée côté sud : Deux remises.
  • 1er étage côté sud : Deux pièces à usage de débarras.
  • Rez-de-chaussée côté nord : Locaux à usage professionnel, parfaits pour une activité commerciale ou libérale.
  • 1er étage côté nord : Appartement de 4 pièces comprenant une cuisine, une salle à manger et deux chambres.
  • 2e étage côté nord : Une salle d'eau, deux chambres supplémentaires et un débarras.
  • Travaux à prévoir : Potentiel de rénovation pour personnaliser selon vos besoins. Atouts :
  • Situation centrale dans le village, à proximité des commodités.
  • Possibilité d'aménager les locaux professionnels selon votre activité.
  • Espace de vie modulable.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Luc REYNES inscrit au RSAC de TOULON n° 445 172 190 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 220178LR

Ville : Pierrefeu-du-Var
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83390
Coordonnées : 43.226854, 6.144128
Total : 341 480€
Prix d'acquisition : 256 000€
Travaux : 65 000€
Valeur du bien : 321 000€
Frais de notaire : 20 480€
Coût estimé : 20 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 12.35€/m²/mois
Fourchette : 9.29€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1828€/mois
Loyer annuel estimé : 21933€/an
Fourchette totale : 1375€ - 2429€/mois
Fourchette annuelle : 16503€ - 29150€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 290,42 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :486 982 €
Prix d'achat :256 000 €
Décote à l'achat :-230 982€ (-47.4%)
Marge achat-revente :145 502€ (29.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :341 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 655,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :99,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 754,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 044,54€
Coût de l'assurance :29 879,50€
Taxe foncière : 2 193,32€/an
Soit par mois : 182,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 827,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 937,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement.
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 000 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20 000€ = 20 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant et peinture: 48 m² × 150€/m² = 7 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 150€/m² = 4 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1 200€ = 1 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4 000€ = 4 000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 933 €/an
Calcul : 1 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 784 €/an
Base de calcul : Emprunt de 341 480 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 195 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 193 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 173 €
Revenus locatifs : +21 933 €
Charges déductibles : -79 173 €
Résultat foncier Année 1 : -57 240 €(Déficit de 57 240 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 840 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 173 €/an
Revenus locatifs : +21 933 €
Charges déductibles : -14 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 760 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35839.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 256 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 166 400 €(65% de 256 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 051 €/an
Calcul : 166 400 € × 3,636% = 6 051 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 933 €79 184 €10 795 €-57 251 €21 400 €35 851 €35 851 €
222 372 €13 889 €10 501 €8 483 €--27 368 €
322 819 €13 585 €10 197 €9 234 €--18 134 €
423 276 €13 271 €9 883 €10 004 €--8 130 €
523 741 €12 947 €9 559 €10 794 €---
624 216 €12 613 €9 224 €11 603 €---
724 700 €12 267 €8 879 €12 433 €---
825 194 €11 911 €8 522 €13 283 €---
925 698 €11 543 €8 154 €14 156 €---
1026 212 €11 163 €7 774 €15 050 €---
1126 736 €10 770 €7 382 €15 966 €---
1227 271 €10 365 €6 976 €16 906 €---
1327 817 €9 946 €6 558 €17 870 €---
1428 373 €9 514 €6 126 €18 859 €---
1528 940 €9 068 €5 680 €19 872 €---
1629 519 €8 608 €5 219 €20 911 €---
1730 110 €8 132 €4 744 €21 977 €---
1830 712 €7 641 €4 253 €23 070 €---
1931 326 €7 135 €3 746 €24 191 €---
2031 952 €6 611 €3 223 €25 341 €---
2132 592 €6 071 €2 682 €26 521 €---
2233 243 €5 513 €2 125 €27 730 €---
2333 908 €4 937 €1 549 €28 971 €---
2434 586 €4 342 €954 €30 244 €---
2535 278 €3 729 €340 €31 550 €---
TOTAL702 526 €304 757 €155 045 €397 769 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 397 769 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 606 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 606 €-6 420 €+11 026 €
2+4 606 €0 €+4 606 €
3+4 606 €0 €+4 606 €
4+4 606 €0 €+4 606 €
5+4 606 €+799 €+3 807 €
6+4 606 €+3 481 €+1 125 €
7+4 606 €+3 730 €+876 €
8+4 606 €+3 985 €+621 €
9+4 606 €+4 247 €+359 €
10+4 606 €+4 515 €+91 €
11+4 606 €+4 790 €-184 €
12+4 606 €+5 072 €-466 €
13+4 606 €+5 361 €-755 €
14+4 606 €+5 658 €-1 052 €
15+4 606 €+5 962 €-1 356 €
16+4 606 €+6 273 €-1 667 €
17+4 606 €+6 593 €-1 987 €
18+4 606 €+6 921 €-2 315 €
19+4 606 €+7 257 €-2 651 €
20+4 606 €+7 602 €-2 996 €
21+4 606 €+7 956 €-3 350 €
22+4 606 €+8 319 €-3 713 €
23+4 606 €+8 691 €-4 085 €
24+4 606 €+9 073 €-4 467 €
25+4 606 €+9 465 €-4 859 €
Total+115 150 €+119 331 €+-4 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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