Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente appartement 4 pièces 71 m² Cahors (46000) - Superimmo

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface71
Coût Total132 186
Loyer Annuel8 021
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-276
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 820 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 405,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cap Immobilier vous propose à la vente ce bel appartement de 71m2 avec garage et cave sur le secteur de Cabessus à 5mn en vélo et 10mn à pied du centre-ville de Cahors.... Dans un environnement calme et sécurisé cet appartement offre un beau confort de vie pour soi-même ou pour un investissement locatif... Il se compose d'une entrée qui dessert à gauche une cuisine toute équipée et moderne de chez Mobalpa, un cellier de 5m2 ainsi qu'un rangement avec cumulus. A droite en plein sud se trouve une pièce de vie lumineuse de 20m2 environ. Côté nuit on trouve un couloir avec des placards, deux chambres, un wc séparé et une salle d'eau avec douche italienne.. Double vitrage bois, électricité refaite récemment, chauffage électrique récent, TF 1751€, charge de la copro 1250€ par an... Appartement LUMINEUX et confortable avec garage et cave, plus qu'à déposer les valises... A Visiter Pour toutes informations complémentaires n'hésitez pas à contacter l'Agence Cap Immobilier un de nos agents reviendra vers vous rapidement pour répondre à vos questions ! Par téléphone : 05 65 20 26 21 ou par mail : us pouvez également consulter l'ensemble de nos annonces sur le site :

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Total : 132 186
Prix d'acquisition : 99 820
Travaux : 24 380
Valeur du bien : 124 200
Frais de notaire : 7 986
Coût estimé : 7 986
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8021€/an
Fourchette totale : 540€ - 827€/mois
Fourchette annuelle : 6483€ - 9925€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 533,33 €/m²
Basé sur :283 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 866
Prix d'achat :99 820
Décote à l'achat :-9 046 (-8.3%)
Marge achat-revente :-23 320€ (-21.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 186
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :38,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 693,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 431,32
Coût de l'assurance :11 566,28
Taxe foncière : 1 751,00€/an
Soit par mois : 145,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 104,25€/mois
Soit par an : 1 251,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 668,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 944,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Éléments sanitaires
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans la salle de bain.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Éléments sanitaires
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 380(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 680
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12 000€ (moyenne), Main d'œuvre: 680€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3 500€ (moyenne), Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 20€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Parquet flottant:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Plomberie:2 500
    Mise aux normes plomberie: 1 salle de bain = 2 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Plomberie:2 500
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine = 2 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 180✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 021 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 186 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 751 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 251 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 380
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 295
Revenus locatifs : +8 021
Charges déductibles : -32 295
Résultat foncier Année 1 : -24 274(Déficit de 24 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 874
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 915 €/an
Revenus locatifs : +8 021
Charges déductibles : -7 915
Résultat foncier Années 2+ : 106 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2873.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 820
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 883(65% de 99 820 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 359 €/an
Calcul : 64 883 € × 3,636% = 2 359
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 02132 2994 455-24 27821 400 €2 878 €2 878 €
28 1827 8014 336381--2 497 €
38 3457 6794 214666--1 831 €
48 5127 5524 088960--871 €
58 6827 4223 9571 261---
68 8567 2863 8221 570---
79 0337 1463 6821 887---
89 2147 0013 5372 213---
99 3986 8513 3872 547---
109 5866 6963 2322 890---
119 7786 5363 0713 242---
129 9736 3702 9053 604---
1310 1736 1982 7333 975---
1410 3766 0202 5564 356---
1510 5845 8362 3724 747---
1610 7965 6462 1815 149---
1711 0115 4491 9855 562---
1811 2325 2461 7815 986---
1911 4565 0351 5706 421---
2011 6854 8171 3526 869---
2111 9194 5911 1277 328---
2212 1584 3588937 800---
2312 4014 1166528 284---
2412 6493 8674028 782---
2512 9023 6081439 294---
TOTAL256 923175 42864 43181 49521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 495
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 684-6 420+8 104
2+1 6840+1 684
3+1 6840+1 684
4+1 6840+1 684
5+1 684+117+1 567
6+1 684+471+1 213
7+1 684+566+1 118
8+1 684+664+1 020
9+1 684+764+920
10+1 684+867+817
11+1 684+973+711
12+1 684+1 081+603
13+1 684+1 192+492
14+1 684+1 307+377
15+1 684+1 424+260
16+1 684+1 545+139
17+1 684+1 669+15
18+1 684+1 796-112
19+1 684+1 926-242
20+1 684+2 061-377
21+1 684+2 198-514
22+1 684+2 340-656
23+1 684+2 485-801
24+1 684+2 635-951
25+1 684+2 788-1 104
Total+42 100+24 449+17 651
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →