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Maison 2 pièces 112 m²

Bien expiré
VillePrin-Deyrançon (79)
Surface112m²
Coût Total108 280€
Loyer Annuel11 691€
Rentabilité10.80%
Cashflow/mois+301€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 678,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 112 m²

Maison pour bricoleur ou investisseur . La maison est faite en hors d'eau , hors d'air , doublage plâtrerie , plomberie et électricité ! et assainissement aux normes Maintenant , A VOUS de JOUER !! CUISINE CHAMBRES SALLE d ' EAU LAISSEZ LIBRE votre imagination ! pour terminer ce projet . CONTACTEZ MOI pour une visite Bertrand BOISSINOT Aby immo [Coordonnées masquées]

Votre conseiller Aby immo St Jean : Président Directeur Général - Bertrand Boissinot Carte T CPI17012025000000003 RCP 0000022010084204

Surface : 112 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Ville : Prin-Deyrançon
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79210
Coordonnées : 46.219234, -0.635981
Total : 108 280€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 26 200€
Valeur du bien : 102 200€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 11.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 974€/mois
Loyer annuel estimé : 11691€/an
Fourchette totale : 768€ - 1235€/mois
Fourchette annuelle : 9220€ - 14824€/an
Rentabilité brute :10.80%
Fourchette de rentabilité :8.52% - 13.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 826,41 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :204 557 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-128 557€ (-62.8%)
Marge achat-revente :96 277€ (47.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 575,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 865,68€
Coût de l'assurance :9 474,50€
Taxe foncière : 1 169,09€/an
Soit par mois : 97,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 974,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 672,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :301,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Consommation énergie primaire et finale indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui correspond à une classe A.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec évier, meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, changement de la moquette si nécessaire
Quantité: 20-25 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification et éventuellement changement de la moquette
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 200 €(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:11 800€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète équipée: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres:900€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 974 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 691 €/an
Calcul : 974 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 775 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 280 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 169 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 523 €
Revenus locatifs : +11 691 €
Charges déductibles : -31 523 €
Résultat foncier Année 1 : -19 832 €(Déficit de 19 832 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 132 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 323 €/an
Revenus locatifs : +11 691 €
Charges déductibles : -5 323 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 368 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9131.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 691 €31 526 €3 778 €-19 835 €10 700 €9 135 €9 135 €
211 925 €5 228 €3 680 €6 697 €--2 438 €
312 163 €5 125 €3 577 €7 038 €---
412 406 €5 020 €3 472 €7 387 €---
512 655 €4 910 €3 362 €7 744 €---
612 908 €4 797 €3 249 €8 111 €---
713 166 €4 679 €3 131 €8 487 €---
813 429 €4 557 €3 009 €8 872 €---
913 698 €4 431 €2 883 €9 267 €---
1013 972 €4 300 €2 752 €9 671 €---
1114 251 €4 165 €2 617 €10 086 €---
1214 536 €4 025 €2 477 €10 511 €---
1314 827 €3 880 €2 331 €10 947 €---
1415 123 €3 729 €2 181 €11 394 €---
1515 426 €3 573 €2 025 €11 853 €---
1615 734 €3 412 €1 864 €12 323 €---
1716 049 €3 244 €1 696 €12 805 €---
1816 370 €3 071 €1 523 €13 299 €---
1916 698 €2 892 €1 344 €13 806 €---
2017 031 €2 706 €1 158 €14 326 €---
2117 372 €2 513 €965 €14 859 €---
2217 720 €2 314 €766 €15 406 €---
2318 074 €2 107 €559 €15 967 €---
2418 435 €1 893 €345 €16 542 €---
2518 804 €1 671 €123 €17 133 €---
TOTAL374 464 €119 767 €54 866 €254 696 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 691 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 455 €-3 210 €+5 665 €
2+2 455 €0 €+2 455 €
3+2 455 €+1 380 €+1 075 €
4+2 455 €+2 216 €+239 €
5+2 455 €+2 323 €+132 €
6+2 455 €+2 433 €+22 €
7+2 455 €+2 546 €-91 €
8+2 455 €+2 662 €-207 €
9+2 455 €+2 780 €-325 €
10+2 455 €+2 901 €-446 €
11+2 455 €+3 026 €-571 €
12+2 455 €+3 153 €-698 €
13+2 455 €+3 284 €-829 €
14+2 455 €+3 418 €-963 €
15+2 455 €+3 556 €-1 101 €
16+2 455 €+3 697 €-1 242 €
17+2 455 €+3 841 €-1 386 €
18+2 455 €+3 990 €-1 535 €
19+2 455 €+4 142 €-1 687 €
20+2 455 €+4 298 €-1 843 €
21+2 455 €+4 458 €-2 003 €
22+2 455 €+4 622 €-2 167 €
23+2 455 €+4 790 €-2 335 €
24+2 455 €+4 963 €-2 508 €
25+2 455 €+5 140 €-2 685 €
Total+61 375 €+76 409 €+-15 034 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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