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Appartement

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface57.94m²
Coût Total130 280€
Loyer Annuel6 717€
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 57.94 m²
Prix au m² : 1 328,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Mandat exclusif

À vendre : Appartement à rénover à Blois Découvrez ce spacieux appartement de 57,94 m² au cœur de Blois, idéalement situé dans le quartier de la cathédrale. Ce bien est à refaire entièrement et présente un fort potentiel d'investissement. Il comprend une double superficie de séjour ainsi qu'une chambre avec placard, une salle d'eau, et une cuisine. Son atout indéniable est de proposer une cour intérieure de 23 m² à usage exclusif avec un appentis. Profitez d'une proximité exceptionnelle avec les commodités : de nombreuses boulangeries, boucheries, et restaurants. Les écoles Victor Hugo et Les Remparts sont à 3 minutes à pied, parfait pour une vie confortable. Côté transport, la gare de Blois - Chambord est accessible en 10 minutes à pied. Les arrêts de bus Bodin et Centre Administratif, desservis par plusieurs lignes, se trouvent à 6 minutes à pied. Pour vos moments de détente, le Square du 1er Novembre 1918 est à une minute de marche. Ne manquez pas cette opportunité à 77 000€. Contactez-nous pour une visite! Logement à consommation énergétique excessive - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Blois-41000/373

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.587817, 1.335594
Total : 130 280€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 47 120€
Valeur du bien : 124 120€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.94m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 560€/mois
Loyer annuel estimé : 6717€/an
Fourchette totale : 450€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 5395€ - 8363€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 6.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 999,36 €/m²
Basé sur :428 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 843 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-38 843€ (-33.5%)
Marge achat-revente :-14 437€ (-12.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :38,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 683,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 502,28€
Coût de l'assurance :11 399,50€
Taxe foncière : 671,72€/an
Soit par mois : 55,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 559,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 503 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57.94 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 120 €(813 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 500€ = 15 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 600€ = 8 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant chambre: 12 m² × 100€ = 1 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 25€ = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant salon: 14 m² × 100€ = 1 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:420€
    Peinture murs et plafonds salon: 14 m² × 30€ = 420€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 717 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 280 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 634 €
Revenus locatifs : +6 717 €
Charges déductibles : -52 634 €
Résultat foncier Année 1 : -45 917 €(Déficit de 45 917 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 517 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 514 €/an
Revenus locatifs : +6 717 €
Charges déductibles : -5 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 203 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24516.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 717 €52 638 €4 390 €-45 921 €21 400 €24 521 €24 521 €
26 852 €5 402 €4 274 €1 450 €--23 071 €
36 989 €5 281 €4 153 €1 707 €--21 364 €
47 128 €5 157 €4 029 €1 972 €--19 392 €
57 271 €5 028 €3 900 €2 243 €--17 148 €
67 416 €4 894 €3 767 €2 522 €--14 626 €
77 565 €4 756 €3 628 €2 808 €--11 818 €
87 716 €4 613 €3 486 €3 103 €--8 715 €
97 870 €4 466 €3 338 €3 405 €--5 311 €
108 028 €4 313 €3 185 €3 715 €--1 596 €
118 188 €4 155 €3 027 €4 034 €---
128 352 €3 991 €2 863 €4 361 €---
138 519 €3 822 €2 694 €4 697 €---
148 689 €3 646 €2 519 €5 043 €---
158 863 €3 465 €2 338 €5 398 €---
169 040 €3 278 €2 150 €5 763 €---
179 221 €3 084 €1 956 €6 138 €---
189 406 €2 883 €1 755 €6 523 €---
199 594 €2 675 €1 548 €6 919 €---
209 786 €2 460 €1 333 €7 325 €---
219 981 €2 238 €1 110 €7 743 €---
2210 181 €2 008 €880 €8 173 €---
2310 385 €1 770 €642 €8 615 €---
2410 592 €1 524 €396 €9 069 €---
2510 804 €1 269 €141 €9 535 €---
TOTAL215 154 €138 815 €63 502 €76 339 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 339 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 411 €-6 420 €+7 831 €
2+1 411 €0 €+1 411 €
3+1 411 €0 €+1 411 €
4+1 411 €0 €+1 411 €
5+1 411 €0 €+1 411 €
6+1 411 €0 €+1 411 €
7+1 411 €0 €+1 411 €
8+1 411 €0 €+1 411 €
9+1 411 €0 €+1 411 €
10+1 411 €0 €+1 411 €
11+1 411 €+731 €+680 €
12+1 411 €+1 308 €+103 €
13+1 411 €+1 409 €+2 €
14+1 411 €+1 513 €-102 €
15+1 411 €+1 619 €-208 €
16+1 411 €+1 729 €-318 €
17+1 411 €+1 841 €-430 €
18+1 411 €+1 957 €-546 €
19+1 411 €+2 076 €-665 €
20+1 411 €+2 198 €-787 €
21+1 411 €+2 323 €-912 €
22+1 411 €+2 452 €-1 041 €
23+1 411 €+2 584 €-1 173 €
24+1 411 €+2 721 €-1 310 €
25+1 411 €+2 861 €-1 450 €
Total+35 275 €+22 902 €+12 373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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