Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 4 pièce(s) - 106 m²

Bien expiré
VilleSaint-Genou (36)
Surface106
Coût Total100 614
Loyer Annuel7 942
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 180 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 492,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SAINT GENOU (36500), Un ensemble immobilier composé d''une maison et d''un local : 1°/ Maison à usage d''habitation d''une superficie de 46m² environ avec : cuisine - salle à manger, salon, 1 chambre, dégagement, salle d''eau avec WC (chauffage électrique - fenêtres bois double vitrage) - 2°/ Local attenant, d''une superficie de 60m² environ, avec : entrée, cuisine, 2 pièces, WC (avec lavabo) (chauffage électrique - fenêtres bois double vitrage) 52 180 euros. 48 100 euros + Honoraires de négo. : 4 080 euros (soit 8,48% à la charge de l''acquéreur)

Type de chauffage : electricite. Date diagnostic de performance énergétique (DPE) : 19/02/2024.

Plus d'informations :

  • nombre de salle d'eau : 1
Ville : Saint-Genou
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Total : 100 614
Prix d'acquisition : 52 180
Travaux : 44 260
Valeur du bien : 96 440
Frais de notaire : 4 174
Coût estimé : 4 174
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7942€/an
Fourchette totale : 518€ - 845€/mois
Fourchette annuelle : 6221€ - 10141€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 614
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 526,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 559,61
Coût de l'assurance :8 803,72
Taxe foncière : 794,25€/an
Soit par mois : 66,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 661,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 592,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres bois double vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle d'eau avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général mais décoration datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 260(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 360
    Isolation des combles: 106 m² × 60€/m² = 6360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:4 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 600
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 40 m² × 65€/m² = 2600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 300
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Genou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 942 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 357 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 614 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 764
Revenus locatifs : +7 942
Charges déductibles : -48 764
Résultat foncier Année 1 : -40 821(Déficit de 40 821 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 421
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 504 €/an
Revenus locatifs : +7 942
Charges déductibles : -4 504
Résultat foncier Années 2+ : 3 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19421.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 180
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 917(65% de 52 180 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 233 €/an
Calcul : 33 917 € × 3,636% = 1 233
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 94248 7673 361-40 82521 400 €19 425 €19 425 €
28 1014 4183 2713 684--15 741 €
38 2634 3253 1793 938--11 802 €
48 4294 2293 0834 199--7 603 €
58 5974 1302 9844 467--3 136 €
68 7694 0282 8814 741---
78 9453 9222 7765 023---
89 1233 8122 6665 311---
99 3063 6992 5535 607---
109 4923 5822 4355 910---
119 6823 4612 3146 221---
129 8753 3352 1896 540---
1310 0733 2062 0596 867---
1410 2743 0711 9257 203---
1510 4802 9331 7867 547---
1610 6902 7891 6437 900---
1710 9032 6411 4948 263---
1811 1212 4871 3418 634---
1911 3442 3281 1829 015---
2011 5712 1641 0189 407---
2111 8021 9948489 808---
2212 0381 81867210 220---
2312 2791 63749010 642---
2412 5251 44930211 076---
2512 7751 25410811 521---
TOTAL254 400121 48048 560132 92121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 921
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 942 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668-6 420+8 088
2+1 6680+1 668
3+1 6680+1 668
4+1 6680+1 668
5+1 6680+1 668
6+1 668+482+1 186
7+1 668+1 507+161
8+1 668+1 593+75
9+1 668+1 682-14
10+1 668+1 773-105
11+1 668+1 866-198
12+1 668+1 962-294
13+1 668+2 060-392
14+1 668+2 161-493
15+1 668+2 264-596
16+1 668+2 370-702
17+1 668+2 479-811
18+1 668+2 590-922
19+1 668+2 705-1 037
20+1 668+2 822-1 154
21+1 668+2 942-1 274
22+1 668+3 066-1 398
23+1 668+3 193-1 525
24+1 668+3 323-1 655
25+1 668+3 456-1 788
Total+41 700+39 876+1 824
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →