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Maison - 4 pièce(s) - 106 m²

Bien expiré
VilleSaint-Genou (36)
Surface106m²
Coût Total100 614€
Loyer Annuel7 942€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 180 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 492,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SAINT GENOU (36500), Un ensemble immobilier composé d''une maison et d''un local : 1°/ Maison à usage d''habitation d''une superficie de 46m² environ avec : cuisine - salle à manger, salon, 1 chambre, dégagement, salle d''eau avec WC (chauffage électrique - fenêtres bois double vitrage) - 2°/ Local attenant, d''une superficie de 60m² environ, avec : entrée, cuisine, 2 pièces, WC (avec lavabo) (chauffage électrique - fenêtres bois double vitrage) 52 180 euros. 48 100 euros + Honoraires de négo. : 4 080 euros (soit 8,48% à la charge de l''acquéreur)

Type de chauffage : electricite. Date diagnostic de performance énergétique (DPE) : 19/02/2024.

Plus d'informations :

  • nombre de salle d'eau : 1
Ville : Saint-Genou
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Total : 100 614€
Prix d'acquisition : 52 180€
Travaux : 44 260€
Valeur du bien : 96 440€
Frais de notaire : 4 174€
Coût estimé : 4 174€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 662€/mois
Loyer annuel estimé : 7942€/an
Fourchette totale : 518€ - 845€/mois
Fourchette annuelle : 6221€ - 10141€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 614€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 526,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 559,61€
Coût de l'assurance :8 803,72€
Taxe foncière : 794,25€/an
Soit par mois : 66,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 661,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 592,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres bois double vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle d'eau avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général mais décoration datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 260 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 360€
    Isolation des combles: 106 m² × 60€/m² = 6360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 600€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 40 m² × 65€/m² = 2600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 300€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Genou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 942 €/an
Calcul : 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 357 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 614 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 764 €
Revenus locatifs : +7 942 €
Charges déductibles : -48 764 €
Résultat foncier Année 1 : -40 821 €(Déficit de 40 821 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 421 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 504 €/an
Revenus locatifs : +7 942 €
Charges déductibles : -4 504 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19421.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 180 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 917 €(65% de 52 180 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 233 €/an
Calcul : 33 917 € × 3,636% = 1 233 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 942 €48 767 €3 361 €-40 825 €21 400 €19 425 €19 425 €
28 101 €4 418 €3 271 €3 684 €--15 741 €
38 263 €4 325 €3 179 €3 938 €--11 802 €
48 429 €4 229 €3 083 €4 199 €--7 603 €
58 597 €4 130 €2 984 €4 467 €--3 136 €
68 769 €4 028 €2 881 €4 741 €---
78 945 €3 922 €2 776 €5 023 €---
89 123 €3 812 €2 666 €5 311 €---
99 306 €3 699 €2 553 €5 607 €---
109 492 €3 582 €2 435 €5 910 €---
119 682 €3 461 €2 314 €6 221 €---
129 875 €3 335 €2 189 €6 540 €---
1310 073 €3 206 €2 059 €6 867 €---
1410 274 €3 071 €1 925 €7 203 €---
1510 480 €2 933 €1 786 €7 547 €---
1610 690 €2 789 €1 643 €7 900 €---
1710 903 €2 641 €1 494 €8 263 €---
1811 121 €2 487 €1 341 €8 634 €---
1911 344 €2 328 €1 182 €9 015 €---
2011 571 €2 164 €1 018 €9 407 €---
2111 802 €1 994 €848 €9 808 €---
2212 038 €1 818 €672 €10 220 €---
2312 279 €1 637 €490 €10 642 €---
2412 525 €1 449 €302 €11 076 €---
2512 775 €1 254 €108 €11 521 €---
TOTAL254 400 €121 480 €48 560 €132 921 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 921 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 942 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 668 €-6 420 €+8 088 €
2+1 668 €0 €+1 668 €
3+1 668 €0 €+1 668 €
4+1 668 €0 €+1 668 €
5+1 668 €0 €+1 668 €
6+1 668 €+482 €+1 186 €
7+1 668 €+1 507 €+161 €
8+1 668 €+1 593 €+75 €
9+1 668 €+1 682 €-14 €
10+1 668 €+1 773 €-105 €
11+1 668 €+1 866 €-198 €
12+1 668 €+1 962 €-294 €
13+1 668 €+2 060 €-392 €
14+1 668 €+2 161 €-493 €
15+1 668 €+2 264 €-596 €
16+1 668 €+2 370 €-702 €
17+1 668 €+2 479 €-811 €
18+1 668 €+2 590 €-922 €
19+1 668 €+2 705 €-1 037 €
20+1 668 €+2 822 €-1 154 €
21+1 668 €+2 942 €-1 274 €
22+1 668 €+3 066 €-1 398 €
23+1 668 €+3 193 €-1 525 €
24+1 668 €+3 323 €-1 655 €
25+1 668 €+3 456 €-1 788 €
Total+41 700 €+39 876 €+1 824 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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