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Appartement T3 idéal investisseurs

VilleListrac-Médoc (33)
Surface66m²
Coût Total118 860€
Loyer Annuel8 478€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 590,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement situé au rdc, il y a un étage et l'immeuble compte six appartements. Totalité des peintures refaites, deux chambres, cuisine semi équipée (placards, hotte, emplacement four, lave vaisselle et machine à laver). Prévoir rafraîchissement du sol, sous le parquet il y a du carrelage blanc. Le bien est vendu loué 700 euros par mois, aucun loyer impayé.

Ville : Listrac-Médoc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33480
Coordonnées : 45.075020, -0.790500
Total : 118 860€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 5 460€
Valeur du bien : 110 460€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.70€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8478€/an
Fourchette totale : 573€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6879€ - 10450€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 8.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 442,4 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :161 199 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-56 199€ (-34.9%)
Marge achat-revente :42 339€ (26.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 615,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 284,18€
Coût de l'assurance :10 400,25€
Taxe foncière : 847,82€/an
Soit par mois : 70,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 706,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du sol de la cuisine, carrelage sous le parquet à vérifier.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement du sol.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol dans les 2 chambres, carrelage à vérifier sous le parquet.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain, mise à jour des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car salon en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 460 €(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 560€
    Carrelage sol cuisine: 12 m² × 130€/m² = 1560€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 120€
    Carrelage sol chambres: 24 m² × 130€/m² = 3120€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:780€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 156€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire car salon en bon état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Listrac-Médoc. Les prix pour le carrelage sol et salle de bain incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 478 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 560 €
Revenus locatifs : +8 478 €
Charges déductibles : -10 560 €
Résultat foncier Année 1 : -2 082 €(Déficit de 2 082 €)
Imputable sur revenu global : 2 082 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 100 €/an
Revenus locatifs : +8 478 €
Charges déductibles : -5 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 378 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 478 €10 564 €3 840 €-2 086 €2 086 €--
28 648 €5 000 €3 736 €3 648 €---
38 821 €4 893 €3 629 €3 928 €---
48 997 €4 782 €3 518 €4 215 €---
59 177 €4 668 €3 404 €4 509 €---
69 361 €4 550 €3 286 €4 811 €---
79 548 €4 427 €3 164 €5 120 €---
89 739 €4 301 €3 037 €5 438 €---
99 934 €4 171 €2 907 €5 763 €---
1010 132 €4 036 €2 772 €6 096 €---
1110 335 €3 897 €2 633 €6 438 €---
1210 542 €3 753 €2 489 €6 788 €---
1310 752 €3 604 €2 341 €7 148 €---
1410 967 €3 451 €2 187 €7 516 €---
1511 187 €3 292 €2 029 €7 894 €---
1611 411 €3 128 €1 865 €8 282 €---
1711 639 €2 959 €1 695 €8 680 €---
1811 872 €2 784 €1 520 €9 087 €---
1912 109 €2 603 €1 340 €9 506 €---
2012 351 €2 417 €1 153 €9 934 €---
2112 598 €2 224 €960 €10 374 €---
2212 850 €2 024 €761 €10 826 €---
2313 107 €1 818 €555 €11 289 €---
2413 369 €1 606 €342 €11 764 €---
2513 637 €1 386 €122 €12 251 €---
TOTAL271 559 €92 340 €55 284 €179 219 €2 086 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 626 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 219 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 780 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 780 €-626 €+2 406 €
2+1 780 €+1 094 €+686 €
3+1 780 €+1 178 €+602 €
4+1 780 €+1 264 €+516 €
5+1 780 €+1 353 €+427 €
6+1 780 €+1 443 €+337 €
7+1 780 €+1 536 €+244 €
8+1 780 €+1 631 €+149 €
9+1 780 €+1 729 €+51 €
10+1 780 €+1 829 €-49 €
11+1 780 €+1 931 €-151 €
12+1 780 €+2 037 €-257 €
13+1 780 €+2 144 €-364 €
14+1 780 €+2 255 €-475 €
15+1 780 €+2 368 €-588 €
16+1 780 €+2 485 €-705 €
17+1 780 €+2 604 €-824 €
18+1 780 €+2 726 €-946 €
19+1 780 €+2 852 €-1 072 €
20+1 780 €+2 980 €-1 200 €
21+1 780 €+3 112 €-1 332 €
22+1 780 €+3 248 €-1 468 €
23+1 780 €+3 387 €-1 607 €
24+1 780 €+3 529 €-1 749 €
25+1 780 €+3 675 €-1 895 €
Total+44 500 €+53 766 €+-9 266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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