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Maison mitoyenne à rénover – Massongy – Fort potentiel

Bien expiré
VilleBallaison (74)
Surface206m²
Coût Total459 320€
Loyer Annuel47 573€
Rentabilité10.36%
Cashflow/mois+1 189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 364 000 €
Surface : 206 m²
Prix au m² : 1 766,99 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située sur la commune prisée de Massongy, dans un environnement calme tout en étant proche des commodités, cette maison mitoyenne à rénover offre de très belles possibilités d’aménagement. D’une surface d’environ 206 m², elle est implantée sur un grand terrain de 1 407 m², rare sur le secteur. Idéale pour un projet familial ou un investissement, cette maison séduira les amateurs de rénovation en quête de volumes et de potentiel. ✨ Les plus : -Secteur recherché et paisible -Grande surface habitable -Beau terrain -Nombreuses possibilités d’aménagement -Bien rare sur le marché À découvrir sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 364 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Aurélie VERDON, Tél. : 0766621519, E-mail : aurelie.verdon@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Thonons-les-Bains sous le numéro 982676538 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Ballaison
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Coordonnées : 46.305366, 6.337288
Total : 459 320€
Prix d'acquisition : 364 000€
Travaux : 66 200€
Valeur du bien : 430 200€
Frais de notaire : 29 120€
Coût estimé : 29 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 206m²
Loyer prédit : 19.24€/m²/mois
Fourchette : 13.64€ - 27.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 3964€/mois
Loyer annuel estimé : 47573€/an
Fourchette totale : 2809€ - 5595€/mois
Fourchette annuelle : 33707€ - 67142€/an
Rentabilité brute :10.36%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 14.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :459 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 240,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :137,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 378,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 910,41€
Coût de l'assurance :41 338,80€
Taxe foncière : 4 757,27€/an
Soit par mois : 396,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 964,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 775,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 189,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 431 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 206 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 206 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 200 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 300€
    Isolation combles: 206 m² × 50€/m² = 10300€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 200€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 700€ = 18200€ (installation comprise)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 500€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ballaison (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 573 €/an
Calcul : 3 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 459 320 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 654 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 757 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 390 €
Revenus locatifs : +47 573 €
Charges déductibles : -87 390 €
Résultat foncier Année 1 : -39 818 €(Déficit de 39 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 190 €/an
Revenus locatifs : +47 573 €
Charges déductibles : -21 190 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18417.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 364 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 236 600 €(65% de 364 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 604 €/an
Calcul : 236 600 € × 3,636% = 8 604 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 573 €87 405 €14 794 €-39 832 €21 400 €18 432 €18 432 €
248 524 €20 805 €14 394 €27 719 €---
349 495 €20 391 €13 980 €29 103 €---
450 484 €19 964 €13 553 €30 520 €---
551 494 €19 523 €13 112 €31 971 €---
652 524 €19 067 €12 656 €33 457 €---
753 575 €18 596 €12 185 €34 979 €---
854 646 €18 109 €11 698 €36 537 €---
955 739 €17 607 €11 196 €38 132 €---
1056 854 €17 087 €10 676 €39 766 €---
1157 991 €16 551 €10 140 €41 440 €---
1259 151 €15 997 €9 586 €43 154 €---
1360 334 €15 424 €9 013 €44 910 €---
1461 540 €14 832 €8 422 €46 708 €---
1562 771 €14 221 €7 810 €48 550 €---
1664 027 €13 590 €7 179 €50 437 €---
1765 307 €12 938 €6 527 €52 369 €---
1866 613 €12 264 €5 853 €54 349 €---
1967 945 €11 568 €5 157 €56 378 €---
2069 304 €10 849 €4 438 €58 456 €---
2170 690 €10 106 €3 695 €60 585 €---
2272 104 €9 338 €2 927 €62 766 €---
2373 546 €8 545 €2 134 €65 001 €---
2475 017 €7 726 €1 315 €67 291 €---
2576 518 €6 880 €469 €69 638 €---
TOTAL1 523 767 €439 381 €212 910 €1 084 386 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 084 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 990 €-6 420 €+16 410 €
2+9 990 €+2 786 €+7 204 €
3+9 990 €+8 731 €+1 259 €
4+9 990 €+9 156 €+834 €
5+9 990 €+9 591 €+399 €
6+9 990 €+10 037 €-47 €
7+9 990 €+10 494 €-504 €
8+9 990 €+10 961 €-971 €
9+9 990 €+11 440 €-1 450 €
10+9 990 €+11 930 €-1 940 €
11+9 990 €+12 432 €-2 442 €
12+9 990 €+12 946 €-2 956 €
13+9 990 €+13 473 €-3 483 €
14+9 990 €+14 012 €-4 022 €
15+9 990 €+14 565 €-4 575 €
16+9 990 €+15 131 €-5 141 €
17+9 990 €+15 711 €-5 721 €
18+9 990 €+16 305 €-6 315 €
19+9 990 €+16 913 €-6 923 €
20+9 990 €+17 537 €-7 547 €
21+9 990 €+18 175 €-8 185 €
22+9 990 €+18 830 €-8 840 €
23+9 990 €+19 500 €-9 510 €
24+9 990 €+20 187 €-10 197 €
25+9 990 €+20 891 €-10 901 €
Total+249 750 €+325 316 €+-75 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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