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Maison en pierre de caractère

VilleMongaillard (47)
Surface138m²
Coût Total164 500€
Loyer Annuel11 840€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 652,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Cheminée

En exclusivité chez Immovant, cette maison en pierre de caractère de 138 m2 située en plein coeur du village de Montgaillard, entre Nérac et Damazan. Cette maison pleine de charme offre de beaux volumes et un fort potentiel après rénovation. Au rez-de-chaussée, elle comprend une grande cuisine de 27 m2, un séjour de 26 m2, un arrière-salon de 11 m2 ainsi qu'une salle de bain de 6 m2. À l'étage se trouvent trois chambres et un grand hall. Un garage de 17 m2 complète le bien. Authenticité, pierres apparentes et emplacement agréable font de ce bien une belle opportunité pour une résidence principale, une maison familiale ou un investissement. Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez Immovant sans attendre.

  • https://www.immovant.com/
Ville : Mongaillard
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47230
Coordonnées : 44.199863, 0.294888
Total : 164 500€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 67 300€
Valeur du bien : 157 300€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11840€/an
Fourchette totale : 742€ - 1312€/mois
Fourchette annuelle : 8903€ - 15744€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 311,42 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :180 976 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-90 976€ (-50.3%)
Marge achat-revente :16 476€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 871,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 557,73€
Coût de l'assurance :14 393,75€
Taxe foncière : 1 183,97€/an
Soit par mois : 98,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 - chambres nécessitent une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 300 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 900€
    Isolation des combles perdus: 138 m² × 50€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 900€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mongaillard (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 840 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 745 €
Revenus locatifs : +11 840 €
Charges déductibles : -74 745 €
Résultat foncier Année 1 : -62 905 €(Déficit de 62 905 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 505 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 445 €/an
Revenus locatifs : +11 840 €
Charges déductibles : -7 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41505.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 840 €74 750 €5 691 €-62 911 €21 400 €41 511 €41 511 €
212 077 €7 301 €5 542 €4 775 €--36 736 €
312 318 €7 147 €5 387 €5 171 €--31 564 €
412 564 €6 987 €5 227 €5 577 €--25 987 €
512 816 €6 821 €5 062 €5 994 €--19 993 €
613 072 €6 650 €4 890 €6 422 €--13 571 €
713 333 €6 472 €4 713 €6 861 €--6 710 €
813 600 €6 289 €4 529 €7 311 €---
913 872 €6 098 €4 339 €7 774 €---
1014 150 €5 901 €4 141 €8 248 €---
1114 433 €5 697 €3 937 €8 736 €---
1214 721 €5 485 €3 726 €9 236 €---
1315 016 €5 266 €3 507 €9 749 €---
1415 316 €5 040 €3 280 €10 276 €---
1515 622 €4 805 €3 045 €10 817 €---
1615 935 €4 562 €2 802 €11 373 €---
1716 253 €4 310 €2 550 €11 944 €---
1816 578 €4 049 €2 289 €12 529 €---
1916 910 €3 779 €2 019 €13 131 €---
2017 248 €3 499 €1 740 €13 749 €---
2117 593 €3 210 €1 450 €14 383 €---
2217 945 €2 910 €1 150 €15 035 €---
2318 304 €2 599 €840 €15 705 €---
2418 670 €2 278 €518 €16 392 €---
2519 043 €1 945 €185 €17 099 €---
TOTAL379 229 €193 851 €82 558 €185 379 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 379 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 840 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 486 €-6 420 €+8 906 €
2+2 486 €0 €+2 486 €
3+2 486 €0 €+2 486 €
4+2 486 €0 €+2 486 €
5+2 486 €0 €+2 486 €
6+2 486 €0 €+2 486 €
7+2 486 €0 €+2 486 €
8+2 486 €+180 €+2 306 €
9+2 486 €+2 332 €+154 €
10+2 486 €+2 475 €+11 €
11+2 486 €+2 621 €-135 €
12+2 486 €+2 771 €-285 €
13+2 486 €+2 925 €-439 €
14+2 486 €+3 083 €-597 €
15+2 486 €+3 245 €-759 €
16+2 486 €+3 412 €-926 €
17+2 486 €+3 583 €-1 097 €
18+2 486 €+3 759 €-1 273 €
19+2 486 €+3 939 €-1 453 €
20+2 486 €+4 125 €-1 639 €
21+2 486 €+4 315 €-1 829 €
22+2 486 €+4 511 €-2 025 €
23+2 486 €+4 711 €-2 225 €
24+2 486 €+4 918 €-2 432 €
25+2 486 €+5 130 €-2 644 €
Total+62 150 €+55 614 €+6 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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