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Maison 5 pièces 88 m²

Bien expiré
VilleFay-de-Bretagne (44)
Surface88m²
Coût Total154 505€
Loyer Annuel10 008€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 375 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 026,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 88 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial BARQ et associé vous proposent : Maison / villa à vendre - FAY DE BRETAGNE (44130)

Idéal primo accédant ou investissement locatif, maison ancienne à rénover en totalité, mitoyenne, d’une surface de 88 m2, comprenant: une pièce principale, un espace cuisine avec ancienne cheminée, toilettes. A l’étage, grande pièce pouvant être réaménagée en chambre (avec ancienne cheminée). Grenier. Annexe. Le tout sur une parcelle de 260 m2. Contrôle au réseau collectif en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude BARQ et associé - Notaires à Fay-de-Bretagne - N° SIRET : 48848689500029

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Surface : 88 m²

Ville : Fay-de-Bretagne
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44130
Coordonnées : 47.417118, -1.791119
Total : 154 505€
Prix d'acquisition : 90 375€
Travaux : 56 900€
Valeur du bien : 147 275€
Frais de notaire : 7 230€
Coût estimé : 7 230€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 834€/mois
Loyer annuel estimé : 10008€/an
Fourchette totale : 669€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 8029€ - 12475€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 285,71 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 142 €
Prix d'achat :90 375 €
Décote à l'achat :-110 767€ (-55.1%)
Marge achat-revente :46 637€ (23.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 505€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :45,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 310,25€
Coût de l'assurance :13 519,19€
Taxe foncière : 1 000,80€/an
Soit par mois : 83,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 834,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 894,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs et sol en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 88 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: 1 installation pour 88 m²
Raison: État de la plomberie à vérifier et mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 900 €(647 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13500€
  • Isolation:5 280€
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1500€/m² = 18000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Salon:1 200€
    Rénovation murs et sol salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€
  • Plomberie:2 000€
    Réfection plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fay-de-Bretagne (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 008 €/an
Calcul : 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 505 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 001 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 643 €
Revenus locatifs : +10 008 €
Charges déductibles : -63 643 €
Résultat foncier Année 1 : -53 635 €(Déficit de 53 635 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 235 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 743 €/an
Revenus locatifs : +10 008 €
Charges déductibles : -6 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 265 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32235.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 375 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 744 €(65% de 90 375 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 136 €/an
Calcul : 58 744 € × 3,636% = 2 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 008 €63 648 €5 207 €-53 640 €21 400 €32 240 €32 240 €
210 208 €6 610 €5 069 €3 598 €--28 642 €
310 412 €6 467 €4 926 €3 945 €--24 697 €
410 621 €6 320 €4 778 €4 301 €--20 396 €
510 833 €6 167 €4 625 €4 666 €--15 730 €
611 050 €6 008 €4 467 €5 041 €--10 689 €
711 271 €5 845 €4 303 €5 426 €--5 263 €
811 496 €5 675 €4 134 €5 821 €---
911 726 €5 500 €3 959 €6 226 €---
1011 960 €5 319 €3 777 €6 642 €---
1112 200 €5 131 €3 590 €7 068 €---
1212 444 €4 937 €3 396 €7 506 €---
1312 693 €4 736 €3 195 €7 956 €---
1412 946 €4 529 €2 987 €8 418 €---
1513 205 €4 314 €2 772 €8 892 €---
1613 469 €4 091 €2 550 €9 378 €---
1713 739 €3 861 €2 320 €9 878 €---
1814 014 €3 623 €2 082 €10 390 €---
1914 294 €3 377 €1 835 €10 917 €---
2014 580 €3 122 €1 580 €11 458 €---
2114 871 €2 858 €1 317 €12 013 €---
2215 169 €2 586 €1 044 €12 583 €---
2315 472 €2 303 €762 €13 169 €---
2415 782 €2 011 €470 €13 770 €---
2516 097 €1 709 €168 €14 388 €---
TOTAL320 559 €170 749 €75 310 €149 810 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 102 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 102 €-6 420 €+8 522 €
2+2 102 €0 €+2 102 €
3+2 102 €0 €+2 102 €
4+2 102 €0 €+2 102 €
5+2 102 €0 €+2 102 €
6+2 102 €0 €+2 102 €
7+2 102 €0 €+2 102 €
8+2 102 €+167 €+1 935 €
9+2 102 €+1 868 €+234 €
10+2 102 €+1 992 €+110 €
11+2 102 €+2 121 €-19 €
12+2 102 €+2 252 €-150 €
13+2 102 €+2 387 €-285 €
14+2 102 €+2 525 €-423 €
15+2 102 €+2 667 €-565 €
16+2 102 €+2 813 €-711 €
17+2 102 €+2 963 €-861 €
18+2 102 €+3 117 €-1 015 €
19+2 102 €+3 275 €-1 173 €
20+2 102 €+3 437 €-1 335 €
21+2 102 €+3 604 €-1 502 €
22+2 102 €+3 775 €-1 673 €
23+2 102 €+3 951 €-1 849 €
24+2 102 €+4 131 €-2 029 €
25+2 102 €+4 316 €-2 214 €
Total+52 550 €+44 943 €+7 607 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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