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Maison 5 pièces 109 m²

Bien expiré
VillePagny-la-Blanche-Côte (55)
Surface109
Coût Total162 806
Loyer Annuel10 937
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-45
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 891,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SECTEUR VAUCOULEURS : SPACIEUSE MAISON T5 AVEC GARAGE ET JA

L'agence Liberty Home vous propose en exclusivité à Pagny-la-Blanche-Cote, une spacieuse maison de village T5, habitable de suite, parfaite pour un premier achat dans un budget raisonnable ; D'une surface d'environ 110 m2, cette maison se compose d'une entrée, d'un double séjour avec parquet et cheminée, d'une grande cuisine équipée, de 3 chambres, d'une salle de bains avec baignoire et douche et WC séparé ; Chauffage central au bois ; Cave, grenier, chaufferie et grand atelier sur l'arrière ; Garage pour 2 voitures ; Grande terrasse et jardin sur l'arrière ; La maison est à redécorer mais a été très entretenue (fenêtres en double vitrage, volets roulants électriques et raccordement conforme à l'assainissement collectif) ; Cette grande maison est à vendre à prix sympa pour cause de succession. -------- Sur le site LIBERTYHOME vous trouverez tous les détails et photos complémentaires de cette offre. Référence annonce : V2171 Consommation énergétique : 317 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 26 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Pagny-la-Blanche-Côte
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55140
Coordonnées : 48.540558, 5.719279
Total : 162 806
Prix d'acquisition : 97 200
Travaux : 57 830
Valeur du bien : 155 030
Frais de notaire : 7 776
Coût estimé : 7 776
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.31€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10937€/an
Fourchette totale : 688€ - 1208€/mois
Fourchette annuelle : 8255€ - 14491€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :695,42 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 801
Prix d'achat :97 200
Décote à l'achat :+21 399 (+28.2%)
Marge achat-revente :-87 005€ (-114.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 806
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 865,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 494,10
Coût de l'assurance :14 245,53
Taxe foncière : 1 093,73€/an
Soit par mois : 91,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 956,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au bois
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, changement de mobilier si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite des travaux
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3.5/5 visible - entrée en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 830(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 630
    Isolation combles: 109 m² × 70€/m² = 7630€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€/fenêtre = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:5 500
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Peinture 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation importante:15 000
    Cuisine complète: 1 cuisine = 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rénovation légère:900
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 540€
  • Entrée - Rafraîchissement:300
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pagny-la-Blanche-Côte (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 130✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 937 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 806 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 830
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 169
Revenus locatifs : +10 937
Charges déductibles : -65 169
Résultat foncier Année 1 : -54 232(Déficit de 54 232 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 832
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 339 €/an
Revenus locatifs : +10 937
Charges déductibles : -7 339
Résultat foncier Années 2+ : 3 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32831.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 93765 1745 681-54 23721 400 €32 837 €32 837 €
211 1567 1965 5323 960--28 877 €
311 3797 0425 3794 337--24 540 €
411 6076 8835 2204 723--19 817 €
511 8396 7195 0555 120--14 697 €
612 0766 5484 8845 528--9 169 €
712 3176 3714 7085 946--3 223 €
812 5636 1884 5256 375---
912 8155 9984 3356 816---
1013 0715 8024 1387 269---
1113 3325 5983 9357 734---
1213 5995 3873 7248 212---
1313 8715 1693 5058 702---
1414 1494 9433 2799 206---
1514 4324 7083 0459 723---
1614 7204 4662 80210 255---
1715 0154 2142 55110 800---
1815 3153 9542 29011 361---
1915 6213 6842 02011 937---
2015 9343 4041 74112 529---
2116 2523 1151 45113 138---
2216 5772 8151 15113 763---
2316 9092 50484014 405---
2417 2472 18251815 065---
2517 5921 84918515 743---
TOTAL350 324181 91382 494168 41121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 411
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 297 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 297-6 420+8 717
2+2 2970+2 297
3+2 2970+2 297
4+2 2970+2 297
5+2 2970+2 297
6+2 2970+2 297
7+2 2970+2 297
8+2 297+946+1 351
9+2 297+2 045+252
10+2 297+2 181+116
11+2 297+2 320-23
12+2 297+2 464-167
13+2 297+2 611-314
14+2 297+2 762-465
15+2 297+2 917-620
16+2 297+3 076-779
17+2 297+3 240-943
18+2 297+3 408-1 111
19+2 297+3 581-1 284
20+2 297+3 759-1 462
21+2 297+3 941-1 644
22+2 297+4 129-1 832
23+2 297+4 321-2 024
24+2 297+4 519-2 222
25+2 297+4 723-2 426
Total+57 425+50 523+6 902
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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