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Achat appartement

Bien expiré
VilleMirepoix (09)
Surface69m²
Coût Total126 180€
Loyer Annuel6 769€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 101,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Surface de 69 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique

Découvrez cet appartement lumineux idéalement situé en plein centre-ville de Mirepoix, offrant une vue imprenable sur la cathédrale Saint-Maurice. Proche de tous commerces, restaurants et du marché hebdomadaire. Idéal pour une résidence pricipale ou investissement locatif. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Mirepoix
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09500
Coordonnées : 43.097330, 1.908090
Total : 126 180€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 120 100€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.18€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6769€/an
Fourchette totale : 459€ - 693€/mois
Fourchette annuelle : 5506€ - 8322€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 6.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 652,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 488,71€
Coût de l'assurance :11 040,75€
Taxe foncière : 676,90€/an
Soit par mois : 56,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 564,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain, incluant remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² (carrelage et équipements)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€ = 4800€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€ = 1320€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€ = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirepoix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 769 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 180 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 677 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 279 €
Revenus locatifs : +6 769 €
Charges déductibles : -49 279 €
Résultat foncier Année 1 : -42 510 €(Déficit de 42 510 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 110 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 179 €/an
Revenus locatifs : +6 769 €
Charges déductibles : -5 179 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21109.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 769 €49 283 €4 064 €-42 514 €21 400 €21 114 €21 114 €
26 904 €5 073 €3 954 €1 832 €--19 282 €
37 042 €4 959 €3 841 €2 083 €--17 199 €
47 183 €4 842 €3 723 €2 342 €--14 857 €
57 327 €4 721 €3 602 €2 606 €--12 250 €
67 474 €4 595 €3 477 €2 878 €--9 372 €
77 623 €4 466 €3 347 €3 157 €--6 215 €
87 775 €4 332 €3 214 €3 443 €--2 772 €
97 931 €4 194 €3 076 €3 737 €---
108 090 €4 051 €2 933 €4 038 €---
118 251 €3 904 €2 786 €4 347 €---
128 416 €3 752 €2 633 €4 665 €---
138 585 €3 595 €2 476 €4 990 €---
148 756 €3 432 €2 313 €5 324 €---
158 932 €3 264 €2 146 €5 667 €---
169 110 €3 091 €1 972 €6 020 €---
179 292 €2 912 €1 793 €6 381 €---
189 478 €2 726 €1 608 €6 752 €---
199 668 €2 535 €1 417 €7 133 €---
209 861 €2 338 €1 219 €7 524 €---
2110 058 €2 134 €1 015 €7 925 €---
2210 260 €1 923 €804 €8 337 €---
2310 465 €1 705 €586 €8 760 €---
2410 674 €1 480 €361 €9 194 €---
2510 888 €1 247 €129 €9 640 €---
TOTAL216 814 €130 552 €58 489 €86 262 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 262 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 421 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 421 €-6 420 €+7 841 €
2+1 421 €0 €+1 421 €
3+1 421 €0 €+1 421 €
4+1 421 €0 €+1 421 €
5+1 421 €0 €+1 421 €
6+1 421 €0 €+1 421 €
7+1 421 €0 €+1 421 €
8+1 421 €0 €+1 421 €
9+1 421 €+290 €+1 131 €
10+1 421 €+1 211 €+210 €
11+1 421 €+1 304 €+117 €
12+1 421 €+1 399 €+22 €
13+1 421 €+1 497 €-76 €
14+1 421 €+1 597 €-176 €
15+1 421 €+1 700 €-279 €
16+1 421 €+1 806 €-385 €
17+1 421 €+1 914 €-493 €
18+1 421 €+2 026 €-605 €
19+1 421 €+2 140 €-719 €
20+1 421 €+2 257 €-836 €
21+1 421 €+2 377 €-956 €
22+1 421 €+2 501 €-1 080 €
23+1 421 €+2 628 €-1 207 €
24+1 421 €+2 758 €-1 337 €
25+1 421 €+2 892 €-1 471 €
Total+35 525 €+25 879 €+9 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 123 jours
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