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Appartement à vendre

VilleSaint-Gratien (95)
Surface96m²
Coût Total262 320€
Loyer Annuel20 593€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 2 489,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Cave, Parking, Salle de bain, Salle d eau, Petit prix

Résidence close et arborée du Clos Saint-Paul.

Superbe appartement comprenant une entrée avec placard intégré, un double séjour donnant sur un balcon filant de 32 m², trois chambres (actuellement 2 chambres car une simple cloison a été abattue pour faire une grande chambre de 18 m²), une salle de bains, w.c séparé et espace buanderie. Place de parking et cave en sous-sol.

Etat impeccable et prestations de qualité dans une résidence parfaitement tenue et entretenue. Référence agence : 1644

Ville : Saint-Gratien
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95210
Coordonnées : 48.960993, 2.287075
Total : 262 320€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 243 200€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 17.88€/m²/mois
Fourchette : 14.62€ - 21.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1716€/mois
Loyer annuel estimé : 20593€/an
Fourchette totale : 1403€ - 2098€/mois
Fourchette annuelle : 16842€ - 25181€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 208,84 €/m²
Basé sur :306 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :308 048 €
Prix d'achat :239 000 €
Décote à l'achat :-69 048€ (-22.4%)
Marge achat-revente :45 728€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 281,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :74,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 355,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 010,32€
Coût de l'assurance :22 297,20€
Taxe foncière : 2 059,33€/an
Soit par mois : 171,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 716,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 527,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :189,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - travaux cosmétiques recommandés.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500€
    Mise à jour de la robinetterie: 1 robinet × 150€ = 150€, Peinture cuisine 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:420€
    Peinture salle de bain 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification robinetterie: 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture chambres 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:450€
    Peinture salle à manger 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m², et la robinetterie à 150€.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 593 €/an
Calcul : 1 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 467 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 892 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 059 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 618 €
Revenus locatifs : +20 593 €
Charges déductibles : -15 618 €
Résultat foncier Année 1 : 4 975 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 418 €/an
Revenus locatifs : +20 593 €
Charges déductibles : -11 418 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 175 €/an
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 593 €15 626 €8 475 €4 967 €---
221 005 €11 197 €8 246 €9 808 €---
321 425 €10 961 €8 010 €10 465 €---
421 854 €10 716 €7 765 €11 137 €---
522 291 €10 464 €7 513 €11 827 €---
622 737 €10 203 €7 252 €12 534 €---
723 191 €9 933 €6 982 €13 258 €---
823 655 €9 655 €6 703 €14 001 €---
924 128 €9 367 €6 416 €14 761 €---
1024 611 €9 070 €6 118 €15 541 €---
1125 103 €8 762 €5 811 €16 341 €---
1225 605 €8 445 €5 494 €17 160 €---
1326 117 €8 117 €5 166 €18 000 €---
1426 640 €7 778 €4 827 €18 861 €---
1527 172 €7 428 €4 477 €19 744 €---
1627 716 €7 066 €4 115 €20 650 €---
1728 270 €6 693 €3 741 €21 578 €---
1828 836 €6 307 €3 355 €22 529 €---
1929 412 €5 908 €2 956 €23 505 €---
2030 001 €5 495 €2 544 €24 505 €---
2130 601 €5 070 €2 118 €25 531 €---
2231 213 €4 630 €1 678 €26 583 €---
2331 837 €4 175 €1 224 €27 662 €---
2432 474 €3 705 €754 €28 768 €---
2533 123 €3 220 €269 €29 903 €---
TOTAL659 611 €199 991 €122 010 €459 620 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 459 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 325 €+1 490 €+2 835 €
2+4 325 €+2 942 €+1 383 €
3+4 325 €+3 139 €+1 186 €
4+4 325 €+3 341 €+984 €
5+4 325 €+3 548 €+777 €
6+4 325 €+3 760 €+565 €
7+4 325 €+3 977 €+348 €
8+4 325 €+4 200 €+125 €
9+4 325 €+4 428 €-103 €
10+4 325 €+4 662 €-337 €
11+4 325 €+4 902 €-577 €
12+4 325 €+5 148 €-823 €
13+4 325 €+5 400 €-1 075 €
14+4 325 €+5 658 €-1 333 €
15+4 325 €+5 923 €-1 598 €
16+4 325 €+6 195 €-1 870 €
17+4 325 €+6 473 €-2 148 €
18+4 325 €+6 759 €-2 434 €
19+4 325 €+7 051 €-2 726 €
20+4 325 €+7 352 €-3 027 €
21+4 325 €+7 659 €-3 334 €
22+4 325 €+7 975 €-3 650 €
23+4 325 €+8 299 €-3 974 €
24+4 325 €+8 630 €-4 305 €
25+4 325 €+8 971 €-4 646 €
Total+108 125 €+137 886 €+-29 761 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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