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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBologne (52)
Surface98m²
Coût Total117 430€
Loyer Annuel7 077€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 005,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Kitchenette, Salon (total 27 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Bologne, idéal investisseur, venez visiter ce T4 loué dans un immeuble de trois appartements.

Au rez-de-chaussée, une entrée avec salle à manger et coin cuisine, un salon, une salle de bains et des toilettes.

A l'étage trois chambres.

Au rez-de-jardin, un local commun donnant sur une cour commune.

Loyer de 565 euros hors charges.

PIETRAPOLIS Immobilier Chaumont -Diana ZEMUN Joignable par téléphone ou par mail à Agent commercial RSAC n° 835 070 368

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 3 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat D. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : 751.00 euros. Date de réalisation du DPE : 27-01-2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Pietrapolis Chaumont : Diana ZEMUN Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Bologne
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52310
Coordonnées : 48.200476, 5.142290
Total : 117 430€
Prix d'acquisition : 98 500€
Travaux : 11 050€
Valeur du bien : 109 550€
Frais de notaire : 7 880€
Coût estimé : 7 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 6.02€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7077€/an
Fourchette totale : 467€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5601€ - 8942€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 385,58 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :135 787 €
Prix d'achat :98 500 €
Décote à l'achat :-37 287€ (-27.5%)
Marge achat-revente :18 357€ (13.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 615,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 050,95€
Coût de l'assurance :10 275,12€
Taxe foncière : 707,67€/an
Soit par mois : 58,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 589,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol durable dans les 2 chambres sous combles.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée dans une chambre, peinture vieillissante dans l'autre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 050 €(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1000€/m² = 6000€, Électricité: 1 salle de bain × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 950€
    Revêtement de sol: 26 m² × 60€/m² = 1560€, Main d'œuvre: 390€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 60 m²) × 35€/m² = 2100€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bologne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 077 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 430 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 111 €
Revenus locatifs : +7 077 €
Charges déductibles : -16 111 €
Résultat foncier Année 1 : -9 034 €(Déficit de 9 034 €)
Imputable sur revenu global : 9 034 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 061 €/an
Revenus locatifs : +7 077 €
Charges déductibles : -5 061 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 016 €/an
Prix d'achat du bien : 98 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 025 €(65% de 98 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 328 €/an
Calcul : 64 025 € × 3,636% = 2 328 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 077 €16 114 €3 946 €-9 038 €9 038 €--
27 218 €4 960 €3 841 €2 259 €---
37 363 €4 851 €3 732 €2 511 €---
47 510 €4 739 €3 620 €2 771 €---
57 660 €4 623 €3 504 €3 037 €---
67 813 €4 503 €3 384 €3 310 €---
77 970 €4 379 €3 260 €3 591 €---
88 129 €4 250 €3 132 €3 878 €---
98 291 €4 118 €2 999 €4 174 €---
108 457 €3 980 €2 861 €4 477 €---
118 626 €3 838 €2 719 €4 789 €---
128 799 €3 691 €2 572 €5 108 €---
138 975 €3 539 €2 420 €5 436 €---
149 154 €3 381 €2 262 €5 773 €---
159 338 €3 218 €2 100 €6 119 €---
169 524 €3 050 €1 931 €6 475 €---
179 715 €2 875 €1 757 €6 839 €---
189 909 €2 695 €1 576 €7 214 €---
1910 107 €2 508 €1 390 €7 599 €---
2010 309 €2 315 €1 197 €7 994 €---
2110 516 €2 116 €997 €8 400 €---
2210 726 €1 909 €790 €8 817 €---
2310 940 €1 695 €577 €9 245 €---
2411 159 €1 474 €356 €9 685 €---
2511 382 €1 246 €127 €10 137 €---
TOTAL226 669 €96 068 €57 051 €130 601 €9 038 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 711 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 486 €-2 711 €+4 197 €
2+1 486 €+678 €+808 €
3+1 486 €+753 €+733 €
4+1 486 €+831 €+655 €
5+1 486 €+911 €+575 €
6+1 486 €+993 €+493 €
7+1 486 €+1 077 €+409 €
8+1 486 €+1 164 €+322 €
9+1 486 €+1 252 €+234 €
10+1 486 €+1 343 €+143 €
11+1 486 €+1 437 €+49 €
12+1 486 €+1 532 €-46 €
13+1 486 €+1 631 €-145 €
14+1 486 €+1 732 €-246 €
15+1 486 €+1 836 €-350 €
16+1 486 €+1 942 €-456 €
17+1 486 €+2 052 €-566 €
18+1 486 €+2 164 €-678 €
19+1 486 €+2 280 €-794 €
20+1 486 €+2 398 €-912 €
21+1 486 €+2 520 €-1 034 €
22+1 486 €+2 645 €-1 159 €
23+1 486 €+2 774 €-1 288 €
24+1 486 €+2 905 €-1 419 €
25+1 486 €+3 041 €-1 555 €
Total+37 150 €+39 180 €+-2 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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