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Détails du bien

VilleSaint-Just (35)
Surface240
Coût Total407 050
Loyer Annuel22 582
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-410
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 322 500 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 1 343,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'équipe Blot Immobilier vous propose à la vente en EXCLUSIVITE cette très belle longère d'environ 240 m² habitables située en campagne de la commune de Saint-Just, à seulement cinq minutes du centre bourg de Pipriac. Sur une parcelle de plus de 2000 m², elle se compose comme suit : Une entrée dessert un bel espace lumineux exposé sud et composé d'une pièce de vie avec cuisine ouverte aménagée et équipée, un salon, une grande arrière-cuisine et buanderie, un grand atelier avec une vaste pièce d'environ 25 m² au-dessus (actuellement utilisée comme salle de jeux) toujours au rez-de-chaussée vous profiterez également d'une chambre et d'une salle d'eau refaite récemment. À l'étage vous découvrirez quatre belles chambres, et une salle d'eau. Vous bénéficierez également d'un grand double garage et d'un atelier. Cette maison offre de nombreuses possibilités d'évolutions! Bien rare à la vente n'attendez plus. Réf : 835BD CLASSE ENERGIE : D CLASSE CLIMAT : B *Ce bien vous est proposé par BLOT IMMOBILIER à BRUZ - 16 Avenue Alphonse Legault - Au prix de 322 500 EUR FAI dont 4,03 % d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Prix net vendeur : 310 000 EUR Les informations sur les risques naturels, miniers, ou technologiques, auxquels ces biens sont exposés, sont disponibles sur le site

Ville : Saint-Just
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35550
Total : 407 050
Prix d'acquisition : 322 500
Travaux : 58 750
Valeur du bien : 381 250
Frais de notaire : 25 800
Coût estimé : 25 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1882€/mois
Loyer annuel estimé : 22582€/an
Fourchette totale : 1484€ - 2387€/mois
Fourchette annuelle : 17802€ - 28644€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 139,21 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :273 410
Prix d'achat :322 500
Décote à l'achat :+49 090 (+18.0%)
Marge achat-revente :-133 640€ (-48.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :407 050
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 987,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :115,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 103,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 327,17
Coût de l'assurance :34 599,25
Taxe foncière : 2 258,18€/an
Soit par mois : 188,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 881,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 291,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-409,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 750(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:19 200
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 80€/m² = 19200€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 30 fenêtres × 600€ = 18000€ (installation incluse)
  • Cuisine:4 500
    Rafraîchissement cuisine: peinture et petites réparations: 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 200
    Rafraîchissement salle de bain: peinture et joints: 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 250
    Rafraîchissement chambres: peinture murs et plafonds 75 m² × 30€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600
    Rafraîchissement salon: peinture et petites réparations 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Just (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 55 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Cuisine, Salon
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 582 €/an
Calcul : 1 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 407 050 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 384 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 258 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 530
Revenus locatifs : +22 582
Charges déductibles : -75 530
Résultat foncier Année 1 : -52 948(Déficit de 52 948 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 548
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 780 €/an
Revenus locatifs : +22 582
Charges déductibles : -16 780
Résultat foncier Années 2+ : 5 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31548.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 322 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 209 625(65% de 322 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 623 €/an
Calcul : 209 625 € × 3,636% = 7 623
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 58275 54313 151-52 96121 400 €31 561 €31 561 €
223 03316 43812 7966 596--24 966 €
323 49416 07112 4297 423--17 543 €
423 96415 69112 0498 272--9 270 €
524 44315 30011 6579 144--126 €
624 93214 89511 25310 037---
725 43114 47610 83410 954---
825 93914 04410 40211 895---
926 45813 5989 95512 861---
1026 98713 1369 49413 851---
1127 52712 6599 01714 868---
1228 07812 1678 52515 911---
1328 63911 6588 01616 981---
1429 21211 1327 49018 080---
1529 79610 5896 94719 207---
1630 39210 0286 38620 364---
1731 0009 4485 80621 552---
1831 6208 8495 20722 771---
1932 2528 2304 58824 023---
2032 8977 5903 94825 307---
2133 5556 9293 28726 626---
2234 2266 2472 60427 980---
2334 9115 5411 89929 370---
2435 6094 8121 17030 797---
2536 3214 05941732 262---
TOTAL723 301339 131189 327384 17021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 170
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 742-6 420+11 162
2+4 7420+4 742
3+4 7420+4 742
4+4 7420+4 742
5+4 7420+4 742
6+4 742+2 973+1 769
7+4 742+3 286+1 456
8+4 742+3 569+1 173
9+4 742+3 858+884
10+4 742+4 155+587
11+4 742+4 460+282
12+4 742+4 773-31
13+4 742+5 094-352
14+4 742+5 424-682
15+4 742+5 762-1 020
16+4 742+6 109-1 367
17+4 742+6 466-1 724
18+4 742+6 831-2 089
19+4 742+7 207-2 465
20+4 742+7 592-2 850
21+4 742+7 988-3 246
22+4 742+8 394-3 652
23+4 742+8 811-4 069
24+4 742+9 239-4 497
25+4 742+9 679-4 937
Total+118 550+115 251+3 299
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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