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BEAU POTENTIEL DE RENOVATION

VilleTulle (19)
Surface54m²
Coût Total130 400€
Loyer Annuel6 770€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 018,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Jardin

Situé au coeur de la ville, à proximité des commodités à pieds, cet appartement à finir de rénover n'attend que vos projets de rénovation pour les accueillir de la meilleure façon qu'il soit. Derrière la porte d'entrée, se dévoile un écrin de verdure privatif, une cave voutée et un atelier vous apportant de l'espace de stockage. L'étage vous offre sur un même niveau un espace pouvant accueillir une cuisine, une salle d'eau, un espace salon, une chambre avec accès sur un balcon et un wc séparé. Accès direct sur une partie du jardin depuis la cuisine. Travaux de rénovation à prévoir, pas de système de chauffage. Double vitrage PVC, tout à l'égout. Que ce soit pour un pied à terre ou pour un investissement locatif, ce bien atypique et rare ravira les âmes citadines. Bien soumis au statut de copropriété, 3 lots, 125¤ de charges annuelles pour les lots vendus. N'hésitez pas à contacter votre agence de Tulle pour organiser une visite.

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=37
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.271143, 1.771938
Total : 130 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 71 000€
Valeur du bien : 126 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6770€/an
Fourchette totale : 439€ - 726€/mois
Fourchette annuelle : 5263€ - 8709€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :835,79 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 132 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+9 868€ (+21.9%)
Marge achat-revente :-85 268€ (-188.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,12€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 690,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 024,58€
Coût de l'assurance :11 736,00€
Taxe foncière : 677,01€/an
Soit par mois : 56,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,42€/mois
Soit par an : 125,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 564,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage (type à définir) car aucun système n'est présent.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Appartement - Nécessaire pour répondre aux normes de confort et de consommation énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon, y compris le revêtement mural, le sol, l'électricité et la peinture.
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant une rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la chambre, y compris le revêtement de sol, les murs, l'électricité et la peinture.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre usée nécessitant une rénovation.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 2 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 000 €(1 315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 12000€
  • Cuisine:16 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 8000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 5000€
  • Salon:12 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 400€/m² = 6000€ (incluant revêtement mural, sol, électricité, peinture, main d'œuvre) = 6000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant revêtement de sol, murs, électricité, peinture, main d'œuvre) = 3000€
  • Menuiseries:4 000€
    Remplacement fenêtres: 2 fenêtres × 1000€/fenêtre = 2000€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre) = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 770 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 677 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 125 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 752 €
Revenus locatifs : +6 770 €
Charges déductibles : -76 752 €
Résultat foncier Année 1 : -69 982 €(Déficit de 69 982 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 582 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 752 €/an
Revenus locatifs : +6 770 €
Charges déductibles : -5 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 018 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48582.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 770 €76 757 €4 485 €-69 986 €21 400 €48 586 €48 586 €
26 905 €5 639 €4 367 €1 267 €--47 320 €
37 044 €5 517 €4 245 €1 527 €--45 793 €
47 184 €5 390 €4 119 €1 794 €--43 999 €
57 328 €5 260 €3 988 €2 068 €--41 930 €
67 475 €5 124 €3 853 €2 350 €--39 580 €
77 624 €4 984 €3 713 €2 640 €--36 940 €
87 777 €4 839 €3 568 €2 938 €--34 002 €
97 932 €4 689 €3 417 €3 243 €--30 759 €
108 091 €4 533 €3 262 €3 558 €--27 201 €
118 253 €4 372 €3 101 €3 881 €--23 320 €
128 418 €4 205 €2 934 €4 212 €---
138 586 €4 033 €2 761 €4 553 €---
148 758 €3 854 €2 582 €4 904 €---
158 933 €3 669 €2 397 €5 264 €---
169 112 €3 477 €2 206 €5 635 €---
179 294 €3 279 €2 007 €6 015 €---
189 480 €3 073 €1 802 €6 406 €---
199 669 €2 861 €1 589 €6 809 €---
209 863 €2 640 €1 369 €7 222 €---
2110 060 €2 412 €1 141 €7 648 €---
2210 261 €2 176 €905 €8 085 €---
2310 466 €1 932 €660 €8 535 €---
2410 676 €1 679 €407 €8 997 €---
2510 889 €1 417 €145 €9 472 €---
TOTAL216 848 €167 811 €65 025 €49 037 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 037 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 422 €-6 420 €+7 842 €
2+1 422 €0 €+1 422 €
3+1 422 €0 €+1 422 €
4+1 422 €0 €+1 422 €
5+1 422 €0 €+1 422 €
6+1 422 €0 €+1 422 €
7+1 422 €0 €+1 422 €
8+1 422 €0 €+1 422 €
9+1 422 €0 €+1 422 €
10+1 422 €0 €+1 422 €
11+1 422 €0 €+1 422 €
12+1 422 €+1 264 €+158 €
13+1 422 €+1 366 €+56 €
14+1 422 €+1 471 €-49 €
15+1 422 €+1 579 €-157 €
16+1 422 €+1 690 €-268 €
17+1 422 €+1 805 €-383 €
18+1 422 €+1 922 €-500 €
19+1 422 €+2 043 €-621 €
20+1 422 €+2 167 €-745 €
21+1 422 €+2 294 €-872 €
22+1 422 €+2 425 €-1 003 €
23+1 422 €+2 560 €-1 138 €
24+1 422 €+2 699 €-1 277 €
25+1 422 €+2 842 €-1 420 €
Total+35 550 €+21 707 €+13 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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