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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface118m²
Coût Total143 020€
Loyer Annuel12 957€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois-235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 796,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/6 étage, Ascenseur, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage, 3 balcons

Petite copropriété de standing en centre ville : 12 appartements proche lycée Condorcet et tout proche de la gare SNCF appartement orienté EST-OUEST de type T6 Beau séjour de 30m² avec balcon Quartier très calme

Le bien dispose d'une cave, d’un grenier et d’un garage. Des travaux sont à prévoir (électricité, installer une cuisine…) puis éventuellement fenêtres à changer.

Pour information:

  • charges : 350€/mois comprenant chauffage, eau chaude, eau froide, câble, ascenseur. Important : la facture énergétique est INCLUSE dans les charges de copropriété.
  • Taxe foncière 2 481€
Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.634476, 6.850528
Total : 143 020€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 41 500€
Valeur du bien : 135 500€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1080€/mois
Loyer annuel estimé : 12957€/an
Fourchette totale : 841€ - 1386€/mois
Fourchette annuelle : 10092€ - 16635€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 11.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 199,38 €/m²
Basé sur :523 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 527 €
Prix d'achat :94 000 €
Décote à l'achat :-47 527€ (-33.6%)
Marge achat-revente :-1 493€ (-1.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 757,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 777,55€
Coût de l'assurance :12 514,25€
Taxe foncière : 2 481,00€/an
Soit par mois : 206,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 079,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 314,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 500 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 4 chambres × 150€ = 600€ (20€/m² × 30 m²), Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 1 salon × 1200€ = 1200€ (25 m² × 30€/m², main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 080 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 957 €/an
Calcul : 1 080 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 020 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 481 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 625 €
Revenus locatifs : +12 957 €
Charges déductibles : -53 625 €
Résultat foncier Année 1 : -40 667 €(Déficit de 40 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 267 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 125 €/an
Revenus locatifs : +12 957 €
Charges déductibles : -12 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19267.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 957 €53 629 €4 948 €-40 672 €21 400 €19 272 €19 272 €
213 216 €12 000 €4 818 €1 217 €--18 055 €
313 481 €11 865 €4 684 €1 615 €--16 440 €
413 750 €11 726 €4 545 €2 024 €--14 416 €
514 025 €11 582 €4 401 €2 443 €--11 973 €
614 306 €11 433 €4 252 €2 872 €--9 101 €
714 592 €11 279 €4 097 €3 313 €--5 788 €
814 884 €11 119 €3 938 €3 765 €--2 023 €
915 181 €10 954 €3 772 €4 228 €---
1015 485 €10 782 €3 601 €4 703 €---
1115 795 €10 605 €3 423 €5 190 €---
1216 111 €10 421 €3 239 €5 690 €---
1316 433 €10 230 €3 049 €6 202 €---
1416 761 €10 033 €2 852 €6 728 €---
1517 097 €9 829 €2 648 €7 268 €---
1617 439 €9 618 €2 436 €7 821 €---
1717 787 €9 399 €2 217 €8 389 €---
1818 143 €9 172 €1 990 €8 971 €---
1918 506 €8 937 €1 756 €9 569 €---
2018 876 €8 694 €1 512 €10 182 €---
2119 254 €8 442 €1 261 €10 811 €---
2219 639 €8 181 €1 000 €11 457 €---
2320 032 €7 911 €730 €12 120 €---
2420 432 €7 632 €450 €12 800 €---
2520 841 €7 342 €161 €13 499 €---
TOTAL415 022 €292 817 €71 778 €122 205 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 957 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 721 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 721 €-6 420 €+9 141 €
2+2 721 €0 €+2 721 €
3+2 721 €0 €+2 721 €
4+2 721 €0 €+2 721 €
5+2 721 €0 €+2 721 €
6+2 721 €0 €+2 721 €
7+2 721 €0 €+2 721 €
8+2 721 €0 €+2 721 €
9+2 721 €+661 €+2 060 €
10+2 721 €+1 411 €+1 310 €
11+2 721 €+1 557 €+1 164 €
12+2 721 €+1 707 €+1 014 €
13+2 721 €+1 861 €+860 €
14+2 721 €+2 018 €+703 €
15+2 721 €+2 180 €+541 €
16+2 721 €+2 346 €+375 €
17+2 721 €+2 517 €+204 €
18+2 721 €+2 691 €+30 €
19+2 721 €+2 871 €-150 €
20+2 721 €+3 055 €-334 €
21+2 721 €+3 243 €-522 €
22+2 721 €+3 437 €-716 €
23+2 721 €+3 636 €-915 €
24+2 721 €+3 840 €-1 119 €
25+2 721 €+4 050 €-1 329 €
Total+68 025 €+36 662 €+31 363 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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