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MAISON DE PLAIN PIED ET LOCAL ARTISANAL OU COMMERCIAL

Bien expiré
VilleSaint-Médard-la-Rochette (23)
Surface120
Coût Total142 400
Loyer Annuel9 561
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-26
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Cette propriété pourrait se prêter parfaitement à une activité commerciale 'à domicile' : habitation de plain pied de 120m² avec possibilité d'aménagement du grenier. Votre conseiller pourra vous orienter sur les diverses possibilités. Accessible depuis l'habitation, un grand atelier de 300m² naturellement éclairé par de grandes ouvertures avec zone de déchargement et compteur individuel. L'habitation, sur sous-sol est également lumineuse et bien orientée, possède 4 chambres, un grand double séjour où un joli poêle à bois pourrait trouver toute sa place. Le sous-sol est de plain pied avec un petit jardin, un autre jardin de 829m² juste en face de la maison. Très beau potentiel (8.70 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://www.agencecreusoise.com/baremes-honoraires.html

Ville : Saint-Médard-la-Rochette
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23200
Coordonnées : 46.032884, 2.129896
Total : 142 400
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 61 400
Valeur du bien : 136 400
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9561€/an
Fourchette totale : 602€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 7219€ - 12664€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 743,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 045,12
Coût de l'assurance :12 460,00
Taxe foncière : 956,11€/an
Soit par mois : 79,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 935 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (120 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet.
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 400(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 800
    Isolation combles: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 600
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Rénovation des 4 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Médard-la-Rochette (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 561 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 709 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 564
Revenus locatifs : +9 561
Charges déductibles : -67 564
Résultat foncier Année 1 : -58 003(Déficit de 58 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 603
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 164 €/an
Revenus locatifs : +9 561
Charges déductibles : -6 164
Résultat foncier Années 2+ : 3 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36602.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 56167 5684 714-58 00721 400 €36 607 €36 607 €
29 7526 0424 5883 710--32 897 €
39 9475 9124 4584 035--28 862 €
410 1465 7774 3234 369--24 493 €
510 3495 6384 1844 711--19 782 €
610 5565 4944 0395 062--14 720 €
710 7675 3453 8915 422--9 297 €
810 9835 1913 7375 792--3 506 €
911 2025 0323 5776 171---
1011 4264 8673 4136 559---
1111 6554 6973 2426 958---
1211 8884 5213 0667 367---
1312 1264 3392 8847 787---
1412 3684 1502 6968 218---
1512 6163 9562 5018 660---
1612 8683 7552 3009 113---
1713 1253 5462 0929 579---
1813 3883 3311 87710 057---
1913 6563 1091 65410 547---
2013 9292 8791 42411 050---
2114 2072 6411 18611 567---
2214 4912 39594012 097---
2314 7812 14068612 641---
2415 0771 87742313 200---
2515 3781 60515113 773---
TOTAL306 246165 80868 045140 43821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 438
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 008-6 420+8 428
2+2 0080+2 008
3+2 0080+2 008
4+2 0080+2 008
5+2 0080+2 008
6+2 0080+2 008
7+2 0080+2 008
8+2 0080+2 008
9+2 008+799+1 209
10+2 008+1 968+40
11+2 008+2 087-79
12+2 008+2 210-202
13+2 008+2 336-328
14+2 008+2 465-457
15+2 008+2 598-590
16+2 008+2 734-726
17+2 008+2 874-866
18+2 008+3 017-1 009
19+2 008+3 164-1 156
20+2 008+3 315-1 307
21+2 008+3 470-1 462
22+2 008+3 629-1 621
23+2 008+3 792-1 784
24+2 008+3 960-1 952
25+2 008+4 132-2 124
Total+50 200+42 131+8 069
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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