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MAISON DE PLAIN PIED ET LOCAL ARTISANAL OU COMMERCIAL

Bien expiré
VilleSaint-Médard-la-Rochette (23)
Surface120m²
Coût Total142 400€
Loyer Annuel9 561€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

Cette propriété pourrait se prêter parfaitement à une activité commerciale 'à domicile' : habitation de plain pied de 120m² avec possibilité d'aménagement du grenier. Votre conseiller pourra vous orienter sur les diverses possibilités. Accessible depuis l'habitation, un grand atelier de 300m² naturellement éclairé par de grandes ouvertures avec zone de déchargement et compteur individuel. L'habitation, sur sous-sol est également lumineuse et bien orientée, possède 4 chambres, un grand double séjour où un joli poêle à bois pourrait trouver toute sa place. Le sous-sol est de plain pied avec un petit jardin, un autre jardin de 829m² juste en face de la maison. Très beau potentiel (8.70 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://www.agencecreusoise.com/baremes-honoraires.html

Ville : Saint-Médard-la-Rochette
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23200
Coordonnées : 46.032884, 2.129896
Total : 142 400€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 61 400€
Valeur du bien : 136 400€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9561€/an
Fourchette totale : 602€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 7219€ - 12664€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 743,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 045,12€
Coût de l'assurance :12 460,00€
Taxe foncière : 956,11€/an
Soit par mois : 79,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 935 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (120 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet.
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 400 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 800€
    Isolation combles: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 600€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation des 4 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Médard-la-Rochette (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 561 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 709 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 564 €
Revenus locatifs : +9 561 €
Charges déductibles : -67 564 €
Résultat foncier Année 1 : -58 003 €(Déficit de 58 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 164 €/an
Revenus locatifs : +9 561 €
Charges déductibles : -6 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36602.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 561 €67 568 €4 714 €-58 007 €21 400 €36 607 €36 607 €
29 752 €6 042 €4 588 €3 710 €--32 897 €
39 947 €5 912 €4 458 €4 035 €--28 862 €
410 146 €5 777 €4 323 €4 369 €--24 493 €
510 349 €5 638 €4 184 €4 711 €--19 782 €
610 556 €5 494 €4 039 €5 062 €--14 720 €
710 767 €5 345 €3 891 €5 422 €--9 297 €
810 983 €5 191 €3 737 €5 792 €--3 506 €
911 202 €5 032 €3 577 €6 171 €---
1011 426 €4 867 €3 413 €6 559 €---
1111 655 €4 697 €3 242 €6 958 €---
1211 888 €4 521 €3 066 €7 367 €---
1312 126 €4 339 €2 884 €7 787 €---
1412 368 €4 150 €2 696 €8 218 €---
1512 616 €3 956 €2 501 €8 660 €---
1612 868 €3 755 €2 300 €9 113 €---
1713 125 €3 546 €2 092 €9 579 €---
1813 388 €3 331 €1 877 €10 057 €---
1913 656 €3 109 €1 654 €10 547 €---
2013 929 €2 879 €1 424 €11 050 €---
2114 207 €2 641 €1 186 €11 567 €---
2214 491 €2 395 €940 €12 097 €---
2314 781 €2 140 €686 €12 641 €---
2415 077 €1 877 €423 €13 200 €---
2515 378 €1 605 €151 €13 773 €---
TOTAL306 246 €165 808 €68 045 €140 438 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 438 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 008 €-6 420 €+8 428 €
2+2 008 €0 €+2 008 €
3+2 008 €0 €+2 008 €
4+2 008 €0 €+2 008 €
5+2 008 €0 €+2 008 €
6+2 008 €0 €+2 008 €
7+2 008 €0 €+2 008 €
8+2 008 €0 €+2 008 €
9+2 008 €+799 €+1 209 €
10+2 008 €+1 968 €+40 €
11+2 008 €+2 087 €-79 €
12+2 008 €+2 210 €-202 €
13+2 008 €+2 336 €-328 €
14+2 008 €+2 465 €-457 €
15+2 008 €+2 598 €-590 €
16+2 008 €+2 734 €-726 €
17+2 008 €+2 874 €-866 €
18+2 008 €+3 017 €-1 009 €
19+2 008 €+3 164 €-1 156 €
20+2 008 €+3 315 €-1 307 €
21+2 008 €+3 470 €-1 462 €
22+2 008 €+3 629 €-1 621 €
23+2 008 €+3 792 €-1 784 €
24+2 008 €+3 960 €-1 952 €
25+2 008 €+4 132 €-2 124 €
Total+50 200 €+42 131 €+8 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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