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En exclusivité FONCIA : Appartement T2 vue dégagée entièrement rénové

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface61m²
Coût Total135 900€
Loyer Annuel11 864€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 557,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 15
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

L’agence Foncia Achat / Vente de Saint-Herblain vous propose en exclusivité ce bel appartement T2 situé dans le secteur Bellevue Nantes Ouest. D’une superficie de plus de 60 m², cet appartement entièrement rénové offre une vue dégagée en étage élevé avec ascenseur. Idéalement situé à proximité immédiate de l’arrêt de tram Jamet (ligne 1) et de toutes les commodités, il constitue un bien parfait pour une résidence principale confortable ou un investissement locatif. L’appartement se compose d’une grande entrée avec débarras, d’une cuisine séparée, d’une pièce de vie lumineuse, d’une chambre, d’une salle d’eau avec WC, d’une buanderie ainsi que de nombreux espaces de rangement. Une place de parking extérieure complète ce bien. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. Ne manquez pas cette opportunité, contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite !

Julie. FOURRIER Agent commercial [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 560 € et 2 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.201664, -1.590333
Total : 135 900€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 33 300€
Valeur du bien : 128 300€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 16.21€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 20.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11864€/an
Fourchette totale : 793€ - 1233€/mois
Fourchette annuelle : 9516€ - 14791€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 476,17 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 046 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-117 046€ (-55.2%)
Marge achat-revente :76 146€ (35.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 719,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 204,23€
Coût de l'assurance :11 891,25€
Taxe foncière : 1 186,41€/an
Soit par mois : 98,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 988,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - chambre en bon état mais un rafraîchissement est conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - salon en bon état mais un rafraîchissement est conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 300 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:750€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:950€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une ville de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 864 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 186 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 659 €
Revenus locatifs : +11 864 €
Charges déductibles : -39 659 €
Résultat foncier Année 1 : -27 795 €(Déficit de 27 795 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 395 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 359 €/an
Revenus locatifs : +11 864 €
Charges déductibles : -6 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 505 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6394.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 864 €39 663 €4 701 €-27 799 €21 400 €6 399 €6 399 €
212 101 €6 240 €4 578 €5 861 €--538 €
312 343 €6 113 €4 451 €6 231 €---
412 590 €5 981 €4 319 €6 610 €---
512 842 €5 844 €4 182 €6 998 €---
613 099 €5 702 €4 040 €7 397 €---
713 361 €5 555 €3 893 €7 805 €---
813 628 €5 404 €3 742 €8 225 €---
913 901 €5 246 €3 584 €8 654 €---
1014 179 €5 083 €3 421 €9 095 €---
1114 462 €4 915 €3 253 €9 548 €---
1214 751 €4 740 €3 078 €10 011 €---
1315 047 €4 559 €2 897 €10 487 €---
1415 347 €4 372 €2 710 €10 976 €---
1515 654 €4 178 €2 516 €11 477 €---
1615 967 €3 977 €2 315 €11 991 €---
1716 287 €3 769 €2 107 €12 518 €---
1816 613 €3 553 €1 891 €13 059 €---
1916 945 €3 330 €1 668 €13 615 €---
2017 284 €3 099 €1 437 €14 184 €---
2117 629 €2 860 €1 198 €14 769 €---
2217 982 €2 612 €950 €15 370 €---
2318 342 €2 356 €694 €15 986 €---
2418 708 €2 090 €428 €16 619 €---
2519 083 €1 815 €153 €17 268 €---
TOTAL380 010 €143 056 €68 204 €236 954 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 864 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 491 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 491 €-6 420 €+8 911 €
2+2 491 €0 €+2 491 €
3+2 491 €+1 708 €+783 €
4+2 491 €+1 983 €+508 €
5+2 491 €+2 099 €+392 €
6+2 491 €+2 219 €+272 €
7+2 491 €+2 342 €+149 €
8+2 491 €+2 467 €+24 €
9+2 491 €+2 596 €-105 €
10+2 491 €+2 729 €-238 €
11+2 491 €+2 864 €-373 €
12+2 491 €+3 003 €-512 €
13+2 491 €+3 146 €-655 €
14+2 491 €+3 293 €-802 €
15+2 491 €+3 443 €-952 €
16+2 491 €+3 597 €-1 106 €
17+2 491 €+3 755 €-1 264 €
18+2 491 €+3 918 €-1 427 €
19+2 491 €+4 084 €-1 593 €
20+2 491 €+4 255 €-1 764 €
21+2 491 €+4 431 €-1 940 €
22+2 491 €+4 611 €-2 120 €
23+2 491 €+4 796 €-2 305 €
24+2 491 €+4 986 €-2 495 €
25+2 491 €+5 180 €-2 689 €
Total+62 275 €+71 086 €+-8 811 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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