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En exclusivité FONCIA : Appartement T2 vue dégagée entièrement rénové

VilleNantes (44)
Surface61
Coût Total135 900
Loyer Annuel11 864
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+170
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 557,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 15
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

L’agence Foncia Achat / Vente de Saint-Herblain vous propose en exclusivité ce bel appartement T2 situé dans le secteur Bellevue Nantes Ouest. D’une superficie de plus de 60 m², cet appartement entièrement rénové offre une vue dégagée en étage élevé avec ascenseur. Idéalement situé à proximité immédiate de l’arrêt de tram Jamet (ligne 1) et de toutes les commodités, il constitue un bien parfait pour une résidence principale confortable ou un investissement locatif. L’appartement se compose d’une grande entrée avec débarras, d’une cuisine séparée, d’une pièce de vie lumineuse, d’une chambre, d’une salle d’eau avec WC, d’une buanderie ainsi que de nombreux espaces de rangement. Une place de parking extérieure complète ce bien. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. Ne manquez pas cette opportunité, contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite !

Julie. FOURRIER Agent commercial [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 560 € et 2 160 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.201664, -1.590333
Total : 135 900
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 33 300
Valeur du bien : 128 300
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61
Loyer prédit : 16.21€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 20.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11864€/an
Fourchette totale : 793€ - 1233€/mois
Fourchette annuelle : 9516€ - 14791€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 476,17 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 046
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-117 046 (-55.2%)
Marge achat-revente :76 146€ (35.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 719,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 204,23
Coût de l'assurance :11 891,25
Taxe foncière : 1 186,41€/an
Soit par mois : 98,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 988,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - chambre en bon état mais un rafraîchissement est conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - salon en bon état mais un rafraîchissement est conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 300(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 800
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:750
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:950
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une ville de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 864 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 900 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 186 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 659
Revenus locatifs : +11 864
Charges déductibles : -39 659
Résultat foncier Année 1 : -27 795(Déficit de 27 795 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 395
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 359 €/an
Revenus locatifs : +11 864
Charges déductibles : -6 359
Résultat foncier Années 2+ : 5 505 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6394.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 86439 6634 701-27 79921 400 €6 399 €6 399 €
212 1016 2404 5785 861--538 €
312 3436 1134 4516 231---
412 5905 9814 3196 610---
512 8425 8444 1826 998---
613 0995 7024 0407 397---
713 3615 5553 8937 805---
813 6285 4043 7428 225---
913 9015 2463 5848 654---
1014 1795 0833 4219 095---
1114 4624 9153 2539 548---
1214 7514 7403 07810 011---
1315 0474 5592 89710 487---
1415 3474 3722 71010 976---
1515 6544 1782 51611 477---
1615 9673 9772 31511 991---
1716 2873 7692 10712 518---
1816 6133 5531 89113 059---
1916 9453 3301 66813 615---
2017 2843 0991 43714 184---
2117 6292 8601 19814 769---
2217 9822 61295015 370---
2318 3422 35669415 986---
2418 7082 09042816 619---
2519 0831 81515317 268---
TOTAL380 010143 05668 204236 95421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 954
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 864 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 491 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 491-6 420+8 911
2+2 4910+2 491
3+2 491+1 708+783
4+2 491+1 983+508
5+2 491+2 099+392
6+2 491+2 219+272
7+2 491+2 342+149
8+2 491+2 467+24
9+2 491+2 596-105
10+2 491+2 729-238
11+2 491+2 864-373
12+2 491+3 003-512
13+2 491+3 146-655
14+2 491+3 293-802
15+2 491+3 443-952
16+2 491+3 597-1 106
17+2 491+3 755-1 264
18+2 491+3 918-1 427
19+2 491+4 084-1 593
20+2 491+4 255-1 764
21+2 491+4 431-1 940
22+2 491+4 611-2 120
23+2 491+4 796-2 305
24+2 491+4 986-2 495
25+2 491+5 180-2 689
Total+62 275+71 086+-8 811
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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