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Belle maison ancienne - Idéale grande famille ou chambres d'

Bien expiré
VilleRochetrejoux (85)
Surface330m²
Coût Total427 340€
Loyer Annuel27 251€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-227€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 273 000 €
Surface : 330 m²
Prix au m² : 827,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Réf 6828 - ROCHETREJOUX - Axe CHANTONNAY - LES HERBIERS. 20 min. PUY DU FOU. Idéale grande famille ou chambres d'hôtes. Jolie maison de Maître, offrant de beaux volumes environ 330 m2, comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : entrée - dégagement, grand salon-séjour avec poêle à bois, cuisine, arrière-cuisine, bureau, salle d'eau-wc, chaufferie, local technique, débarras.
  • A l'étage : Grand palier-salon avec poêle à bois, dégagement, quatre chambres, bureau, salle de bains, wc, débarras, autre pièce à finir (possibilité chambre avec salle d'eau). Dépendances : deux grands ateliers. Terrain attenant de 1473 m2. Prix : 273 000 EUR dont 13 000 EUR TTC d'Honoraires d'agence inclus, soit 260 000 EUR net vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr
  • https://www.chantonnay-immobilier.com/tarifs-de-lagence.htm
Ville : Rochetrejoux
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85510
Coordonnées : 46.788394, -0.996462
Total : 427 340€
Prix d'acquisition : 273 000€
Travaux : 132 500€
Valeur du bien : 405 500€
Frais de notaire : 21 840€
Coût estimé : 21 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 330m²
Loyer prédit : 6.88€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 2271€/mois
Loyer annuel estimé : 27251€/an
Fourchette totale : 1759€ - 2932€/mois
Fourchette annuelle : 21102€ - 35190€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 786,24 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :589 458 €
Prix d'achat :273 000 €
Décote à l'achat :-316 458€ (-53.7%)
Marge achat-revente :162 118€ (27.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :427 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 146,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :124,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 270,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :216 533,97€
Coût de l'assurance :37 392,25€
Taxe foncière : 2 725,05€/an
Soit par mois : 227,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 270,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 497,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 330 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 330 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 41 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs et plafonds nécessitent un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 330 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 330 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :132 500 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:19 800€
    Isolation des combles perdus: 330 m² × 60€/m² = 19800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:61 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 41 fenêtres × 1500€ = 61500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Pose de parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:6 600€
    Mise aux normes électricité: 330 m² × 20€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:6 600€
    Mise aux normes plomberie: 330 m² × 20€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochetrejoux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 93 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 251 €/an
Calcul : 2 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 427 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 496 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 132 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 151 618 €
Revenus locatifs : +27 251 €
Charges déductibles : -151 618 €
Résultat foncier Année 1 : -124 367 €(Déficit de 124 367 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 102 967 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 118 €/an
Revenus locatifs : +27 251 €
Charges déductibles : -19 118 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 133 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 102966.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 273 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 450 €(65% de 273 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 453 €/an
Calcul : 177 450 € × 3,636% = 6 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 251 €151 632 €14 911 €-124 381 €21 400 €102 981 €102 981 €
227 796 €18 742 €14 522 €9 053 €--93 928 €
328 351 €18 339 €14 119 €10 012 €--83 916 €
428 918 €17 922 €13 701 €10 997 €--72 919 €
529 497 €17 490 €13 269 €12 007 €--60 912 €
630 087 €17 042 €12 821 €13 045 €--47 867 €
730 689 €16 578 €12 357 €14 111 €--33 756 €
831 302 €16 097 €11 876 €15 205 €--18 550 €
931 928 €15 599 €11 378 €16 329 €--2 221 €
1032 567 €15 083 €10 862 €17 484 €---
1133 218 €14 549 €10 328 €18 669 €---
1233 883 €13 995 €9 775 €19 887 €---
1334 560 €13 422 €9 201 €21 138 €---
1435 251 €12 828 €8 607 €22 423 €---
1535 956 €12 213 €7 992 €23 744 €---
1636 676 €11 576 €7 355 €25 100 €---
1737 409 €10 916 €6 695 €26 494 €---
1838 157 €10 232 €6 011 €27 926 €---
1938 920 €9 523 €5 303 €29 397 €---
2039 699 €8 790 €4 569 €30 909 €---
2140 493 €8 030 €3 809 €32 463 €---
2241 303 €7 242 €3 021 €34 061 €---
2342 129 €6 427 €2 206 €35 702 €---
2442 971 €5 582 €1 361 €37 390 €---
2543 831 €4 707 €486 €39 124 €---
TOTAL872 843 €454 553 €216 534 €418 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 251 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 723 €-6 420 €+12 143 €
2+5 723 €0 €+5 723 €
3+5 723 €0 €+5 723 €
4+5 723 €0 €+5 723 €
5+5 723 €0 €+5 723 €
6+5 723 €0 €+5 723 €
7+5 723 €0 €+5 723 €
8+5 723 €0 €+5 723 €
9+5 723 €0 €+5 723 €
10+5 723 €+4 579 €+1 144 €
11+5 723 €+5 601 €+122 €
12+5 723 €+5 966 €-243 €
13+5 723 €+6 341 €-618 €
14+5 723 €+6 727 €-1 004 €
15+5 723 €+7 123 €-1 400 €
16+5 723 €+7 530 €-1 807 €
17+5 723 €+7 948 €-2 225 €
18+5 723 €+8 378 €-2 655 €
19+5 723 €+8 819 €-3 096 €
20+5 723 €+9 273 €-3 550 €
21+5 723 €+9 739 €-4 016 €
22+5 723 €+10 218 €-4 495 €
23+5 723 €+10 711 €-4 988 €
24+5 723 €+11 217 €-5 494 €
25+5 723 €+11 737 €-6 014 €
Total+143 075 €+125 487 €+17 588 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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