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Appartement à vendre

VilleChambéry (73)
Surface75.02m²
Coût Total199 880€
Loyer Annuel11 310€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 139 000 €
Surface : 75.02 m²
Prix au m² : 1 852,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre, Non meublé

Sur la commune de Chambéry, dans une rue commerçante, au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, un appartement d'une surface de 75,02 m² habitable, utilisé autrefois en local commercial composé d'un séjour / cuisine de 36,98 m², d'un atelier de 6,35 m², d'un dégagement de 4,99 m², d'un WC de 0,68 m², d'une pièce de 10,18 m², d'une chambre de 11,66 m² avec sa salle de bain de 4,18 m².

Une cave en sous-sol complète ce bien.

Pour plus d'informations, contacter le service immobilier de l'étude notariale DEVRED / DERDLIAN / BRUNET.

139 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Chambéry
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73000
Coordonnées : 45.570978, 5.913902
Total : 199 880€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 49 760€
Valeur du bien : 188 760€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.02m²
Loyer prédit : 12.56€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 15.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11310€/an
Fourchette totale : 751€ - 1183€/mois
Fourchette annuelle : 9011€ - 14196€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 871,79 €/m²
Basé sur :593 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 442 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-76 442€ (-35.5%)
Marge achat-revente :15 562€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 003,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :79,95€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 083,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 279,57€
Coût de l'assurance :23 985,60€
Taxe foncière : 1 131,00€/an
Soit par mois : 94,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 942,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 178,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-235,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 433 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des portes en bois abîmées et peinture des murs
Quantité: salon (environ 36 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant des rénovations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 760 €(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 880€
    Peinture salon: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chambéry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 310 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 959 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 131 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 818 €
Revenus locatifs : +11 310 €
Charges déductibles : -58 818 €
Résultat foncier Année 1 : -47 508 €(Déficit de 47 508 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 108 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 058 €/an
Revenus locatifs : +11 310 €
Charges déductibles : -9 058 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 252 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26108.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 310 €58 825 €6 974 €-47 515 €21 400 €26 115 €26 115 €
211 536 €8 883 €6 792 €2 654 €--23 461 €
311 767 €8 694 €6 604 €3 073 €--20 388 €
412 002 €8 499 €6 408 €3 503 €--16 885 €
512 242 €8 297 €6 206 €3 946 €--12 939 €
612 487 €8 087 €5 997 €4 400 €--8 539 €
712 737 €7 870 €5 780 €4 867 €--3 672 €
812 992 €7 645 €5 555 €5 346 €---
913 252 €7 412 €5 322 €5 839 €---
1013 517 €7 171 €5 081 €6 345 €---
1113 787 €6 921 €4 831 €6 866 €---
1214 063 €6 662 €4 572 €7 400 €---
1314 344 €6 394 €4 304 €7 950 €---
1414 631 €6 116 €4 026 €8 514 €---
1514 923 €5 829 €3 738 €9 095 €---
1615 222 €5 531 €3 440 €9 691 €---
1715 526 €5 222 €3 131 €10 304 €---
1815 837 €4 902 €2 812 €10 935 €---
1916 154 €4 571 €2 480 €11 583 €---
2016 477 €4 227 €2 137 €12 249 €---
2116 806 €3 872 €1 781 €12 934 €---
2217 142 €3 504 €1 413 €13 639 €---
2317 485 €3 122 €1 032 €14 363 €---
2417 835 €2 727 €637 €15 108 €---
2518 191 €2 318 €227 €15 874 €---
TOTAL362 264 €203 300 €101 280 €158 964 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 964 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 375 €-6 420 €+8 795 €
2+2 375 €0 €+2 375 €
3+2 375 €0 €+2 375 €
4+2 375 €0 €+2 375 €
5+2 375 €0 €+2 375 €
6+2 375 €0 €+2 375 €
7+2 375 €0 €+2 375 €
8+2 375 €+502 €+1 873 €
9+2 375 €+1 752 €+623 €
10+2 375 €+1 904 €+471 €
11+2 375 €+2 060 €+315 €
12+2 375 €+2 220 €+155 €
13+2 375 €+2 385 €-10 €
14+2 375 €+2 554 €-179 €
15+2 375 €+2 728 €-353 €
16+2 375 €+2 907 €-532 €
17+2 375 €+3 091 €-716 €
18+2 375 €+3 280 €-905 €
19+2 375 €+3 475 €-1 100 €
20+2 375 €+3 675 €-1 300 €
21+2 375 €+3 880 €-1 505 €
22+2 375 €+4 092 €-1 717 €
23+2 375 €+4 309 €-1 934 €
24+2 375 €+4 532 €-2 157 €
25+2 375 €+4 762 €-2 387 €
Total+59 375 €+47 689 €+11 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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