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Achat appartement

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface42m²
Coût Total103 698€
Loyer Annuel7 561€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

ROUEN Secteur Descroizilles - Rue de la Petite Porte : Au calme, Dans résidence avec ascenseur, Appartement 2 pièces d'environ 42 M², offrant Entrée, Séjour-salon, Cuisine équipée, Chambre et salle de douche avec W.c. Cave en sous-sol et Stationnement extérieur. Pour tous renseignements et visite contacter directement Mr Richard VIGREUX Bien vendu soumis au statut de la copropriété La copropriété comprend 66 lots, partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes dans l'immeuble Le montant des charges annuelles est de 3170 euros Pas de procédure en cours dans la copropriété Logement à consommation énergétique excessive Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.449510, 1.053490
Total : 103 698€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 22 050€
Valeur du bien : 97 650€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 12.10€ - 18.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7561€/an
Fourchette totale : 508€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 6100€ - 9371€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 698€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 048,05€
Coût de l'assurance :9 073,57€
Taxe foncière : 756,08€/an
Soit par mois : 63,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 264,17€/mois
Soit par an : 3 170,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 630,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-239,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 050 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 15 m² × 400€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafond: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 561 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 460 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 698 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 170 €/an
Calcul : 264 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 799 €
Revenus locatifs : +7 561 €
Charges déductibles : -29 799 €
Résultat foncier Année 1 : -22 239 €(Déficit de 22 239 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 839 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 749 €/an
Revenus locatifs : +7 561 €
Charges déductibles : -7 749 €
Résultat foncier Années 2+ : -189 €/an(Déficit de 189 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 838.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 561 €29 803 €3 464 €-22 242 €21 400 €842 €842 €
27 712 €7 660 €3 371 €52 €--790 €
37 866 €7 565 €3 276 €301 €--489 €
48 024 €7 466 €3 177 €557 €---
58 184 €7 364 €3 075 €820 €---
68 348 €7 259 €2 970 €1 089 €---
78 515 €7 150 €2 861 €1 365 €---
88 685 €7 037 €2 748 €1 648 €---
98 859 €6 920 €2 631 €1 939 €---
109 036 €6 799 €2 510 €2 237 €---
119 217 €6 674 €2 385 €2 542 €---
129 401 €6 545 €2 256 €2 856 €---
139 589 €6 411 €2 122 €3 178 €---
149 781 €6 273 €1 984 €3 508 €---
159 976 €6 130 €1 841 €3 846 €---
1610 176 €5 982 €1 693 €4 194 €---
1710 379 €5 829 €1 540 €4 550 €---
1810 587 €5 671 €1 382 €4 916 €---
1910 799 €5 507 €1 218 €5 292 €---
2011 015 €5 338 €1 049 €5 677 €---
2111 235 €5 163 €874 €6 072 €---
2211 460 €4 982 €693 €6 478 €---
2311 689 €4 794 €505 €6 895 €---
2411 923 €4 601 €312 €7 322 €---
2512 161 €4 400 €111 €7 761 €---
TOTAL242 176 €179 325 €50 048 €62 851 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 588 €-6 420 €+8 008 €
2+1 588 €0 €+1 588 €
3+1 588 €0 €+1 588 €
4+1 588 €+20 €+1 568 €
5+1 588 €+246 €+1 342 €
6+1 588 €+327 €+1 261 €
7+1 588 €+410 €+1 178 €
8+1 588 €+494 €+1 094 €
9+1 588 €+582 €+1 006 €
10+1 588 €+671 €+917 €
11+1 588 €+763 €+825 €
12+1 588 €+857 €+731 €
13+1 588 €+953 €+635 €
14+1 588 €+1 052 €+536 €
15+1 588 €+1 154 €+434 €
16+1 588 €+1 258 €+330 €
17+1 588 €+1 365 €+223 €
18+1 588 €+1 475 €+113 €
19+1 588 €+1 587 €+1 €
20+1 588 €+1 703 €-115 €
21+1 588 €+1 822 €-234 €
22+1 588 €+1 943 €-355 €
23+1 588 €+2 068 €-480 €
24+1 588 €+2 197 €-609 €
25+1 588 €+2 328 €-740 €
Total+39 700 €+18 855 €+20 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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