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Immeuble

VilleBéziers (34)
Surface88m²
Coût Total137 200€
Loyer Annuel11 873€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 306,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², Studio

Fiche Id-VIZ181905 : Situé à Béziers, cet immeuble de 88 m2 sur 3 niveaux offre un emplacement privilégié proche de tous les commerces, offrant aux locataires une proximité appréciable avec les commodités locales. Ce bien se compose de 3 appartements T2 en bon état. La propriété est vendue louée. 1 seul compteur électri que. - Mentions légales : Proposé à la vente à 115000 Euros (Dont 6.48% Ttc d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 108000 Euros) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie E : 287 kWh.m2.an - Affaire suivie par Mr Djamel Hammoun (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Beziers - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.314730, 3.280290
Total : 137 200€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 128 000€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.62€ - 14.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11873€/an
Fourchette totale : 759€ - 1290€/mois
Fourchette annuelle : 9105€ - 15481€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 831,05 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 132 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-46 132€ (-28.6%)
Marge achat-revente :23 932€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :686,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 726,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 856,66€
Coût de l'assurance :12 005,00€
Taxe foncière : 1 187,27€/an
Soit par mois : 98,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 825,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :163,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 88 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans l'entrée
Quantité: entrée complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 873 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 187 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 409 €
Revenus locatifs : +11 873 €
Charges déductibles : -19 409 €
Résultat foncier Année 1 : -7 537 €(Déficit de 7 537 €)
Imputable sur revenu global : 7 537 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 409 €/an
Revenus locatifs : +11 873 €
Charges déductibles : -6 409 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 463 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 873 €19 414 €4 746 €-7 541 €7 541 €--
212 110 €6 289 €4 622 €5 821 €---
312 352 €6 161 €4 493 €6 192 €---
412 599 €6 027 €4 360 €6 572 €---
512 851 €5 889 €4 222 €6 962 €---
613 108 €5 746 €4 079 €7 362 €---
713 371 €5 598 €3 931 €7 772 €---
813 638 €5 445 €3 777 €8 193 €---
913 911 €5 286 €3 618 €8 625 €---
1014 189 €5 122 €3 454 €9 067 €---
1114 473 €4 951 €3 284 €9 522 €---
1214 762 €4 775 €3 107 €9 987 €---
1315 057 €4 592 €2 925 €10 465 €---
1415 359 €4 403 €2 736 €10 955 €---
1515 666 €4 207 €2 540 €11 458 €---
1615 979 €4 004 €2 337 €11 975 €---
1716 299 €3 794 €2 127 €12 504 €---
1816 625 €3 577 €1 909 €13 048 €---
1916 957 €3 352 €1 684 €13 605 €---
2017 296 €3 118 €1 451 €14 178 €---
2117 642 €2 877 €1 209 €14 765 €---
2217 995 €2 627 €959 €15 368 €---
2318 355 €2 368 €700 €15 987 €---
2418 722 €2 099 €432 €16 623 €---
2519 096 €1 822 €154 €17 275 €---
TOTAL380 285 €123 543 €68 857 €256 742 €7 541 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 262 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 742 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 493 €-2 262 €+4 755 €
2+2 493 €+1 746 €+747 €
3+2 493 €+1 858 €+635 €
4+2 493 €+1 972 €+521 €
5+2 493 €+2 089 €+404 €
6+2 493 €+2 209 €+284 €
7+2 493 €+2 332 €+161 €
8+2 493 €+2 458 €+35 €
9+2 493 €+2 587 €-94 €
10+2 493 €+2 720 €-227 €
11+2 493 €+2 856 €-363 €
12+2 493 €+2 996 €-503 €
13+2 493 €+3 140 €-647 €
14+2 493 €+3 287 €-794 €
15+2 493 €+3 438 €-945 €
16+2 493 €+3 592 €-1 099 €
17+2 493 €+3 751 €-1 258 €
18+2 493 €+3 914 €-1 421 €
19+2 493 €+4 082 €-1 589 €
20+2 493 €+4 253 €-1 760 €
21+2 493 €+4 430 €-1 937 €
22+2 493 €+4 610 €-2 117 €
23+2 493 €+4 796 €-2 303 €
24+2 493 €+4 987 €-2 494 €
25+2 493 €+5 182 €-2 689 €
Total+62 325 €+77 023 €+-14 698 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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