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Maison de 5 pièces de 170 m² à Cussay

Bien expiré
VilleCussay (37)
Surface170m²
Coût Total236 750€
Loyer Annuel15 022€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 058,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette maison individuelle de caractère, nichée au cœur du charmant village de Cussay. Avec ses 170 m² répartis sur deux niveaux, cette demeure offre un espace de vie généreux et accueillant, parfait pour les familles en quête de confort et de tranquillité.

À l'intérieur, vous trouverez trois chambres spacieuses qui promettent des nuits paisibles, ainsi qu'une cuisine séparée, idéale pour préparer de délicieux repas en famille. Le salon, baigné de lumière, invite à la détente et à la convivialité. Une buanderie et un cellier ajoutent une touche de praticité, tandis qu'un couloir bien agencé facilite la circulation entre les différentes pièces.

À l'extérieur, un jardin de 100 m², agrémenté d'une terrasse, vous attend pour des moments de détente en plein air. Le terrain de 749 m² offre un espace supplémentaire pour profiter des beaux jours. Une place de stationnement est également disponible, simplifiant vos déplacements quotidiens.

Le village de Cussay, paisible et verdoyant, offre un cadre de vie serein. L'école primaire, située à moins de 100 m, est un atout majeur pour les familles. Pour vos promenades, le parc Halle des Prés Carrés, à seulement 400 m, propose un espace naturel propice à la détente.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 170 m²
  • Nombre de pièces : 5
  • Nombre de chambres : 3
  • Nombre de salles de bains : 1
  • Année de construction : 1881
  • Nombre d'étages : 2
  • Surface du jardin : 100 m²
  • DPE : C (177 kWh/m²/an)
  • Émission de gaz à effet de serre : C (6 kg CO2/m²/an)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. - http://zefir.fr/

Ville : Cussay
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.024863, 0.786386
Total : 236 750€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 42 350€
Valeur du bien : 222 350€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1252€/mois
Loyer annuel estimé : 15022€/an
Fourchette totale : 982€ - 1595€/mois
Fourchette annuelle : 11790€ - 19140€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 239,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 020,12€
Coût de l'assurance :20 123,75€
Taxe foncière : 1 502,21€/an
Soit par mois : 125,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 251,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 364,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais nécessite un rafraîchissement.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 170 m²
Raison: DPE C - Amélioration de l'efficacité énergétique, bien que non obligatoire.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, y compris les tuyauteries.
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 350 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:450€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 45€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:900€
    Parquet flottant 45 m²: 60€/m² × 45 = 2700€, Peinture 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture des murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation - Isolation toiture:25 500€
    Isolation combles: 170 m² × 150€/m² = 25500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Cussay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 022 €/an
Calcul : 1 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 750 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 502 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 604 €
Revenus locatifs : +15 022 €
Charges déductibles : -52 604 €
Résultat foncier Année 1 : -37 582 €(Déficit de 37 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 182 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 254 €/an
Revenus locatifs : +15 022 €
Charges déductibles : -10 254 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 768 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16182.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 022 €52 612 €7 955 €-37 590 €21 400 €16 190 €16 190 €
215 323 €10 051 €7 744 €5 272 €--10 918 €
315 629 €9 832 €7 525 €5 797 €--5 121 €
415 942 €9 606 €7 299 €6 335 €---
516 260 €9 372 €7 065 €6 888 €---
616 586 €9 130 €6 823 €7 455 €---
716 917 €8 880 €6 573 €8 037 €---
817 256 €8 621 €6 314 €8 635 €---
917 601 €8 353 €6 046 €9 248 €---
1017 953 €8 076 €5 769 €9 877 €---
1118 312 €7 789 €5 482 €10 522 €---
1218 678 €7 493 €5 186 €11 185 €---
1319 052 €7 186 €4 879 €11 866 €---
1419 433 €6 868 €4 561 €12 564 €---
1519 821 €6 540 €4 233 €13 281 €---
1620 218 €6 200 €3 893 €14 017 €---
1720 622 €5 849 €3 542 €14 773 €---
1821 035 €5 485 €3 178 €15 549 €---
1921 455 €5 109 €2 802 €16 346 €---
2021 884 €4 720 €2 413 €17 164 €---
2122 322 €4 317 €2 010 €18 005 €---
2222 768 €3 901 €1 594 €18 868 €---
2323 224 €3 470 €1 163 €19 754 €---
2423 688 €3 024 €717 €20 664 €---
2524 162 €2 563 €256 €21 599 €---
TOTAL481 162 €215 049 €115 020 €266 113 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 155 €-6 420 €+9 575 €
2+3 155 €0 €+3 155 €
3+3 155 €0 €+3 155 €
4+3 155 €+364 €+2 791 €
5+3 155 €+2 066 €+1 089 €
6+3 155 €+2 237 €+918 €
7+3 155 €+2 411 €+744 €
8+3 155 €+2 590 €+565 €
9+3 155 €+2 774 €+381 €
10+3 155 €+2 963 €+192 €
11+3 155 €+3 157 €-2 €
12+3 155 €+3 356 €-201 €
13+3 155 €+3 560 €-405 €
14+3 155 €+3 769 €-614 €
15+3 155 €+3 984 €-829 €
16+3 155 €+4 205 €-1 050 €
17+3 155 €+4 432 €-1 277 €
18+3 155 €+4 665 €-1 510 €
19+3 155 €+4 904 €-1 749 €
20+3 155 €+5 149 €-1 994 €
21+3 155 €+5 401 €-2 246 €
22+3 155 €+5 660 €-2 505 €
23+3 155 €+5 926 €-2 771 €
24+3 155 €+6 199 €-3 044 €
25+3 155 €+6 480 €-3 325 €
Total+78 875 €+79 834 €+-959 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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