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Maison de 5 pièces de 170 m² à Cussay

Bien expiré
VilleCussay (37)
Surface170
Coût Total236 750
Loyer Annuel15 022
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-113
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 058,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette maison individuelle de caractère, nichée au cœur du charmant village de Cussay. Avec ses 170 m² répartis sur deux niveaux, cette demeure offre un espace de vie généreux et accueillant, parfait pour les familles en quête de confort et de tranquillité.

À l'intérieur, vous trouverez trois chambres spacieuses qui promettent des nuits paisibles, ainsi qu'une cuisine séparée, idéale pour préparer de délicieux repas en famille. Le salon, baigné de lumière, invite à la détente et à la convivialité. Une buanderie et un cellier ajoutent une touche de praticité, tandis qu'un couloir bien agencé facilite la circulation entre les différentes pièces.

À l'extérieur, un jardin de 100 m², agrémenté d'une terrasse, vous attend pour des moments de détente en plein air. Le terrain de 749 m² offre un espace supplémentaire pour profiter des beaux jours. Une place de stationnement est également disponible, simplifiant vos déplacements quotidiens.

Le village de Cussay, paisible et verdoyant, offre un cadre de vie serein. L'école primaire, située à moins de 100 m, est un atout majeur pour les familles. Pour vos promenades, le parc Halle des Prés Carrés, à seulement 400 m, propose un espace naturel propice à la détente.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 170 m²
  • Nombre de pièces : 5
  • Nombre de chambres : 3
  • Nombre de salles de bains : 1
  • Année de construction : 1881
  • Nombre d'étages : 2
  • Surface du jardin : 100 m²
  • DPE : C (177 kWh/m²/an)
  • Émission de gaz à effet de serre : C (6 kg CO2/m²/an)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. - http://zefir.fr/

Ville : Cussay
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.024863, 0.786386
Total : 236 750
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 42 350
Valeur du bien : 222 350
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1252€/mois
Loyer annuel estimé : 15022€/an
Fourchette totale : 982€ - 1595€/mois
Fourchette annuelle : 11790€ - 19140€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 750
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 239,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 020,12
Coût de l'assurance :20 123,75
Taxe foncière : 1 502,21€/an
Soit par mois : 125,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 251,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 364,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais nécessite un rafraîchissement.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 170 m²
Raison: DPE C - Amélioration de l'efficacité énergétique, bien que non obligatoire.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, y compris les tuyauteries.
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 350(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:450
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 45€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:900
    Parquet flottant 45 m²: 60€/m² × 45 = 2700€, Peinture 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000
    Peinture des murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation - Isolation toiture:25 500
    Isolation combles: 170 m² × 150€/m² = 25500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Cussay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 022 €/an
Calcul : 1 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 750 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 502 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 604
Revenus locatifs : +15 022
Charges déductibles : -52 604
Résultat foncier Année 1 : -37 582(Déficit de 37 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 182
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 254 €/an
Revenus locatifs : +15 022
Charges déductibles : -10 254
Résultat foncier Années 2+ : 4 768 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16182.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 02252 6127 955-37 59021 400 €16 190 €16 190 €
215 32310 0517 7445 272--10 918 €
315 6299 8327 5255 797--5 121 €
415 9429 6067 2996 335---
516 2609 3727 0656 888---
616 5869 1306 8237 455---
716 9178 8806 5738 037---
817 2568 6216 3148 635---
917 6018 3536 0469 248---
1017 9538 0765 7699 877---
1118 3127 7895 48210 522---
1218 6787 4935 18611 185---
1319 0527 1864 87911 866---
1419 4336 8684 56112 564---
1519 8216 5404 23313 281---
1620 2186 2003 89314 017---
1720 6225 8493 54214 773---
1821 0355 4853 17815 549---
1921 4555 1092 80216 346---
2021 8844 7202 41317 164---
2122 3224 3172 01018 005---
2222 7683 9011 59418 868---
2323 2243 4701 16319 754---
2423 6883 02471720 664---
2524 1622 56325621 599---
TOTAL481 162215 049115 020266 11321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 113
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 155-6 420+9 575
2+3 1550+3 155
3+3 1550+3 155
4+3 155+364+2 791
5+3 155+2 066+1 089
6+3 155+2 237+918
7+3 155+2 411+744
8+3 155+2 590+565
9+3 155+2 774+381
10+3 155+2 963+192
11+3 155+3 157-2
12+3 155+3 356-201
13+3 155+3 560-405
14+3 155+3 769-614
15+3 155+3 984-829
16+3 155+4 205-1 050
17+3 155+4 432-1 277
18+3 155+4 665-1 510
19+3 155+4 904-1 749
20+3 155+5 149-1 994
21+3 155+5 401-2 246
22+3 155+5 660-2 505
23+3 155+5 926-2 771
24+3 155+6 199-3 044
25+3 155+6 480-3 325
Total+78 875+79 834+-959
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 121 jours
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