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vente - appartement

VilleToulon (83)
Surface49m²
Coût Total112 480€
Loyer Annuel7 424€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-541€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 632,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Balcon, Cave, Interphone, Petit prix

TOULON EST - CHAMPDEMARS - appartement de type 2bis / petit type3 au deuxieme étage d'un immeuble bien tenu, comprenant une entrée, un salon, une chambre, un bureau, une salle de bains avec wc, une cuisine séparée - un grenier complète ce bien - APPARTEMENT LOUE 520e/mois - LOCATAIRE EN PLACE DEPUIS PLUS DE 20 ANS

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.120000, 5.930000
Total : 112 480€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 26 080€
Valeur du bien : 106 080€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7424€/an
Fourchette totale : 478€ - 801€/mois
Fourchette annuelle : 5733€ - 9614€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 625 €/m²
Basé sur :849 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 625 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-48 625€ (-37.8%)
Marge achat-revente :16 145€ (12.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :32,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 577,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 070,08€
Coût de l'assurance :9 842,00€
Taxe foncière : 742,36€/an
Soit par mois : 61,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 520,00€/mois
Soit par an : 6 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 618,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 159,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-541,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol et peinture des murs du salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 080 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:3 700€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:3 200€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:980€
    Peinture murs salon: 14 m² × 70€/m² = 980€, Main d'œuvre: 20€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région H3.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 424 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 480 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 742 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 240 €/an
Calcul : 520 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 008 €
Revenus locatifs : +7 424 €
Charges déductibles : -37 008 €
Résultat foncier Année 1 : -29 585 €(Déficit de 29 585 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 185 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 928 €/an
Revenus locatifs : +7 424 €
Charges déductibles : -10 928 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 505 €/an(Déficit de 3 505 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8184.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 424 €37 012 €3 556 €-29 588 €21 400 €8 188 €8 188 €
27 572 €10 835 €3 459 €-3 263 €3 263 €-8 188 €
37 724 €10 735 €3 359 €-3 011 €3 011 €-8 188 €
47 878 €10 631 €3 255 €-2 753 €2 753 €-8 188 €
58 036 €10 525 €3 149 €-2 489 €2 489 €-8 188 €
68 196 €10 414 €3 038 €-2 218 €2 218 €-8 188 €
78 360 €10 301 €2 925 €-1 941 €1 941 €-8 188 €
88 527 €10 183 €2 807 €-1 656 €1 656 €-8 188 €
98 698 €10 062 €2 686 €-1 364 €1 364 €-8 188 €
108 872 €9 937 €2 561 €-1 065 €1 065 €-8 188 €
119 049 €9 807 €2 431 €-758 €758 €-8 188 €
129 230 €9 674 €2 298 €-444 €444 €--
139 415 €9 536 €2 160 €-121 €121 €--
149 603 €9 394 €2 018 €209 €---
159 795 €9 247 €1 871 €548 €---
169 991 €9 095 €1 719 €896 €---
1710 191 €8 939 €1 563 €1 252 €---
1810 395 €8 777 €1 401 €1 618 €---
1910 603 €8 610 €1 234 €1 993 €---
2010 815 €8 438 €1 062 €2 377 €---
2111 031 €8 260 €884 €2 771 €---
2211 252 €8 076 €700 €3 176 €---
2311 477 €7 886 €510 €3 591 €---
2411 706 €7 690 €314 €4 016 €---
2511 940 €7 488 €112 €4 452 €---
TOTAL237 780 €261 551 €51 070 €-23 771 €42 483 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 12 745 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -23 771 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 559 €-6 420 €+7 979 €
2+1 559 €-979 €+2 538 €
3+1 559 €-903 €+2 462 €
4+1 559 €-826 €+2 385 €
5+1 559 €-747 €+2 306 €
6+1 559 €-665 €+2 224 €
7+1 559 €-582 €+2 141 €
8+1 559 €-497 €+2 056 €
9+1 559 €-409 €+1 968 €
10+1 559 €-319 €+1 878 €
11+1 559 €-227 €+1 786 €
12+1 559 €-133 €+1 692 €
13+1 559 €-36 €+1 595 €
14+1 559 €+63 €+1 496 €
15+1 559 €+165 €+1 394 €
16+1 559 €+269 €+1 290 €
17+1 559 €+376 €+1 183 €
18+1 559 €+485 €+1 074 €
19+1 559 €+598 €+961 €
20+1 559 €+713 €+846 €
21+1 559 €+831 €+728 €
22+1 559 €+953 €+606 €
23+1 559 €+1 077 €+482 €
24+1 559 €+1 205 €+354 €
25+1 559 €+1 336 €+223 €
Total+38 975 €-4 675 €+43 650 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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