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VENTE

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface95.31m²
Coût Total200 900€
Loyer Annuel13 834€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1
Prix : 140 000 €
Surface : 95.31 m²
Prix au m² : 1 468,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - Visite virtuelle sur demande !

Vous recherchez un appartement spacieux, lumineux et bien situé, proche des transports et des commodités ? Découvrez ce T5 niché au 8? étage d’une résidence...

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.373790, 0.699630
Total : 200 900€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 49 700€
Valeur du bien : 189 700€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95.31m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13834€/an
Fourchette totale : 911€ - 1459€/mois
Fourchette annuelle : 10930€ - 17510€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :988,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :58,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 047,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 678,82€
Coût de l'assurance :17 578,75€
Taxe foncière : 1 383,43€/an
Soit par mois : 115,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 152,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage collectif pour garantir son efficacité et conformité aux normes.
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE C - Appartement - Bien que le DPE soit acceptable, une mise à jour peut améliorer le confort.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose revêtement sol (parquet flottant): 30 m² × 45€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 1350€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix pour le chauffage ont été adaptés selon les normes actuelles, et les rénovations de cuisine et salle de bain sont basées sur des estimations réalistes pour des travaux complets.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 834 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 900 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 411 €
Revenus locatifs : +13 834 €
Charges déductibles : -58 411 €
Résultat foncier Année 1 : -44 576 €(Déficit de 44 576 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 711 €/an
Revenus locatifs : +13 834 €
Charges déductibles : -8 711 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23176.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 834 €58 417 €6 630 €-44 583 €21 400 €23 183 €23 183 €
214 111 €8 540 €6 453 €5 571 €--17 611 €
314 393 €8 356 €6 269 €6 037 €--11 574 €
414 681 €8 166 €6 080 €6 515 €--5 060 €
514 975 €7 970 €5 884 €7 004 €---
615 274 €7 767 €5 681 €7 507 €---
715 580 €7 558 €5 471 €8 022 €---
815 891 €7 341 €5 254 €8 550 €---
916 209 €7 117 €5 030 €9 092 €---
1016 533 €6 885 €4 798 €9 648 €---
1116 864 €6 645 €4 559 €10 218 €---
1217 201 €6 398 €4 311 €10 803 €---
1317 545 €6 142 €4 055 €11 404 €---
1417 896 €5 877 €3 790 €12 019 €---
1518 254 €5 603 €3 516 €12 651 €---
1618 619 €5 320 €3 233 €13 299 €---
1718 991 €5 027 €2 941 €13 964 €---
1819 371 €4 725 €2 638 €14 647 €---
1919 759 €4 412 €2 325 €15 347 €---
2020 154 €4 088 €2 002 €16 066 €---
2120 557 €3 754 €1 667 €16 803 €---
2220 968 €3 408 €1 321 €17 560 €---
2321 387 €3 050 €964 €18 337 €---
2421 815 €2 681 €594 €19 135 €---
2522 252 €2 298 €212 €19 953 €---
TOTAL443 115 €197 543 €95 679 €245 572 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 905 €-6 420 €+9 325 €
2+2 905 €0 €+2 905 €
3+2 905 €0 €+2 905 €
4+2 905 €0 €+2 905 €
5+2 905 €+583 €+2 322 €
6+2 905 €+2 252 €+653 €
7+2 905 €+2 407 €+498 €
8+2 905 €+2 565 €+340 €
9+2 905 €+2 728 €+177 €
10+2 905 €+2 894 €+11 €
11+2 905 €+3 066 €-161 €
12+2 905 €+3 241 €-336 €
13+2 905 €+3 421 €-516 €
14+2 905 €+3 606 €-701 €
15+2 905 €+3 795 €-890 €
16+2 905 €+3 990 €-1 085 €
17+2 905 €+4 189 €-1 284 €
18+2 905 €+4 394 €-1 489 €
19+2 905 €+4 604 €-1 699 €
20+2 905 €+4 820 €-1 915 €
21+2 905 €+5 041 €-2 136 €
22+2 905 €+5 268 €-2 363 €
23+2 905 €+5 501 €-2 596 €
24+2 905 €+5 740 €-2 835 €
25+2 905 €+5 986 €-3 081 €
Total+72 625 €+73 672 €+-1 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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