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Maison de plain-pied à vendre

Bien expiré
VilleLuçon (85)
Surface54m²
Coût Total117 246€
Loyer Annuel6 347€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 200 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 022,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Jardin

À proximité immédiate des commerces et de la gare SNCF, cette maison de plain-pied d'environ 54 m² offre un cadre de vie pratique et fonctionnel. Elle se compose d'un salon-séjour, d'une cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau avec WC.

Une dépendance complète l'ensemble, ainsi qu'un jardin situé en bordure de voie ferrée.

Ce bien constitue une belle opportunité pour un investissement locatif, un premier achat ou un pied-à-terre dans une petite ville disposant de toutes les commodités, à seulement 25 minutes des plages de l'Océan. (10.40 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Luçon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85400
Coordonnées : 46.469951, -1.153455
Total : 117 246€
Prix d'acquisition : 55 200€
Travaux : 57 630€
Valeur du bien : 112 830€
Frais de notaire : 4 416€
Coût estimé : 4 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 9.79€/m²/mois
Fourchette : 7.86€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 529€/mois
Loyer annuel estimé : 6347€/an
Fourchette totale : 424€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 5091€ - 7911€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 928,57 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :104 143 €
Prix d'achat :55 200 €
Décote à l'achat :-48 943€ (-47.0%)
Marge achat-revente :-13 103€ (-12.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 246€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 621,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 842,33€
Coût de l'assurance :10 259,02€
Taxe foncière : 634,66€/an
Soit par mois : 52,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 528,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 365 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - Aucune photo fournie, état très dégradé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre avec carrelage abîmé et murs en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec murs jaunis nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs en pierre de la cave
Quantité: cave (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 assumé - murs en pierre en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 630 €(1 067 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation incluse)
  • Isolation:5 970€
    Isolation des combles: 54 m² × 55€/m² = 2970€, Main d'œuvre: 30€ = 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:3 960€
    Revêtement de sol: 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 2040€ = 3000€
  • Salon:2 400€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Rafraîchissement sol: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€ = 1200€
  • Autres pièces:1 600€
    Réparation murs en pierre: 8 m² × 200€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luçon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 670€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 347 €/an
Calcul : 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 246 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 727 €
Revenus locatifs : +6 347 €
Charges déductibles : -62 727 €
Résultat foncier Année 1 : -56 381 €(Déficit de 56 381 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 981 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 097 €/an
Revenus locatifs : +6 347 €
Charges déductibles : -5 097 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 249 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34980.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 880 €(65% de 55 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 305 €/an
Calcul : 35 880 € × 3,636% = 1 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 347 €62 731 €4 056 €-56 384 €21 400 €34 984 €34 984 €
26 474 €4 995 €3 950 €1 479 €--33 506 €
36 603 €4 885 €3 840 €1 718 €--31 787 €
46 735 €4 771 €3 726 €1 964 €--29 823 €
56 870 €4 653 €3 608 €2 217 €--27 606 €
67 007 €4 531 €3 486 €2 477 €--25 129 €
77 147 €4 404 €3 359 €2 743 €--22 386 €
87 290 €4 273 €3 228 €3 017 €--19 369 €
97 436 €4 137 €3 092 €3 299 €--16 070 €
107 585 €3 997 €2 952 €3 588 €--12 482 €
117 736 €3 851 €2 806 €3 885 €--8 596 €
127 891 €3 700 €2 655 €4 191 €---
138 049 €3 544 €2 499 €4 505 €---
148 210 €3 383 €2 338 €4 827 €---
158 374 €3 215 €2 170 €5 159 €---
168 542 €3 042 €1 997 €5 500 €---
178 713 €2 863 €1 818 €5 850 €---
188 887 €2 677 €1 632 €6 210 €---
199 065 €2 484 €1 439 €6 580 €---
209 246 €2 285 €1 240 €6 961 €---
219 431 €2 079 €1 033 €7 352 €---
229 619 €1 865 €820 €7 755 €---
239 812 €1 643 €598 €8 168 €---
2410 008 €1 414 €369 €8 594 €---
2510 208 €1 177 €132 €9 031 €---
TOTAL203 284 €142 598 €58 842 €60 686 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 333 €-6 420 €+7 753 €
2+1 333 €0 €+1 333 €
3+1 333 €0 €+1 333 €
4+1 333 €0 €+1 333 €
5+1 333 €0 €+1 333 €
6+1 333 €0 €+1 333 €
7+1 333 €0 €+1 333 €
8+1 333 €0 €+1 333 €
9+1 333 €0 €+1 333 €
10+1 333 €0 €+1 333 €
11+1 333 €0 €+1 333 €
12+1 333 €+1 257 €+76 €
13+1 333 €+1 351 €-18 €
14+1 333 €+1 448 €-115 €
15+1 333 €+1 548 €-215 €
16+1 333 €+1 650 €-317 €
17+1 333 €+1 755 €-422 €
18+1 333 €+1 863 €-530 €
19+1 333 €+1 974 €-641 €
20+1 333 €+2 088 €-755 €
21+1 333 €+2 206 €-873 €
22+1 333 €+2 326 €-993 €
23+1 333 €+2 451 €-1 118 €
24+1 333 €+2 578 €-1 245 €
25+1 333 €+2 709 €-1 376 €
Total+33 325 €+20 785 €+12 540 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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