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Maison de plain-pied à vendre

VilleLuçon (85)
Surface54
Coût Total117 246
Loyer Annuel6 347
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-145
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 200 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 022,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Jardin

À proximité immédiate des commerces et de la gare SNCF, cette maison de plain-pied d'environ 54 m² offre un cadre de vie pratique et fonctionnel. Elle se compose d'un salon-séjour, d'une cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau avec WC.

Une dépendance complète l'ensemble, ainsi qu'un jardin situé en bordure de voie ferrée.

Ce bien constitue une belle opportunité pour un investissement locatif, un premier achat ou un pied-à-terre dans une petite ville disposant de toutes les commodités, à seulement 25 minutes des plages de l'Océan. (10.40 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Luçon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85400
Coordonnées : 46.469951, -1.153455
Total : 117 246
Prix d'acquisition : 55 200
Travaux : 57 630
Valeur du bien : 112 830
Frais de notaire : 4 416
Coût estimé : 4 416
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 9.79€/m²/mois
Fourchette : 7.86€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 529€/mois
Loyer annuel estimé : 6347€/an
Fourchette totale : 424€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 5091€ - 7911€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 928,57 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :104 143
Prix d'achat :55 200
Décote à l'achat :-48 943 (-47.0%)
Marge achat-revente :-13 103€ (-12.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 246
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 621,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 842,33
Coût de l'assurance :10 259,02
Taxe foncière : 634,66€/an
Soit par mois : 52,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 528,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 365 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 54 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - Aucune photo fournie, état très dégradé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre avec carrelage abîmé et murs en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec murs jaunis nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs en pierre de la cave
Quantité: cave (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 assumé - murs en pierre en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 630(1 067 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation incluse)
  • Isolation:5 970
    Isolation des combles: 54 m² × 55€/m² = 2970€, Main d'œuvre: 30€ = 3000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:3 960
    Revêtement de sol: 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 2040€ = 3000€
  • Salon:2 400
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Rafraîchissement sol: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€ = 1200€
  • Autres pièces:1 600
    Réparation murs en pierre: 8 m² × 200€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luçon (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 670✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 347 €/an
Calcul : 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 052 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 246 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 630
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 727
Revenus locatifs : +6 347
Charges déductibles : -62 727
Résultat foncier Année 1 : -56 381(Déficit de 56 381 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 981
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 097 €/an
Revenus locatifs : +6 347
Charges déductibles : -5 097
Résultat foncier Années 2+ : 1 249 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34980.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 880(65% de 55 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 305 €/an
Calcul : 35 880 € × 3,636% = 1 305
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 34762 7314 056-56 38421 400 €34 984 €34 984 €
26 4744 9953 9501 479--33 506 €
36 6034 8853 8401 718--31 787 €
46 7354 7713 7261 964--29 823 €
56 8704 6533 6082 217--27 606 €
67 0074 5313 4862 477--25 129 €
77 1474 4043 3592 743--22 386 €
87 2904 2733 2283 017--19 369 €
97 4364 1373 0923 299--16 070 €
107 5853 9972 9523 588--12 482 €
117 7363 8512 8063 885--8 596 €
127 8913 7002 6554 191---
138 0493 5442 4994 505---
148 2103 3832 3384 827---
158 3743 2152 1705 159---
168 5423 0421 9975 500---
178 7132 8631 8185 850---
188 8872 6771 6326 210---
199 0652 4841 4396 580---
209 2462 2851 2406 961---
219 4312 0791 0337 352---
229 6191 8658207 755---
239 8121 6435988 168---
2410 0081 4143698 594---
2510 2081 1771329 031---
TOTAL203 284142 59858 84260 68621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 686
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 333-6 420+7 753
2+1 3330+1 333
3+1 3330+1 333
4+1 3330+1 333
5+1 3330+1 333
6+1 3330+1 333
7+1 3330+1 333
8+1 3330+1 333
9+1 3330+1 333
10+1 3330+1 333
11+1 3330+1 333
12+1 333+1 257+76
13+1 333+1 351-18
14+1 333+1 448-115
15+1 333+1 548-215
16+1 333+1 650-317
17+1 333+1 755-422
18+1 333+1 863-530
19+1 333+1 974-641
20+1 333+2 088-755
21+1 333+2 206-873
22+1 333+2 326-993
23+1 333+2 451-1 118
24+1 333+2 578-1 245
25+1 333+2 709-1 376
Total+33 325+20 785+12 540
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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