Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex à vendre

Bien expiré
VilleMesnil-Saint-Denis (78)
Surface122m²
Coût Total351 700€
Loyer Annuel24 498€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 2 254,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé dans un quartier calme et recherché, ce duplex de 122 m² au sol (70 m² Carrez) allie confort, espace et fonctionnalité. Rafraîchissement à prévoir.

Points forts : Grande pièce de vie ouverte : salon convivial et cuisine moderne entièrement équipée Chambre et salle de bains avec WC au rez-de-chaussée Mezzanine modulable : bureau ou chambre d'appoint Grand palier avec rangements, idéal pour un coin lecture ou détente Volumes généreux et belle hauteur sous plafond

Emplacement idéal : Quartier résidentiel calme À deux pas des commerces, écoles et transports Accès rapide au centre du Mesnil-Saint-Denis Un bien atypique et chaleureux, parfait pour les familles ou les amoureux d'espaces fonctionnels.

À visiter sans attendre !

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Fernando Da Silva ou par email à Rsac: n° 918 873 985 R.S.A.C. Bobigny

Honoraires à la charge du vendeur. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller KW PARTNERS : Agent - Mikael MOING Carte T 919147595

Ville : Mesnil-Saint-Denis
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78320
Coordonnées : 48.738800, 1.962550
Total : 351 700€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 54 700€
Valeur du bien : 329 700€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 16.73€/m²/mois
Fourchette : 14.31€ - 19.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 2042€/mois
Loyer annuel estimé : 24498€/an
Fourchette totale : 1745€ - 2388€/mois
Fourchette annuelle : 20945€ - 28655€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :351 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 715,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :99,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 815,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 024,89€
Coût de l'assurance :29 894,50€
Taxe foncière : 2 449,85€/an
Soit par mois : 204,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 041,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 019,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 700 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3200€ = 3200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mesnil-Saint-Denis (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 042 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 498 €/an
Calcul : 2 042 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 351 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 196 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 662 €
Revenus locatifs : +24 498 €
Charges déductibles : -69 662 €
Résultat foncier Année 1 : -45 164 €(Déficit de 45 164 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 962 €/an
Revenus locatifs : +24 498 €
Charges déductibles : -14 962 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23763.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 498 €69 673 €11 328 €-45 175 €21 400 €23 775 €23 775 €
224 988 €14 667 €11 021 €10 321 €--13 454 €
325 488 €14 350 €10 705 €11 138 €--2 316 €
425 998 €14 023 €10 378 €11 975 €---
526 518 €13 685 €10 040 €12 832 €---
627 048 €13 336 €9 691 €13 712 €---
727 589 €12 976 €9 330 €14 614 €---
828 141 €12 603 €8 957 €15 538 €---
928 704 €12 218 €8 573 €16 486 €---
1029 278 €11 821 €8 175 €17 457 €---
1129 863 €11 410 €7 764 €18 454 €---
1230 461 €10 985 €7 340 €19 475 €---
1331 070 €10 547 €6 901 €20 523 €---
1431 691 €10 094 €6 448 €21 597 €---
1532 325 €9 626 €5 980 €22 699 €---
1632 972 €9 143 €5 497 €23 829 €---
1733 631 €8 643 €4 998 €24 988 €---
1834 304 €8 127 €4 482 €26 176 €---
1934 990 €7 594 €3 949 €27 396 €---
2035 690 €7 044 €3 398 €28 646 €---
2136 403 €6 475 €2 829 €29 929 €---
2237 131 €5 887 €2 241 €31 244 €---
2337 874 €5 280 €1 634 €32 594 €---
2438 632 €4 653 €1 007 €33 979 €---
2539 404 €4 005 €359 €35 400 €---
TOTAL784 693 €308 866 €163 025 €475 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 475 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 498 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 145 €-6 420 €+11 565 €
2+5 145 €0 €+5 145 €
3+5 145 €0 €+5 145 €
4+5 145 €+2 898 €+2 247 €
5+5 145 €+3 850 €+1 295 €
6+5 145 €+4 114 €+1 031 €
7+5 145 €+4 384 €+761 €
8+5 145 €+4 661 €+484 €
9+5 145 €+4 946 €+199 €
10+5 145 €+5 237 €-92 €
11+5 145 €+5 536 €-391 €
12+5 145 €+5 843 €-698 €
13+5 145 €+6 157 €-1 012 €
14+5 145 €+6 479 €-1 334 €
15+5 145 €+6 810 €-1 665 €
16+5 145 €+7 149 €-2 004 €
17+5 145 €+7 496 €-2 351 €
18+5 145 €+7 853 €-2 708 €
19+5 145 €+8 219 €-3 074 €
20+5 145 €+8 594 €-3 449 €
21+5 145 €+8 979 €-3 834 €
22+5 145 €+9 373 €-4 228 €
23+5 145 €+9 778 €-4 633 €
24+5 145 €+10 194 €-5 049 €
25+5 145 €+10 620 €-5 475 €
Total+128 625 €+142 748 €+-14 123 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →