Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleUrciers (36)
Surface155
Coût Total217 420
Loyer Annuel11 318
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-273
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 858,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Urciers (36160), cette propriété offre un cadre tranquille et authentique. La commune est réputée pour sa quiétude, ses espaces verts et sa proximité avec la nature, idéale pour les amoureux de la vie en plein air. Les habitants bénéficient d'un environnement propice aux balades en pleine nature.

La maison d'habitation à étage, d'une surface habitable d'environ 155 m², est implantée sur trois parcelles totalisant 5076 m². Au rez-de-chaussée, vous trouverez une pièce de vie lumineuse ouverte sur une cuisine équipée, une salle de bain avec baignoire / douche et wc, ainsi qu'une chambre confortable. À l'étage, une mezzanine vous offre un espace supplémentaire pour vos activités, assurant ainsi un agencement pratique et fonctionnel de cette charmante demeure à la campagne. En extérieur vous trouverez un hangar, des dépendances et un abri de jardin.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 133 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Wesley FAUCHET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 924951791

Ville : Urciers
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36160
Coordonnées : 46.530856, 2.140563
Total : 217 420
Prix d'acquisition : 133 000
Travaux : 73 780
Valeur du bien : 206 780
Frais de notaire : 10 640
Coût estimé : 10 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11318€/an
Fourchette totale : 749€ - 1187€/mois
Fourchette annuelle : 8993€ - 14245€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 122,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 781,55
Coût de l'assurance :18 480,70
Taxe foncière : 1 131,85€/an
Soit par mois : 94,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 216,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-273,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 780(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 300
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 60€/m² = 9300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:11 400
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2500€ = 2500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Urciers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 318 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 420 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 647
Revenus locatifs : +11 318
Charges déductibles : -82 647
Résultat foncier Année 1 : -71 329(Déficit de 71 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 929
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 867 €/an
Revenus locatifs : +11 318
Charges déductibles : -8 867
Résultat foncier Années 2+ : 2 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49928.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 31882 6547 003-71 33521 400 €49 935 €49 935 €
211 5458 6846 8132 860--47 075 €
311 7768 4896 6183 287--43 788 €
412 0118 2876 4153 725--40 063 €
512 2528 0786 2074 174--35 889 €
612 4977 8625 9914 635--31 255 €
712 7467 6395 7685 108--26 147 €
813 0017 4095 5375 593--20 554 €
913 2617 1715 3006 091--14 464 €
1013 5276 9255 0546 602--7 862 €
1113 7976 6714 8007 126--735 €
1214 0736 4084 5377 665---
1314 3556 1374 2668 217---
1414 6425 8573 9868 784---
1514 9355 5683 6979 366---
1615 2335 2693 3989 964---
1715 5384 9613 08910 577---
1815 8494 6422 77111 207---
1916 1664 3122 44111 853---
2016 4893 9722 10112 517---
2116 8193 6201 74913 199---
2217 1553 2571 38613 898---
2317 4982 8811 01014 617---
2417 8482 49462315 355---
2518 2052 09322216 112---
TOTAL362 535221 338100 782141 19621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 196
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 377-6 420+8 797
2+2 3770+2 377
3+2 3770+2 377
4+2 3770+2 377
5+2 3770+2 377
6+2 3770+2 377
7+2 3770+2 377
8+2 3770+2 377
9+2 3770+2 377
10+2 3770+2 377
11+2 3770+2 377
12+2 377+2 299+78
13+2 377+2 465-88
14+2 377+2 635-258
15+2 377+2 810-433
16+2 377+2 989-612
17+2 377+3 173-796
18+2 377+3 362-985
19+2 377+3 556-1 179
20+2 377+3 755-1 378
21+2 377+3 960-1 583
22+2 377+4 170-1 793
23+2 377+4 385-2 008
24+2 377+4 606-2 229
25+2 377+4 834-2 457
Total+59 425+42 580+16 845
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →