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Maison à vendre

VilleLangeac (43)
Surface114.8m²
Coût Total146 858€
Loyer Annuel10 801€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 114.8 m²
Prix au m² : 731,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Garage

Au centre ville de Langeac, maison d'habitation rénovée dans les années 80 avec cour et garage attenant. Cette maison est composée au rdc d'une cuisine équipée, du séjour et d'une salle d'eau avec WC. Au 1er étage 2 chambres et une grande salle de bains. Combles en partie aménagés au dessus. Deux pièces supplémentaires à usage d'atelier et de stockage au dessus du garage. Double vitrage. Rafraichissement à prévoir. Honoraire charge vendeur. Classe énergie: G. Mandataire indépendant : Gilbert LAFONT (EI) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (9.09 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Langeac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43300
Coordonnées : 45.074857, 3.478312
Total : 146 858€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 56 138€
Valeur du bien : 140 138€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114.8m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10801€/an
Fourchette totale : 650€ - 1246€/mois
Fourchette annuelle : 7803€ - 14952€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 165,84 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :133 838 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-49 838€ (-37.2%)
Marge achat-revente :-13 020€ (-9.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 858€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :36,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 760,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 175,36€
Coût de l'assurance :11 014,35€
Taxe foncière : 1 080,13€/an
Soit par mois : 90,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 900,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 502 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 114.8 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 114.8 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 138 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 388€
    Isolation combles: 114.8 m² × 60€/m² = 6888€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Autres pièces:750€
    Peinture autres pièces: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langeac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 388€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 801 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 858 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 138 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 515 €
Revenus locatifs : +10 801 €
Charges déductibles : -62 515 €
Résultat foncier Année 1 : -51 714 €(Déficit de 51 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 377 €/an
Revenus locatifs : +10 801 €
Charges déductibles : -6 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 424 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30314.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 801 €62 520 €4 861 €-51 719 €21 400 €30 319 €30 319 €
211 017 €6 252 €4 731 €4 765 €--25 554 €
311 238 €6 118 €4 597 €5 120 €--20 434 €
411 462 €5 979 €4 458 €5 484 €--14 950 €
511 692 €5 835 €4 315 €5 856 €--9 094 €
611 925 €5 687 €4 166 €6 239 €--2 855 €
712 164 €5 533 €4 012 €6 631 €---
812 407 €5 374 €3 854 €7 033 €---
912 655 €5 210 €3 689 €7 445 €---
1012 909 €5 040 €3 519 €7 868 €---
1113 167 €4 865 €3 344 €8 302 €---
1213 430 €4 683 €3 162 €8 747 €---
1313 699 €4 495 €2 975 €9 203 €---
1413 973 €4 301 €2 780 €9 672 €---
1514 252 €4 100 €2 580 €10 152 €---
1614 537 €3 893 €2 372 €10 644 €---
1714 828 €3 678 €2 157 €11 150 €---
1815 124 €3 456 €1 935 €11 668 €---
1915 427 €3 227 €1 706 €12 200 €---
2015 735 €2 989 €1 469 €12 746 €---
2116 050 €2 744 €1 223 €13 306 €---
2216 371 €2 490 €970 €13 881 €---
2316 699 €2 228 €707 €14 471 €---
2417 033 €1 957 €436 €15 076 €---
2517 373 €1 676 €155 €15 697 €---
TOTAL345 968 €164 331 €70 175 €181 637 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 637 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 268 €-6 420 €+8 688 €
2+2 268 €0 €+2 268 €
3+2 268 €0 €+2 268 €
4+2 268 €0 €+2 268 €
5+2 268 €0 €+2 268 €
6+2 268 €0 €+2 268 €
7+2 268 €+1 133 €+1 135 €
8+2 268 €+2 110 €+158 €
9+2 268 €+2 234 €+34 €
10+2 268 €+2 361 €-93 €
11+2 268 €+2 491 €-223 €
12+2 268 €+2 624 €-356 €
13+2 268 €+2 761 €-493 €
14+2 268 €+2 901 €-633 €
15+2 268 €+3 046 €-778 €
16+2 268 €+3 193 €-925 €
17+2 268 €+3 345 €-1 077 €
18+2 268 €+3 500 €-1 232 €
19+2 268 €+3 660 €-1 392 €
20+2 268 €+3 824 €-1 556 €
21+2 268 €+3 992 €-1 724 €
22+2 268 €+4 164 €-1 896 €
23+2 268 €+4 341 €-2 073 €
24+2 268 €+4 523 €-2 255 €
25+2 268 €+4 709 €-2 441 €
Total+56 700 €+54 491 €+2 209 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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