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Maison à vendre

Bien expiré
VillePlaisance (32)
Surface90.6m²
Coût Total115 200€
Loyer Annuel8 572€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 90.6 m²
Prix au m² : 871,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Laurence Jungas vous propose: À vendre, maison de 90 m² idéalement située à deux pas du centre de Plaisance-du-Gers, à proximité immédiate de toutes les commodités.

Cette maison se compose de 3 chambres, un salon confortable, une cuisine fonctionnelle, des combles aménageables offrant un beau potentiel d'agrandissement. Vous profiterez également d'une cour fermée et couverte, parfaite pour vos moments de détente ou pour un espace de rangement supplémentaire.

Travaux à prévoir : rénovation de la toiture et amélioration des performances énergétiques. Idéal pour un premier achat, un projet de rénovation ou un investissement locatif.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 513 et classe CLIMAT C indice 17. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laurence Jungas mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TARBES sous le numéro 834251480, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Plaisance
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32160
Coordonnées : 43.608773, 0.037440
Total : 115 200€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 29 880€
Valeur du bien : 108 880€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90.6m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8572€/an
Fourchette totale : 548€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 6575€ - 11176€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 437,5 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 237 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-51 237€ (-39.3%)
Marge achat-revente :15 037€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :33,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 186,43€
Coût de l'assurance :10 080,00€
Taxe foncière : 857,19€/an
Soit par mois : 71,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 682,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour amélioration des performances énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90.6 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur les performances énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative des performances énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 880 €(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 342€
    Isolation combles: 90.6 m² × 70€/m² = 6342€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€/fenêtre = 6600€ (incluant pose)
  • Salle de bain:780€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 130€/m² = 780€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 008€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 28€/m² = 1008€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plaisance (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 942€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 572 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 145 €
Revenus locatifs : +8 572 €
Charges déductibles : -35 145 €
Résultat foncier Année 1 : -26 573 €(Déficit de 26 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 265 €/an
Revenus locatifs : +8 572 €
Charges déductibles : -5 265 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 307 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5172.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 572 €35 149 €4 008 €-26 577 €21 400 €5 177 €5 177 €
28 743 €5 164 €3 903 €3 580 €--1 597 €
38 918 €5 055 €3 795 €3 863 €---
49 097 €4 943 €3 683 €4 154 €---
59 279 €4 827 €3 566 €4 452 €---
69 464 €4 706 €3 446 €4 758 €---
79 653 €4 581 €3 321 €5 072 €---
89 846 €4 452 €3 192 €5 395 €---
910 043 €4 318 €3 058 €5 725 €---
1010 244 €4 179 €2 919 €6 065 €---
1110 449 €4 036 €2 775 €6 414 €---
1210 658 €3 887 €2 626 €6 771 €---
1310 871 €3 733 €2 472 €7 139 €---
1411 089 €3 573 €2 313 €7 516 €---
1511 310 €3 408 €2 147 €7 903 €---
1611 537 €3 236 €1 976 €8 300 €---
1711 767 €3 059 €1 798 €8 709 €---
1812 003 €2 875 €1 615 €9 128 €---
1912 243 €2 685 €1 424 €9 558 €---
2012 488 €2 488 €1 227 €10 000 €---
2112 737 €2 283 €1 023 €10 454 €---
2212 992 €2 072 €811 €10 920 €---
2313 252 €1 853 €592 €11 399 €---
2413 517 €1 626 €365 €11 891 €---
2513 787 €1 391 €130 €12 397 €---
TOTAL274 561 €119 576 €58 186 €154 985 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 985 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 572 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 800 €-6 420 €+8 220 €
2+1 800 €0 €+1 800 €
3+1 800 €+680 €+1 120 €
4+1 800 €+1 246 €+554 €
5+1 800 €+1 336 €+464 €
6+1 800 €+1 427 €+373 €
7+1 800 €+1 522 €+278 €
8+1 800 €+1 618 €+182 €
9+1 800 €+1 718 €+82 €
10+1 800 €+1 819 €-19 €
11+1 800 €+1 924 €-124 €
12+1 800 €+2 031 €-231 €
13+1 800 €+2 142 €-342 €
14+1 800 €+2 255 €-455 €
15+1 800 €+2 371 €-571 €
16+1 800 €+2 490 €-690 €
17+1 800 €+2 613 €-813 €
18+1 800 €+2 738 €-938 €
19+1 800 €+2 867 €-1 067 €
20+1 800 €+3 000 €-1 200 €
21+1 800 €+3 136 €-1 336 €
22+1 800 €+3 276 €-1 476 €
23+1 800 €+3 420 €-1 620 €
24+1 800 €+3 567 €-1 767 €
25+1 800 €+3 719 €-1 919 €
Total+45 000 €+46 495 €+-1 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 177 jours
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