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Achat : Appartement Colmar (68000)

Bien expiré
VilleColmar (68)
Surface77m²
Coût Total147 840€
Loyer Annuel10 331€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 532,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Placards, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Appartement 3 pièces 77m². Orpi vous propose à la vente ce bel appartement de 3 pièces, rénové récemment, d'une superficie de 77 m².

Situé 34 Avenue de l'Europe, au 4ème étage d'une copropriété bien entretenue sans ascenseur, ce bien lumineux offre des volumes généreux et un agencement des pièces très fonctionnel.

Il se compose d'une entrée, d'un salon/séjour de 27 m², de deux chambres confortables dont une avec espace dressing, d'une salle de bain, d'une cuisine indépendante entièrement équipée avec accès au balcon et cellier extérieur, et d'un Wc séparé.

Une place de parking et deux caves (9m² + 4 m²) complètent ce bien.

Les charges de copropriété comprennent le chauffage urbain, l'eau froide, l'eau chaude, l'entretien des communs, l'entretien extérieur, l'électricité des communs, les ordures ménagères, l'assurance du bâtiment et le syndic.

N'hésitez pas à nous si vous souhaitez d'avantages de renseignements ou afin d'effectuer une visite.

Ville : Colmar
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68000
Coordonnées : 48.080382, 7.328284
Total : 147 840€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 20 400€
Valeur du bien : 138 400€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.18€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 14.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 861€/mois
Loyer annuel estimé : 10331€/an
Fourchette totale : 665€ - 1115€/mois
Fourchette annuelle : 7979€ - 13377€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :738,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :44,35€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 782,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 721,12€
Coût de l'assurance :13 305,60€
Taxe foncière : 1 033,10€/an
Soit par mois : 86,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 860,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 400 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système à 2500€ + Main d'œuvre: 500€ = 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€ (éléments sanitaires et carrelage) + Main d'œuvre: 4000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€ = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 600€/chambre = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colmar (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 331 €/an
Calcul : 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 840 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 033 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 845 €
Revenus locatifs : +10 331 €
Charges déductibles : -28 845 €
Résultat foncier Année 1 : -18 514 €(Déficit de 18 514 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 814 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 445 €/an
Revenus locatifs : +10 331 €
Charges déductibles : -8 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 886 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7814.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 331 €28 850 €5 085 €-18 519 €10 700 €7 819 €7 819 €
210 538 €8 317 €4 951 €2 221 €--5 598 €
310 748 €8 178 €4 813 €2 570 €--3 028 €
410 963 €8 035 €4 670 €2 928 €--100 €
511 183 €7 887 €4 522 €3 296 €---
611 406 €7 733 €4 368 €3 673 €---
711 634 €7 575 €4 209 €4 060 €---
811 867 €7 410 €4 045 €4 457 €---
912 104 €7 240 €3 874 €4 865 €---
1012 346 €7 063 €3 698 €5 283 €---
1112 593 €6 881 €3 515 €5 713 €---
1212 845 €6 692 €3 326 €6 154 €---
1313 102 €6 496 €3 131 €6 606 €---
1413 364 €6 293 €2 928 €7 071 €---
1513 632 €6 083 €2 718 €7 548 €---
1613 904 €5 866 €2 501 €8 038 €---
1714 182 €5 641 €2 276 €8 541 €---
1814 466 €5 408 €2 043 €9 058 €---
1914 755 €5 167 €1 802 €9 588 €---
2015 050 €4 917 €1 552 €10 133 €---
2115 351 €4 659 €1 294 €10 692 €---
2215 658 €4 391 €1 026 €11 267 €---
2315 971 €4 114 €749 €11 857 €---
2416 291 €3 827 €462 €12 464 €---
2516 617 €3 530 €165 €13 087 €---
TOTAL330 904 €178 254 €73 721 €152 650 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 650 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 170 €-3 210 €+5 380 €
2+2 170 €0 €+2 170 €
3+2 170 €0 €+2 170 €
4+2 170 €0 €+2 170 €
5+2 170 €+959 €+1 211 €
6+2 170 €+1 102 €+1 068 €
7+2 170 €+1 218 €+952 €
8+2 170 €+1 337 €+833 €
9+2 170 €+1 459 €+711 €
10+2 170 €+1 585 €+585 €
11+2 170 €+1 714 €+456 €
12+2 170 €+1 846 €+324 €
13+2 170 €+1 982 €+188 €
14+2 170 €+2 121 €+49 €
15+2 170 €+2 264 €-94 €
16+2 170 €+2 411 €-241 €
17+2 170 €+2 562 €-392 €
18+2 170 €+2 717 €-547 €
19+2 170 €+2 876 €-706 €
20+2 170 €+3 040 €-870 €
21+2 170 €+3 208 €-1 038 €
22+2 170 €+3 380 €-1 210 €
23+2 170 €+3 557 €-1 387 €
24+2 170 €+3 739 €-1 569 €
25+2 170 €+3 926 €-1 756 €
Total+54 250 €+45 795 €+8 455 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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