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Appartement à vendre

VilleStrasbourg (67)
Surface87.1
Coût Total218 020
Loyer Annuel14 349
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-381
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 87.1 m²
Prix au m² : 2 055,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 23,8 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Exposition nord-ouest, Interphone

Strasbourg Elsau, à proximité du tram, proche de toutes les commodités, nous vous proposons cet appartement traversant de 4 pièces d'une surface habitable de 87 m² situé au 3ème étage avec ascenseur d'une copropriété bien entretenue.

Il se compose d'une entrée avec placard desservant un séjour lumineux, une cuisine indépendante aménagée, 3 chambres dont une avec placard, une salle d'eau avec douche et meuble vasque ainsi qu'un WC séparé.

Une cave complète ce bien.

Réhabilitation totale de la copropriété en cours. Les travaux ont déjà été réglés par le propriétaire actuel.

Chauffage urbain.

Le détail du montant des charges individuelles à titre indicatif est disponible auprès de votre agence.

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67200
Coordonnées : 48.575141, 7.758503
Total : 218 020
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 24 700
Valeur du bien : 203 700
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.1
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1196€/mois
Loyer annuel estimé : 14349€/an
Fourchette totale : 888€ - 1610€/mois
Fourchette annuelle : 10655€ - 19323€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 128,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 405,50
Coût de l'assurance :19 076,75
Taxe foncière : 1 434,86€/an
Soit par mois : 119,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 329,00€/mois
Soit par an : 3 948,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 195,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 576,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-381,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir dans toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 700(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:4 200
    Peinture murs: 42 m² × 30€/m² = 1260€, Revêtement sol: 42 m² × 50€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 840€
  • Salon:3 000
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement sol: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg. Main d'œuvre incluse. Les coûts ont été adaptés selon les prix moyens observés pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 196 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 349 €/an
Calcul : 1 196 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 020 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 763 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 435 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 948 €/an
Calcul : 329 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 883
Revenus locatifs : +14 349
Charges déductibles : -37 883
Résultat foncier Année 1 : -23 534(Déficit de 23 534 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 834
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 183 €/an
Revenus locatifs : +14 349
Charges déductibles : -13 183
Résultat foncier Années 2+ : 1 166 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12834.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 34937 8907 044-23 54110 700 €12 841 €12 841 €
214 63612 9996 8541 636--11 205 €
314 92812 8036 6572 125--9 080 €
415 22712 6006 4542 627--6 453 €
515 53112 3906 2443 142--3 311 €
615 84212 1736 0273 669---
716 15911 9495 8034 210---
816 48211 7175 5714 765---
916 81211 4785 3325 333---
1017 14811 2315 0855 917---
1117 49110 9764 8306 515---
1217 84110 7124 5667 129---
1318 19710 4394 2937 758---
1418 56110 1584 0128 404---
1518 9339 8673 7219 066---
1619 3119 5663 4209 745---
1719 6989 2563 11010 442---
1820 0918 9352 78911 157---
1920 4938 6032 45711 890---
2020 9038 2612 11512 643---
2121 3217 9071 76113 415---
2221 7487 5411 39514 207---
2322 1837 1631 01715 020---
2422 6266 77362715 854---
2523 0796 36922316 709---
TOTAL459 589279 754101 406179 83510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 835
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 013-3 210+6 223
2+3 0130+3 013
3+3 0130+3 013
4+3 0130+3 013
5+3 0130+3 013
6+3 013+107+2 906
7+3 013+1 263+1 750
8+3 013+1 429+1 584
9+3 013+1 600+1 413
10+3 013+1 775+1 238
11+3 013+1 955+1 058
12+3 013+2 139+874
13+3 013+2 327+686
14+3 013+2 521+492
15+3 013+2 720+293
16+3 013+2 924+89
17+3 013+3 133-120
18+3 013+3 347-334
19+3 013+3 567-554
20+3 013+3 793-780
21+3 013+4 024-1 011
22+3 013+4 262-1 249
23+3 013+4 506-1 493
24+3 013+4 756-1 743
25+3 013+5 013-2 000
Total+75 325+53 951+21 374
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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