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Longère de caractère à Mouliherne 221m2

Bien expiré
VilleMouliherne (49)
Surface221m²
Coût Total269 216€
Loyer Annuel20 461€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 700 €
Surface : 221 m²
Prix au m² : 1 052,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Petit prix

Découvrez cette authentique maison de caractère datant de 1810, idéalement située entre Mouliherne et Vernantes. Elle offre un cadre de vie paisible, un charme préservé et des volumes exceptionnels. Des espaces lumineux et chaleureux Dès l'entrée, vous serez séduit par une vaste pièce de vie cathédrale de 40 m2, baignée de lumière, avec ses hauts plafonds, ses poutres apparentes et son poêle à bois, créant une atmosphère chaleureuse et conviviale. La cuisine indépendante, entièrement équipée, dispose d'un superbe piano de cuisson, d'un second poêle à bois et de généreux espaces pour cuisiner et recevoir. Rez-De-Chaussée 1 chambre confortable 1 salon cosy 1 salle d'eau Étage 2 grandes chambres 2 mezzanines spacieuses offrant de multiples possibilités : bureau, salle de jeux, coin lecture 1 salle de bain avec toilette Chauffage par Pompe à chaleur de 2024 Vous profiterez d'un magnifique terrain plat et arboré de 5 009 m2, idéal pour les amoureux de la nature, les animaux ou les projets de jardin. Une dépendance atypique vient compléter cet ensemble et offre un potentiel supplémentaire de rangement ou d'aménagement. Pour ceux qui recherchent une maison pleine d'authenticité et de sérénité, cette propriété constitue une opportunité rare à découvrir sans tarder.

Ville : Mouliherne
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49390
Coordonnées : 47.447071, 0.021932
Total : 269 216€
Prix d'acquisition : 232 700€
Travaux : 17 900€
Valeur du bien : 250 600€
Frais de notaire : 18 616€
Coût estimé : 18 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 221m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1705€/mois
Loyer annuel estimé : 20461€/an
Fourchette totale : 1306€ - 2227€/mois
Fourchette annuelle : 15667€ - 26722€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 123,08 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :248 201 €
Prix d'achat :232 700 €
Décote à l'achat :-15 501€ (-6.2%)
Marge achat-revente :-21 015€ (-8.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 216€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 333,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :78,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 411,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 793,05€
Coût de l'assurance :23 556,40€
Taxe foncière : 2 046,09€/an
Soit par mois : 170,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 705,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 582,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage par pompe à chaleur récent
Quantité: 1 système pour 221 m²
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage récent, mais vérification nécessaire pour garantir l'efficacité
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols usés nécessitant un remplacement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des meubles si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, peu de travaux nécessaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 900 €(81 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11000€ (prix moyen) + 2000€ (main d'œuvre) = 13000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² (prix moyen) = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² (prix moyen) = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² (prix moyen) = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 50€/m² (prix moyen) = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:400€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 50€/m² (prix moyen) = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Mouliherne), coefficients appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 461 €/an
Calcul : 1 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 216 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 942 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 925 €
Revenus locatifs : +20 461 €
Charges déductibles : -29 925 €
Résultat foncier Année 1 : -9 464 €(Déficit de 9 464 €)
Imputable sur revenu global : 9 464 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 025 €/an
Revenus locatifs : +20 461 €
Charges déductibles : -12 025 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 436 €/an
Prix d'achat du bien : 232 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 255 €(65% de 232 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 500 €/an
Calcul : 151 255 € × 3,636% = 5 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 461 €29 934 €9 046 €-9 473 €9 473 €--
220 870 €11 794 €8 805 €9 076 €---
321 287 €11 545 €8 557 €9 742 €---
421 713 €11 288 €8 300 €10 425 €---
522 148 €11 022 €8 034 €11 125 €---
622 590 €10 747 €7 759 €11 843 €---
723 042 €10 463 €7 474 €12 580 €---
823 503 €10 168 €7 180 €13 335 €---
923 973 €9 864 €6 875 €14 110 €---
1024 453 €9 548 €6 560 €14 904 €---
1124 942 €9 222 €6 234 €15 719 €---
1225 441 €8 885 €5 897 €16 555 €---
1325 949 €8 536 €5 548 €17 413 €---
1426 468 €8 175 €5 187 €18 293 €---
1526 998 €7 802 €4 813 €19 196 €---
1627 538 €7 415 €4 427 €20 122 €---
1728 088 €7 016 €4 027 €21 073 €---
1828 650 €6 602 €3 614 €22 048 €---
1929 223 €6 174 €3 186 €23 049 €---
2029 808 €5 732 €2 744 €24 076 €---
2130 404 €5 274 €2 286 €25 130 €---
2231 012 €4 800 €1 812 €26 211 €---
2331 632 €4 310 €1 322 €27 322 €---
2432 265 €3 804 €815 €28 461 €---
2532 910 €3 279 €291 €29 631 €---
TOTAL655 368 €223 402 €130 793 €431 966 €9 473 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 842 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 966 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 297 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 297 €-2 842 €+7 139 €
2+4 297 €+2 723 €+1 574 €
3+4 297 €+2 923 €+1 374 €
4+4 297 €+3 127 €+1 170 €
5+4 297 €+3 338 €+959 €
6+4 297 €+3 553 €+744 €
7+4 297 €+3 774 €+523 €
8+4 297 €+4 000 €+297 €
9+4 297 €+4 233 €+64 €
10+4 297 €+4 471 €-174 €
11+4 297 €+4 716 €-419 €
12+4 297 €+4 967 €-670 €
13+4 297 €+5 224 €-927 €
14+4 297 €+5 488 €-1 191 €
15+4 297 €+5 759 €-1 462 €
16+4 297 €+6 037 €-1 740 €
17+4 297 €+6 322 €-2 025 €
18+4 297 €+6 614 €-2 317 €
19+4 297 €+6 915 €-2 618 €
20+4 297 €+7 223 €-2 926 €
21+4 297 €+7 539 €-3 242 €
22+4 297 €+7 863 €-3 566 €
23+4 297 €+8 196 €-3 899 €
24+4 297 €+8 538 €-4 241 €
25+4 297 €+8 889 €-4 592 €
Total+107 425 €+129 590 €+-22 165 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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