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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface62m²
Coût Total100 954€
Loyer Annuel6 956€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 418,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking

Dans une résidence sécurisée, cet appartement très lumineux comprend une entrée, une cuisine semi-aménagée, un cellier avec chaudière individuelle, une pièce de vie, deux chambres, une salle d'eau et un wc indépendant. Le gros plus: ce logement dispose d'une place de stationnement privée en parking également sécurisé et de 2 caves.

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.195061, 0.711858
Total : 100 954€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 93 920€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 580€/mois
Loyer annuel estimé : 6956€/an
Fourchette totale : 459€ - 732€/mois
Fourchette annuelle : 5505€ - 8788€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 868,85 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 869 €
Prix d'achat :87 920 €
Décote à l'achat :-27 949€ (-24.1%)
Marge achat-revente :14 915€ (12.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 954€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :493,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 522,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 955,74€
Coût de l'assurance :8 833,47€
Taxe foncière : 695,59€/an
Soit par mois : 57,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 579,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer la chaudière individuelle actuelle si elle est ancienne.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si le cumulus actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine semi-aménagée nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris douche, lavabo, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs avec quelques marques nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 956 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 258 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 954 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 307 €
Revenus locatifs : +6 956 €
Charges déductibles : -10 307 €
Résultat foncier Année 1 : -3 351 €(Déficit de 3 351 €)
Imputable sur revenu global : 3 351 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 307 €/an
Revenus locatifs : +6 956 €
Charges déductibles : -4 307 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 649 €/an
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 956 €10 311 €3 262 €-3 355 €3 355 €--
27 095 €4 222 €3 174 €2 873 €---
37 237 €4 131 €3 082 €3 106 €---
47 382 €4 037 €2 988 €3 344 €---
57 529 €3 940 €2 891 €3 589 €---
67 680 €3 840 €2 791 €3 840 €---
77 833 €3 736 €2 687 €4 098 €---
87 990 €3 629 €2 580 €4 361 €---
98 150 €3 518 €2 469 €4 632 €---
108 313 €3 404 €2 355 €4 909 €---
118 479 €3 285 €2 236 €5 194 €---
128 649 €3 163 €2 114 €5 486 €---
138 822 €3 037 €1 988 €5 785 €---
148 998 €2 907 €1 858 €6 092 €---
159 178 €2 772 €1 723 €6 406 €---
169 362 €2 633 €1 584 €6 729 €---
179 549 €2 489 €1 440 €7 060 €---
189 740 €2 340 €1 291 €7 400 €---
199 935 €2 187 €1 138 €7 748 €---
2010 133 €2 028 €979 €8 105 €---
2110 336 €1 864 €815 €8 472 €---
2210 543 €1 695 €646 €8 848 €---
2310 754 €1 520 €471 €9 234 €---
2410 969 €1 339 €290 €9 630 €---
2511 188 €1 152 €103 €10 036 €---
TOTAL222 800 €79 179 €46 956 €143 621 €3 355 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 006 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 956 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 461 €-1 006 €+2 467 €
2+1 461 €+862 €+599 €
3+1 461 €+932 €+529 €
4+1 461 €+1 003 €+458 €
5+1 461 €+1 077 €+384 €
6+1 461 €+1 152 €+309 €
7+1 461 €+1 229 €+232 €
8+1 461 €+1 308 €+153 €
9+1 461 €+1 390 €+71 €
10+1 461 €+1 473 €-12 €
11+1 461 €+1 558 €-97 €
12+1 461 €+1 646 €-185 €
13+1 461 €+1 735 €-274 €
14+1 461 €+1 827 €-366 €
15+1 461 €+1 922 €-461 €
16+1 461 €+2 019 €-558 €
17+1 461 €+2 118 €-657 €
18+1 461 €+2 220 €-759 €
19+1 461 €+2 324 €-863 €
20+1 461 €+2 432 €-971 €
21+1 461 €+2 542 €-1 081 €
22+1 461 €+2 654 €-1 193 €
23+1 461 €+2 770 €-1 309 €
24+1 461 €+2 889 €-1 428 €
25+1 461 €+3 011 €-1 550 €
Total+36 525 €+43 086 €+-6 561 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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