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Vends T4 - 89m² - Marseille 13015

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface89m²
Coût Total195 760€
Loyer Annuel12 712€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 876,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Laissez-vous charmer par cet appartement de 89 m², niché au premier étage d'une résidence calme et sécurisée à Marseille. Ce bien, au design fonctionnel, offre un cadre de vie agréable grâce à ses prestations de qualité. Vous y découvrirez deux chambres spacieuses, un séjour baigné de lumière et une cuisine moderne entièrement équipée, idéale pour les passionnés de cuisine.

La terrasse et le balcon de 6 m² vous invitent à profiter de moments de détente en plein air, parfaits pour les soirées estivales.

Pour votre confort, un parking est disponible en option, simplifiant vos déplacements quotidiens.

Les familles seront ravies de la proximité de l'École Primaire Notre Dame Limite Les Fabrettes et d'autres établissements scolaires, tous accessibles à moins de 700 mètres. Les lignes de bus à proximité facilitent vos trajets en ville.

Caractéristiques techniques :

  • Taxe foncière : 1225 €
  • Charges de copropriété : 150 €
  • DPE : C
  • Mode de chauffage : Gaz individuel
  • Distribution de l'eau chaude : Gaz

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.380753, 5.353943
Total : 195 760€
Prix d'acquisition : 167 000€
Travaux : 15 400€
Valeur du bien : 182 400€
Frais de notaire : 13 360€
Coût estimé : 13 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1059€/mois
Loyer annuel estimé : 12712€/an
Fourchette totale : 843€ - 1332€/mois
Fourchette annuelle : 10110€ - 15983€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 010,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 741,40€
Coût de l'assurance :16 639,60€
Taxe foncière : 1 225,00€/an
Soit par mois : 102,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 059,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 262,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de distribution d'eau chaude au gaz
Quantité: 1 système
Raison: Système de distribution d'eau chaude au gaz - vérification nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 400 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Pose de revêtement de sol (parquet flottant) dans 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds dans 20 m²: 80€/m² × 20 = 1600€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain (6 m²): 1500€/m² × 8 = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Remplacement système:2 000€
    Mise aux normes du système de distribution d'eau chaude: 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 059 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 712 €/an
Calcul : 1 059 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 760 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 225 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 390 €
Revenus locatifs : +12 712 €
Charges déductibles : -25 390 €
Résultat foncier Année 1 : -12 678 €(Déficit de 12 678 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 978 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 990 €/an
Revenus locatifs : +12 712 €
Charges déductibles : -9 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1977.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 550 €(65% de 167 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 947 €/an
Calcul : 108 550 € × 3,636% = 3 947 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 712 €25 396 €6 305 €-12 684 €10 700 €1 984 €1 984 €
212 966 €9 825 €6 135 €3 141 €---
313 225 €9 649 €5 958 €3 576 €---
413 490 €9 467 €5 776 €4 023 €---
513 760 €9 279 €5 588 €4 481 €---
614 035 €9 085 €5 394 €4 950 €---
714 315 €8 884 €5 193 €5 432 €---
814 602 €8 676 €4 986 €5 925 €---
914 894 €8 462 €4 772 €6 432 €---
1015 192 €8 241 €4 550 €6 951 €---
1115 495 €8 012 €4 322 €7 483 €---
1215 805 €7 776 €4 085 €8 029 €---
1316 121 €7 532 €3 841 €8 590 €---
1416 444 €7 280 €3 589 €9 164 €---
1516 773 €7 019 €3 329 €9 753 €---
1617 108 €6 750 €3 060 €10 358 €---
1717 450 €6 472 €2 782 €10 978 €---
1817 799 €6 185 €2 495 €11 614 €---
1918 155 €5 888 €2 198 €12 267 €---
2018 518 €5 582 €1 891 €12 937 €---
2118 889 €5 265 €1 575 €13 624 €---
2219 267 €4 938 €1 248 €14 328 €---
2319 652 €4 600 €910 €15 052 €---
2420 045 €4 251 €561 €15 794 €---
2520 446 €3 890 €200 €16 556 €---
TOTAL407 158 €198 406 €90 741 €208 752 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 752 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 669 €-3 210 €+5 879 €
2+2 669 €+347 €+2 322 €
3+2 669 €+1 073 €+1 596 €
4+2 669 €+1 207 €+1 462 €
5+2 669 €+1 344 €+1 325 €
6+2 669 €+1 485 €+1 184 €
7+2 669 €+1 629 €+1 040 €
8+2 669 €+1 778 €+891 €
9+2 669 €+1 929 €+740 €
10+2 669 €+2 085 €+584 €
11+2 669 €+2 245 €+424 €
12+2 669 €+2 409 €+260 €
13+2 669 €+2 577 €+92 €
14+2 669 €+2 749 €-80 €
15+2 669 €+2 926 €-257 €
16+2 669 €+3 107 €-438 €
17+2 669 €+3 293 €-624 €
18+2 669 €+3 484 €-815 €
19+2 669 €+3 680 €-1 011 €
20+2 669 €+3 881 €-1 212 €
21+2 669 €+4 087 €-1 418 €
22+2 669 €+4 299 €-1 630 €
23+2 669 €+4 516 €-1 847 €
24+2 669 €+4 738 €-2 069 €
25+2 669 €+4 967 €-2 298 €
Total+66 725 €+62 626 €+4 099 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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